投资君：买理财产品，钱能作为储备资金，便于以后用于买车，小孩教育之类的。如果先还房贷，利息能少点，经济压力不会过大，也可以找点还完“债”。到底该怎么处理好呢？8月30日小编向大家征集了关于 “有一笔闲钱，已购房有房贷，是提前还房贷划算呢？还是应该去购买理财产品呢？” 的问题。特意邀请了融360的两位分析师为大家解答了相关问题，干货看全文。

郝俊丞 融360房贷分析师 专注中国房贷政策研究，并根据市场政策变化定期提供专业分析报告。

马郢

融360理财分析师专注研究银行理财、P2P网贷、互联网宝宝类基金等各类理财产品的动态，提供市场解读和投资分析。如果是住房公积金贷款，是换房贷划算还是买理财划算？如果是普通利率贷款呢，会不会有什么不同？答 如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么可以选择提前还款，毕竟提前还款可以比原定贷款计划少还许多利息。

还有很重的一点是，同商业贷款提前还款想比，公积金提前还款没有手续费或违约金，相当于额外节省了一部分开支，那么利用闲置资金进行公积金提前还贷不失为一个省钱的好办法。

不过需要注意的是，无论是公积金贷款还是商业贷款，目前大多会选择等额本息的还款方式。一般来说，在还款的前期还的大多是利息，所以贷款的前几年，提前还款最合适。

如果已经是还款的后期阶段，那么就不适合提前还贷，一方面目前的公积金利率只有3.25%，商业贷款利率为4.9%，均已经是很低水平，另一方面，还款的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。如果房贷已经还了5年，现在有了闲钱，是还房贷划算还是买理财划算？如果已经还了10年或者15年，会不会有不同的建议？答 如果在5年前有较大的房贷利率优惠，比如8.5折甚至7折，其实不太建议提前还贷，毕竟现在无论是公积金贷款利率还是银行放贷的基准利率都已经处于较低的水平，对于如此低的利率再做提前还贷，明显就不合适了。但如果当时并未有任何利率优惠的话，只要结合好自身经济状况，提前还贷也未尝不可。

如果是还了10年或者15年就更不建议做提前还贷了，现在的房贷年限最长也就是30年，而一般人往往不会选择这么长的年限，也就是说如果还贷已经还了10年以上很可能已经来到了还贷的中晚期，而还贷的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。

答 就目前来看，房地产“因城施策”的效果正逐步显现，对于一线城市及重点的二线城市来说，虽然愈发严厉的的限购限贷政策会对上涨过快的房价起到抑制的作用，但此类地区由于人口众多，住房需求大，所以，房价在未来一段时间还将维持在一个相对较高的水平。而对于库存压力较大的三四线城市来说，由于需求匮乏，市场后继乏力，房价变化不是很明朗，虽然目前整体上是处于稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。答 今年以来，包括银行理财、P2P网贷、互联网“宝宝”等在内的理财产品收益整体下降。融360监测数据显示，近期银行理财收益率约为3.8%，P2P网贷收益率约为10.2%，互联网“宝宝”收益率约为2.5%。融360理财分析师建议，保守型投资人可以将大额不急用资金投资于期限为中长期的保本型银行理财产品，提前锁定高收益；有较高风险偏好的投资人可以尝试投资P2P博取高收益，但要选择正规平台，慎重投资。

答 对于银行理财产品而言，近期银行理财出现了收益与期限“倒挂”现象，例如6—12个月的理财产品预期年化收益达4.2%左右，而期限12个月以上的同类产品收益率仅为4.17%。总体而言，目前银行理财产品中期、中长期收益相对最高，向两端递减，但具体银行的具体理财产品情况各不相同，不宜一概而论。对于P2P网贷产品而言，虽然P2P投资人一般偏爱短标，但短标的门槛一般偏高，少则两万多则上百万，P2P又是高风险理财项目，投资人一次性投入过大金额会加剧风险，还应根据自身的风险偏好量力而行。

理财产品期限的选择要视投资人对资金的使用情况而定，对于大额不急用资金可投资于封闭型理财产品，放弃灵活性，换取更高收益；对于小额资金，可投资于互联网“宝宝”，随取随用。融360理财分析师特别提醒各位投资人，在计算预期收益时应考虑期限因素，例如一款预期年化收益4%的理财产品，如果期限只有3个月，那么理论上实际收益为1%。答 从融360的房贷数据来看，在2016年的前七个月，全国首套房贷平均利率处于连续下降的状态，到了八月份连续下降的势头得益缓解。

究其原因，一方面是，由于上班年楼市过热，很多银行过快的透支掉了全年的房贷额度，同时为了防范风险，不少银行做出了收紧房贷的策略；另一方面，一些重点城市推出了最新的限购限贷政策，对于房贷市场也作出了相应的规范，比如上海就对全市的首套房贷利率做出了统一规定，最低只能给出基准利率九折的优惠。 而根据以往的市场经验来判断，越是临近年底，银行对于房贷的审批也越为严格，所以2016年接下来的这段时间内，银行收紧房贷很可能成为大概率事件。

答 如果是出于投资的目的，那么无论是购买理财还是投资买房都会面临一定程度上的投资风险，不过单就房产来说，买房无疑是现在投资的最佳手段，对于资产的保值增值都有很大的好处。 不过问题是，投资房产需要将在哪投资，投资什么样的房产等问题考虑清楚。如果有20万，房贷未还清，公积金没有用，那么公积金转商贷划算还是留着卖二套房划算？答 如果是商转公的话要看当地公积金中心的具体规定，一般来说，如果拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的会相应的提高首付比例，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。如果有30万，怎样理财才能实现财富最大程度增值？答 建议这一类投资人的理财计划重在资产保值和稳健增值，适度承担风险。

首先，预留日常生活费和应对突发事件的“风险准备金”，其中日常生活费可存入互联网“宝宝”灵活取用，也可以投资于银行通知存款。

其次，大额不急用资金配置国债、保本型银行理财产品等低风险理财产品，特别保守的投资人可以考虑存3年期或5年期的银行定期储蓄。

最后，用小部分资金投资于股票、基金、P2P等高风险市场，可以考虑长期基金定投。很纠结，房货前期还的是银行利息，这几年以后还的好象是本金了，不划算，购买理财利息高的有风险，纠结啊,求指导！答 对于的前期还利息，后期还本金的情况，属于等额本息还款；如果采用等额本金还款，前期压力较大，后期会逐步轻松。

理财产品的高收益意味着高风险，建议将大额不急用资金配置国债、保本型银行理财等低风险项目，用小部分资产投资于股市、基金、P2P等高风险项目。答 2016年上半年，黄金是最亮眼的投资项目。但目前金价已有回落迹象，但如果美联储加息，金价可能下跌。短期内，投资者应警惕金价震荡，从中长期考虑，黄金仍具有投资价值。

目前，理财产品整体收益都处于下行阶段，在资产配置荒期间，建议投资人资产配置多样化，综合配置银行理财、P2P网贷、股票、基金等投资项目，将风险分散。