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来源：知识星球精选收集编辑：guzi
来源｜三联生活实验室（id:LIFELAB2020)分享｜知识星球精选（id:xingqiusvip)然而，最近却有一批人，用将近一半的价格在北京安了家。今天「星球精选」分享的这篇文章，带你分析法拍房的优势劣势，多一些了解，多一种选择。对很多普通北漂年轻人来说，在北京买房是需要奋斗一辈子的。最近两年，任凭大环境如何低迷，北京房价一直坚挺。“20多岁来到北京是因为梦想，30多岁回到老家是因为没房”。在真决定何去何从的时候，能不能攒出一座房子，就成了很多北漂年轻人梦醒时分的最后审判。对于普通购房者而言，房子的价格就摆在那里，几乎没有抄底和捡漏一说。但最近，一种动辄就可以七折买房、省下几十乃至上百万的小众买房方式开始走红——法拍房，即通过法院强制执行拍卖的房屋。大部分法拍房来自于经济纠纷，当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，法院将债务人名下房屋拍卖，以偿还债权。还有一小部分法拍房，来自于金融犯罪、刑事案件、贪污腐败等，法院将原业主的房产进行查封并拍卖，拍卖所得案款根据不同案件再进行不同处理。不买法拍房的理由可以有一万种：大部分不能实地看房；原房主可能赖着不走；感觉不吉利……买法拍房的理由只有一种——它足够便宜。最近几年，法拍房的房源数量和成交量激增。2017年全国法拍房数量仅有几千套，到了2021年，阿里拍卖网就出售约8万多套法拍房。社交网站上，不少本想不到自己能在大城市安家，但却借法拍房弯道超车的年轻人分享着喜悦：“一直觉得买房得奋斗一辈子，还租着要爬六楼的老破小，结果在28岁就突然拥有北京200平的房子了。”“6年沪漂，社保中间断过一次，没有购房资格，后来发现上海的法拍房不限购渠道，还能按揭贷款，历时一个月就拥有了属于自己的房子。”“离婚一年半，30岁的最后一周，我终于在南京买了房，法拍房捡漏，总价77万，一桌一椅都是属于自己的，真香呀。”对于安土重迁的中国人来说，买房是毋庸置疑的大事。而像风水、福气这些不能量化的东西，又构成了评判一幢房子的重要标准。互联网上，有多少人说法拍房便宜，就有多少人说法拍房晦气。一位网友如此形容，“每一套法拍房的背后，就有一个家庭悲惨的遭遇。”小美从事房地产相关行业11年，最近两年开始做法拍房辅拍，大概工作内容是帮客户做房产背调、规避风险的。她告诉我，最近几年，以两三百万的成交价拍下北京第一套房的年轻人越来越多了，“这说明啥，说明法拍房省下来的是实实在在的真金白银。”“我有一个客户就是这样子，小年轻想赶在领证前买房，手里只有20万，找家里人和男朋友凑了100万首付，这种情况下，她通过司法拍卖，用300万买了一套市价400万的房子，压力不就小太多了？”“司法拍卖的起拍价一般是市场价的5—7折，有些豪宅腰斩拍卖，可以省下几千万。但即便是最便宜的房子，也能省出个30万吧，那是不是一辆奔驰车就出来了？”小美总结，“这就是真香定律，就是不管你之前怎么想，买了就会觉得‘真香！’”去年年底，小美开始在小红书上更新法拍房的捡漏信息。不过吸引我关注她的，是她发的几套曾发生过凶杀案件的法拍房。其中几宗残忍、离奇，造成过不小的社会轰动。但令我惊讶的是，就连这些正儿八经的凶宅都已全被拍下。“有人就觉得，他不怕这个，有地方住更重要。房子这东西，只要价格合理，不会愁卖的。”不过也有实在突破不了心理障碍的。小美曾经有个客户，看上了亦庄一套市价1100万，起拍价700万的房子，原房主曾在房子里上吊自杀。