本文仅代表小回观点 文末有重要预告

2月

18日上午，搜狐焦点购房大学第三季第一场，来了个一百多位听众，小回主讲。谈到房地产市场政策环境下一阶段的走势，小回说：一切不以金融政策为主要手段的调控，都是“耍流氓”。 话音刚落，现场一片笑声。

话糙理不糙。仅从数据上看，影响房地产市场和房价的主导力量，非“钱”莫属：根据小回独家掌握的数据， 2016年全年，石家庄金融机构发放的人民币贷款即为1054亿元;其中，以个人住房贷款为主的住户中长期贷款为528亿元。与2015年全年相比，上述两个数字分别上升了15.19%和120.92%。 而在购房者一端，贷款购房的积极性前所未有，且尤以两成首付和三成首付为主;首付款的来源，除了购房者手中的盈余现金和既有房产出售后获得的现金外，便是向金融机构借款 (上述数据出自《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》。想获取这份报告?点击阅读，查看文末的索阅须知)。 一面是旺盛的贷款意愿，一面是庞大的住房贷款规模，两股力量将2016年石家庄房地产市场的成交规模推向了历史巅峰。

成也萧何，败也萧何。能将市场推上去，也自然能左右市场的未来之路。因此，当上周中国人民银行发布《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，并将那段只有118个字，事关房地产市场信贷政策的表述公之于众时，势必会被推向舆论的风口浪尖。

要知道，岁末年初，是政策调整的“窗口期”;而在2017年初，石家庄房地产市场依然保持着2016年的“惯性”，在市场普遍“缺货”的背景下，至少在一线的成交规模，并没有出现明显降温，一些项目的成交规模甚至达到了令人瞠目的程度;再和成交现场的图片两相映照，不断撩拨着市场敏感而脆弱的神经。

下面，让我们先重温一下“央妈”的这段表述：

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，指导分支行配合地方政府开展房地产调控，在引导个人住房贷款合理增长的同时，支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

简而言之，小回总结了一下：

1、定位：

房子是用来住的，不是用来炒的。2016年12月中央经济工作会议的这段表述，将在2017年一以贯之。

2、原则：

因城施策。再明确一点，共有16个热点城市，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。小回独家掌握的银行方面信源也证实，这16个城市中，并没有石家庄。

3、措施：①

强化住房金融宏观审慎管理。这句话里面需要注意的是这样一个词：审慎。换言之，2016年在个人住房贷款的审批和放款上的积极态度，已经调整为“审慎”，大为收紧。

②

指导分支行配合地方政府开展房地产调控。承袭“因城施策”，中国人民银行在各地的分行、支行(本地方面即石家庄中心支行)将与地方政府加强合作，在地方政府制定和实施地方性调控政策时加以配合。这一点，在2016年10月之后已屡见不鲜。另据小回独家掌握的信息，石家庄房地产市场的主管部门与央行方面也一直“保持着互动”。

③

支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。一方面，对合理自住需求“网开一面”;另一方面，对投资投机性购房严格管控。有松有紧，有保有压。

上述内容，表态之意已经非常明显：2017年，房地产市场在信贷领域“大水漫灌”的局面已经一去不复返。从目前来看，政策落地石家庄往往需要三个月左右的时间，“后知后觉”也是石家庄房地产市场的一大特点。然而，出人意料的是，这一次，信贷层面的调整，来得实在迅猛：根据小回独家掌握的至少两个方面的银行信源显示，石家庄的个人住房贷款已经出现收紧态势，并表现为以下三个特点：

1、个人住房贷款的额度已经趋于紧张。 要知道，2017年刚刚开始，这种局面比较反常。

2、个人住房贷款利率已经出现上调。 其中，多数银行的首套住房贷款利率折扣已经上调至9折，少数银行则上调至95折。预计在未来一个月，首套住房贷款利率折扣可能会全线上调至95折。

3、受商品房预售手续审批发放、网签备案的影响，银行方面对个人住房贷款的审批和放款也有所放缓。 特别是受房价管控的影响，购房合同“闯关”网签的难度越来越大，贷款的审批和放款势必受到殃及。一些项目有意与银行方面接洽，试图在网签遇阻的情况下，寻求提前放款。

这将是一个“钱”紧的上半年，对房地产市场的影响将逐步显现。而这种局面到何时才能结束?小回保守估计，到10月前后，都难见分晓。

不过，这一“收”，又将对脆弱而敏感的石家庄房地产市场产生何种影响，小回难下定论。抛开投机不谈，对于石家庄百姓而言，投资渠道的狭窄，投资收益的不明朗，都将需求和资金挤向了房地产市场 ：天天被“钱不值钱”吓唬，任谁都不能坐以待毙。这样的局面，只靠收紧信贷，必定浇不灭投资购房的热情。 证件、手续齐全的项目，贷款放不出来?没关系，铤而走险，奔着证件、手续不齐全，甚至完全没有任何手续的项目去就是了。 如此把需求逼向“死局”，显然不是上善之策。 看看上周末一些“有货”项目的现场，除了“后知后觉”外，便是购房者的“无可奈何”。

信贷收紧已成定势，那么，石家庄房价呢?小回依然坚持此前的判断：一手房方面，与2016年相比，房价涨幅放缓，稳中有升，但这座城市完全没有大涨大跌的可能性。二手房方面，房价趋于平稳，一些地段、交通、配套上颇有看点的小区，房价仍会稳中有升;而一些前期涨幅过高，上述因素又差强人意的小区，不排除有波动的可能性;从市场层面来看，这种波动和调整已经开始。

对于投资购房需求而言，这一年，要看准产品再出手，豪赌的风险已经大幅增加;对于自住需求而言，这一年，正常出手即可。