— 北京的库存到底有多少？？！—

库存去化周期！（文后附表罗列北京所有有库存的项目！）

所有人聊房地产，最喜欢用的一个数据就是库存去化周期，从数据上，现在全国库存去化周期最短的肯定是南京、合肥这一类城市，从周期看，现在已经只有2个月的消耗量。但为什么很少人说北京的数据？其实很简单，因为看起来北京的可售看着还不少，当然在这几天也跌到了最近28个月的最低点！

单独数据看5.8万套的库存量可以说是从2014年10月一路跌下来的。最高点是9.2万套，当下库存已经去化了3.4万套。

另外看去化周期：从时间看，当下的库存5.8万套，按照二季度纯商品房住宅1.4万套计算，大约去化周期是12个月。但需要注意的是这5.8万套到底是什么构成的！

1：其中包含有1.7万套的回迁房库存

剔除回迁房之后，你可以看到实际北京商品房纯住宅可售只有41611套。

2：这4.16万套库存包含什么？

从年度划分，可以看到2016年待签约的最多有12638套、然后按年递减，整体看。2012年前的1万多套，其实基本可以算是无效库存了，因为在北京这样的一个市场经历过两轮火爆周期还未签约的基本都是有问题资产或者是开发商自用资产。

所以，北京当下实际可售其实也就是1.5万套上下（剔除2016年新供应待签约的，剔除2013年前多年未出让的，可以称为库存的只有2015-2013年这1.5万套！）。

3：再看看这1.5万套形成的原因！

在7月7日北京成交一宗通州经营性土地后，北京再次陷入土地供应荒，这宗土地是6月3日挂牌，之后已经接近2个月无新增土地供应。

从6月2日北京成交了几宗住宅用地后，而这几宗住宅用地均是4月29日挂牌，也就是说，5/6/7，三个月，北京已经无住宅土地新增挂出。

即使供应成交的7宗住宅用地中，其中能够成为商品房住宅的土地只有37万平米，按照成交2.77万套商品房/414万平米计算，供需比超过1:10

北京房地产市场进入稀缺化，顶豪化

出现顶豪爆发的最主要原因有三点：

1：资金潮下的资产荒，优质资产缺失，而资金宽裕，很多过去实体经济、金融资产都开始转投核心城市的优质房产

2：地王推动下的产品升级，随着地王潮汹涌，开发商提高房地产产品属性，增加了产品设施配置。也提高了附加值。

3：整体市场水涨船高，过去普通住宅2万单价，随着这一轮房价的爆发，普通住宅已经3万+，导致过去一大批单价8万左右的项目，进入了10万+行列。

最后，上干货！北京所有库存全记录（200个项目库存5.1万套，基本是北京所有有库存的项目列表！）实际真是可售的库存，只有1.5万套上下！

从这些数据你可以看到北京的库存稀缺到令人发指！

所以顶豪亮相也可以火爆！

8月13～14日，中骏·天宸项目的样板房开放，同时启动VIP排卡，限量100组，4000w量级项目两天冲破50。当天有不少业内同行光顾，直言惊讶，北京这种量级的项目没有这么火过。

中骏·天宸实景样板间（局部）