“当时客户非常心动，出了一次价，但客户妻子怎么说也不让再加了，说要是丈夫出差，自己实在不敢一个人住，最终房子750万就拍给别人了。” 2022年，老胡和木木以540万的价格，在北京回龙观拍下了一套面积为119平米的三居法拍房。“拍的时候有点上头了，最终出价超出了心理价位，成交价大概只比市场价格低了20万。”据老胡说，最开始想买这个房子当然是因为便宜、贷款高、缴税少。“如果买二手房，需要缴纳增值税，但法拍房只需要缴纳契税。”“另外，其他买房方式有贷款限额。当时我们看的五环外房子，一般最高能贷243万。但法拍房最高可贷款成交价的65%，没有数额上的限制。”从拍卖到过户用了一个月的时间，流程算是顺利，问题出在了腾房上。“原房主一直赖在里面，当时有疫情，法院也不方便下社区调解。最后我们找到了被执行人的电话，跟他说，要是不腾房的话，我们就要申请强制执行了，他最终才同意搬，整个过程用了5、6个月。”想捡漏，就要承担风险，腾房一直是法拍房买家最头疼的点之一。一位法拍房买家在网上分享自己的经历时说，“有些被执行人甚至会故意找来老人占房，这样法院便不能强制清退了。”除此之外，法拍房还有其他隐患，比如可能存在恶意租约。据说，有些被执行人故意把房子租给自己的朋友，一下租个1、20年，即便你拍下了房子，也不能入住，因为“买卖不破租赁”。再比如，有些法拍房不属于普通住宅，产权归属于公司，这种情况有可能需要缴纳土地增值税，有时候，这个税比房子本身还要贵。另外，有些案件对后续居住的影响小，比如断供的、经济纠纷的，有些案件的影响大，“比如涉黑的，会担心上门报复”。据小美说，贪污腐败案件相关的房子甚至很受一些买家的欢迎，“因为他们觉得这样的房子被法院和原房主维护得比较好”。此外，买房者最在意的就是“凶宅”了。但小美告诉我，“如果买房者在这方面很讲究，只看是否为凶宅是不够的”，原因是“凶宅的条件很限定，指发生过凶杀案件的房子，像意外坠楼、自杀、煤气中毒死亡的，都叫非自然死亡，严格意义上不会划分为凶宅”。另外，只有即时发生的凶杀案，法律才要求告知买家。如，张三的房子发生了凶杀，张三卖给李四时必须要告知，但假如中间转手给过其他人，再卖给李四，就不用告知了。小美分享了这样的一个案例：北京市海淀区某小区，402的房主跟邻居403产生矛盾，于是持刀去403砍人，反被403房主反杀。死者是402房主，但死亡地点却在403房间。“在这种情况下，402房就不是凶宅，别人也没有义务告知这些情况。”总的来说，大多数买家对法拍房有所忌惮的主要原因，不外乎是觉得房子的“前世”太过扑朔迷离，法院给的描述不够，自己也无法摸清。但也正是这些麻烦，在另一些年轻人的眼里成了“为省钱而必要付出的劳动”。毕竟，“一点风险不承担，又怎么能占到便宜呢？”现在，老胡和木木的法拍房正在重新装修，两个人都期待能早点搬进去。说起房子，他们几乎攒出了一部“血泪史”：“刚来北京时，在南三环租房，北四环上班，每天都要坐地铁跨越大半个北京。北漂6年租过5个房子。19年，年薪到手不到20万，看看北京的房价，决定在杭州买二手房，三年后卖出时才发现买亏了，直接赔掉40万。”他们生活中的重要决策也都围绕着房子：在杭州买房时用掉了木木的首套购房名额，为了保住老胡在北京的首套购房名额，两人迟迟没有领证，直到去年年底拍下法拍房之后才领。对于少数人来说，法拍房市场是投资游戏，一买一卖就挣几百万的神话在圈子里流传。但对于多数人来说，他们还是想从这些“历史复杂”的房子里挑一个家。一边是风险，一边是刚需。老胡和木木的做法可能代表了大多数年轻人的心态：“我们还是没告诉家里人自己拍的是法拍房，觉得自己心里有数，又怕他们担心。”