326夜里刷新调控新极限的北京商办限购全面落地！

调控进入创新阶段：在一道道想劈死高房价的雷暴下，还能买房吗？房价会失速暴跌吗？今天简单聊聊这个话题！

调控政策已经进入三认+三限时代：认房认贷认离，限购限签限价。在这大环境下，创新调控开始持续出现：

1：央行：北京地区离婚一年以内 均按二套房信贷政策执行！

2：厦门楼市新政：单身限购1套 新购房需满2年才能交易！

3：成都限购，需有限购区域户籍或社保！

4：北京商办物业全面限购，新房只能卖企业，二手房个人买家不可以贷款，必须无房户有5年社保！

北京商住新政的直接影响！

简单的说也就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近10年成交）其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人，但必须要符合北京限购标准，而且是无房户，不可以贷款。

目前市场库存大约商业6万套（其中2.3万套为商住类物业）只能出售给企业，而之前90%为个人购买。

潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响！

也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买！

所以在这一政策打击下，商办成交量暴跌，房价大跌已经是板上钉钉。

史诗般的3月下旬连环调控潮：

3·17 京二套房首付比提至60%，认房又认贷。

3·21 北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折。

3·22 非京籍纳税从5年改成连续60个月。

3·24 北京离婚一年内房贷按二套房执行。

3·24 无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。

3·25 教委发布政策学区房将改革,不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户3·26 商住限购，禁止贷款

叠加这些政策，从全国看：北京作为核爆源头，一系列调控政策的力度前所未有：

北京、燕郊、大厂、香河、固安、永清、廊坊广阳区、安次区、开发区、涿州、涞水、保定、怀来、崇礼等，环北京热点城市一个都不能少；其他上海、深圳、广州、厦门、郑州、武汉、合肥、石家庄等几乎所有的2016楼市明星涨价城市都在列。

简单聊聊，还能买房吗？

1:调控的目的是什么？

326的政策内容很粗暴，条款很新颖，文字很少很可怕，简单的几百个字代表调控的逻辑变了，过去是抑制房价过快上涨，所以我们很乐观，看信贷即可。这个政策出来基本就代表了高层怒了，怒的不是价格，而是人，要人口疏解了，所以以后分析楼市政策都要转变思路了。北京只是开始，上海、深圳等都难免。人不走哪儿来的三四线发展？人不走哪儿来的温馨特色小镇？

2：调控的时间会多长？

既然是行政调控、那么必然会有时间节点，短期看，这一政策取消可能性不大，也就是房价不跌不会停。

但伟哥也同样认为这一政策不可能长期执行。

从目前市场看，出现这一轮调控的最主要导火线还是房价上涨过快，特别是最近二手房、二手学区房涨的不要不要的。

在317住宅严格调控后，商住个别商住项目嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了。

所以导致全行业受罪。

那么伟哥判断，这一轮政策首先，开发商会扛住起码一年，因为500平米的分拆基本不太可能有市场需求。

3：调控有没有效果？

这要分类看了，对于住宅来说，有价无市场依然会相对稳定，特别是改善型需求依然存在，所以市场波动幅度不会太大。当然微跌将肯定出现。

而商办类物业，按照这个区域如果在调控期内，成交量起码跌幅50%以上，甚至有可能会全行业休眠，而商办类的价格也有可能跌幅超过30%。

4：其实说过很多次，买房这个事不看调控看信贷：

这一轮楼市价格涨起来，其实是因为信贷超发，资产荒。从2014年930开始，持续一轮又一轮的刺激，那么后面预测市场其实还是看这潮水会不会继续。

现在调控政策非常热闹，但你会发现，购房需求非常明显的是这个一线城市限的力度的确非常大:。

北京、或者全国的市场会如何？

买房的顺序伟哥建议依然是：

1：北京学区房，2：北京地铁住宅，商住暂时不要考虑了！！！

北京的不限购物业还值得买吗？

伟哥觉得现在看，商住很快将出现价格调整，五环内靠地铁的部分二手房商住，价格出现波动后，有资金依然值得买。

但商住就商住，涨幅永远不如住宅，现在的现金就是子弹，首付能力就是炮弹，除非你再也不想买住宅，否则珍惜你的现金流，尽量不要浪费在商住上。

新盘住宅相对安全。其实过去的2个月，基本相当于北京的新盘涨了20%又跌了20%。一直限价，所以主要会对二手房市场影响较大，最近几个月，楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。如果政策执行2017年全年的话，二手房价格平均跌幅会超过15%。

京津冀周围会如何？

买京津冀房产的人，最近可能会有一个再涨的机会，但其实构成京津冀购房主题的人，基本都是在北京无法上车的人，希望用京津冀作为杠杆撬动将来到北京。所以北京加码调控溢出资金短期上涨后，可怕的来了，没有人敢浪费杠杆在京津冀了。特别是在北京买不起的刚需，这一拨人，不会去京津冀浪费自己的处女贷了。所以走势未来会不乐观。建议这些区域的人，有了房本的，可以考虑跑了。

调控时间会多长

这是最不确定的，也没有办法预测，历史上调控从来都是到出现砸售楼处为止。这一次伟哥认为也不例外。但和以前新房价格冲在前面不一样，这一次新盘很可能不会有什么跌幅了，很简单，开发商的资金链非常非常安全，起码在2017年，在北京没有谁会选择跌价。如果全面出现价格调整迹象，按照经济发展需要6.5这个数字可能就会出现波动，这种情况下，房地产是否会延续调控，存疑。

这种情况下，伟哥一直建议的核心资产战略是非常保险的。任何时候，买房不仅仅考虑赚多少钱，更要考虑在市场波动期有离场的可能性，物业要有流动性。

房租会涨吗？这个是必然，在过去一年房价已经涨了50-100%，房租涨幅很低，在北京、上海、深圳，很多地方的畸形市场是，500万的房子月租5000，租售比居然1%，这种情况下，租金会有上升的。

调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准确。等待2017年下半年后的入手良机，任何调控都不会抑制刚需，都不会完全打压真实改善。

（来源：公众号大伟看楼市）

（责任编辑：王依彤）

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