在众多房企探路新业务的过程中，代建正在成为部分房企进行业务拓展和品牌输出的蹊径，并在其业务比重中占据着越来越显著的比例。代建，从最初其字面上的意义——盖房子，已经演变为房企业务的新大陆。但也因为代建意义的不断衍生，中小房企是否真的能从中获取长久的价值？

代建毛利率有可能达60%

说起房企代建，人们第一个想到的一定是绿城。

可就在最近，曾经销售额位居房企销售前十的金地突然对外发布，其将以品牌代建和无品牌代建、融资+代建三种代建模式为各类项目提供代建服务。小V顿时懵逼，房企难道也开始大规模地投身“枪手”这项很有前途的职业中来了？！

在金地的定义里，无品牌代建模式是指，金地提供纯代建服务，代建项目不使用金地品牌及金地资金；有品牌代建模式指，金地提供代建服务，代建项目可选择使用金地品牌，不使用金地资金。通过这两种代建方式，金地将会进一步发挥其在产品打造和品牌管理方面的价值。

事实上，在项目代建中，委托方通常是中小型房企或跨界企业，需要提供土地、全部或部分资金，后续的项目开发、经营及管理则由受托方全权负责，其代建收入来自派驻团队的基本管理费用、委托开发管理费用以及项目业绩奖励三个渠道。

因此金地瞄准代建业务的原因不难想象，是为了代建业务这一蓝海。以行业里的代建业务标杆绿城来说，绿城管理的毛利率可达60%，净利率甚至有30%，超过不少传统房地产开发企业利润率。

拿地成本高，代建成了新大陆？

实际上，通过代建输出品牌和技术并实现良好收益的房企不仅绿城一家。朗诗、建业、滨江等品牌房企在近些年来频频涉足代建业务，代建模式从项目代建到资本代建不一而足。这其中，部分房企发挥自身优势，将技术和资本操作能力融入到代建业务中，为销售业绩贡献颇多。除了上文提到的绿城，朗诗则在代建业务中参与绿色科技建筑的全过程开发，仅去年上半年，其代建签约销售额占到了总销售额的四成左右。

由此看来，中小房企参与代建的热情不言自明。

近年来，一二线热点城市的土地获取成本日趋高企。尤其自去年以来，部分热点二线城市土地成交溢价甚至高达二倍乃至三倍。今年以来，仅自春节后的近半月全国土拍市场表现来看，大多数热点城市土拍依旧火热。这其中，长沙、青岛、深圳平均溢价率均超过了50%，厦门的三幅宅地、南京的五幅宅地也都触及了土拍限价的“上限”。优质土地的获取资格越来越集中于资金充裕的龙头房企或国企央企。因此代建业务就成了缺乏拿地实力的房企一种必然的选择。

易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱曾表示，国内的代建行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段，从单纯的关注产品质量到全案的开发管理，再到小股操盘模式以及品牌房企推出的不同代建模式。目前，整个代建市场开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。

品牌输出，轻资产的独辟蹊径？

当然，除了缓解房企拿地的压力外，对于龙头房企来说，轻资产输出的代建模式也成为其拓展品牌价值的途径之一。以泰禾集团为例，去年11月，泰禾公布了与信达坪山地王项目的合作，泰禾集团正式接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务。而在此前泰禾已代建杭州院子作为轻资产品牌输出的一种方式。

克而瑞研究中心研究员沈晓玲介绍，短期(5-10年期间)来看，市场上依然有不少中小型房企参与房地产开发，这类企业在市场行情较好时多数可维系业务，但在市场下行时，他们则首当其冲，或选择被大型房企收购，或寻求代建来解决生存危机。所以，涉足代建的房企在项目代建上还有一条退路可供选择。

据业内人士介绍，项目代建的总体收益颇为可观，尤其是输出品牌，项目以高溢价超额完成销售预期，受托方获取收入也随之水涨船高。

不过对于代建市场的未来格局，在不少专业人士眼中，这仍将是大型房企和优势品牌的天下。

“长期(10年后)来看，城市土地资源会愈加难求，收并购成为房企获取土地的重要渠道，在这种趋势下，未来中小房企数量会越来越少，代建合作概率也随之降低。受此影响，代建业务将向政府代建、资本代建集中，房企分食市场份额格局会更为激烈，对于占据品牌优势，有能力的企业而言，这也将是其获取代建话语权的时机。”沈晓玲表示。

编辑：心机的小编

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