房地产行业的大拐点已经到来。

无论是市场成交规模、房企投资热情还是政策优化调整，形势正在发生变化，中国房地产市场已经告别高增长阶段。

这是近期多位专家关于房地产行业的一致观点。

近日，由凤凰卫视、凤凰网联合主办的“新空间·新动能——凤凰湾区财经论坛2023”于香港、深圳两地同步举行。原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友等专家在“涅槃重生：中国房地产新时代”环节，发表主旨演讲。

孟晓苏指出，房地产业到现在已经是两年下滑，伤及国民经济、地方财政以及相关产业，从经济恢复到股市上扬要走三步台阶，第一步就是楼市恢复正常。

管清友认为，大周期出现了转折，整个房地产市场从过去高歌猛进的一种状态，已经进入到了一个新的周期，让房地产市场恢复到常态是非常必要的。

贾康对中国房地产行业仍然充满信心。他预测，在未来15至20年内，房地产业仍是国民经济支柱产业，城镇化的发展仍然有相当广阔的潜力空间，“必须认识到这方面的潜力释放是我们继续发展的引擎和动力源。”

楼市正处在调控监管政策的消化期

“我们必须习惯或者适应房地产处于长期调整周期这样一种态势。”管清友强调。

事实上，自2021年四季度以来，关于房地产的各项宽松政策便陆续出台，并在今年三季度达到高潮。

7月31日，国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。8月1日，央行表示下半年将支持房地产市场平稳健康发展，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

随后，各地推动相关政策落地，包括放松存量房贷利率下调、“认房不认贷”、取消限购限售等政策，政策支持频次明显加快、力度加大。

“今年我们看到，不光是存量房贷利率的下调，很多新一线城市包括一线城市也都解除、放松了所谓的限购。这个措施应该说不可谓不大，力度很大，那么政策的效果我们看到确实和预期的不大一样。”管清友表示。

政策效果不及预期，与房地产市场供求关系发生变化有关。管清友认为，“大周期出现了转折，整个房地产市场从过去高歌猛进的一种状态，已经进入一个新的周期。”

他进一步表示，房地产市场出现这种趋势性的变化，既有长期行业、市场慢慢演变的原因，也有短期之内从支持房地产行业的发展，到突然的调控带来的冲击，即长期因素和短期因素叠加到了一起。

“2015年这一轮房价的快速上涨，进一步透支了房地产市场的动能，抑或说价格的快速上涨带来了一系列的问题，当然也引发了后续包括金融监管强化、房地产调控强化在内的一系列政策的推出。”管清友指出，我们正处在消化2015年这一轮透支行情、以及消化激烈的调控监管政策的阶段。

“政策的调整很有必要，我觉得确实需要让这个房地产市场回归常态，也就是说不合理的限制措施都应该取消。无论是我们说的二三线城市、新一线城市还是一线城市，让政府的归政府，市场的归市场。”管清友表示。

中国财政部原部长楼继伟透露，房地产需求不足，一些房地产商流动性困难，甚至出现债务违约，地方政府隐性债务需要逐步化解。目前主管部门已采取一些措施，包括加大对房地产企业流动性支持，降低购房者利息负担，地方隐性债务由省级统一化解，国家分配一定数量的置换债额度给予支持。

“这些问题是一定时间的积累，解决问题还需要一个过程。”楼继伟表示，相信还会进一步采取措施，“无论如何，消化债务风险需要有一个周期，但不会发生全局性债务危机。”

未来15-20年房地产仍是支柱产业

尽管迷雾重重，但长期来看，房地产行业仍是国民经济的支柱产业。

“‘中国房地产业界好日子过完了’，我认为这个认识陷入了误区。”贾康表示，中国的城镇化发展仍有相当广阔的潜力空间，“这是中国成长性支撑着的全景图。全景图之内，中国的房地产业一直在可以预见的，至少未来相当长的时间段之内，15年到20年的时间段之内，它就是国民经济的支柱产业。”

2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%，但如按户籍人口计算，2020年城镇化率预计仅为45%。“一多半中国人也就是14亿人里的大多数还没有取得市民身份。”因此贾康认为，中国的真实城镇化水平在50%-55%区间。

联合国《世界人口展望2019》预计，到2030年中国常住人口城镇化率将达约71%，城镇常住人口将较2020年再增加约1.3亿。“按照国际经验，所谓诺瑟姆曲线给的量值，我们要走到一般经验所说的，走过城镇化高速发展阶段70%左右的水平，至少还有15个点的空间。”贾康表示。

因此，中国城镇化的潜力值得进一步发掘。

“推进工业化、城镇化的过程中，房地产业界必然出现的，在中国大地上的场景中的表现就是，现在已经建成的将近700个大中小城镇，主导的趋势仍然是要满足人民群众美好生活需要的，把城乡结合部往外推。”贾康认为，主导、支撑现代化进程的，是城乡结合部外推带来的，要接纳未来还有几亿人从农村迁徙到中心区域，一轮一轮的升级发展中的新区建设以及城市群、都市圈的建设。

“合乎逻辑地必须认识到这方面的潜力释放是我们继续发展的引擎和动力源。”贾康强调，对于房地产业界，中央现在重申的是国民经济的支柱产业，“不能简单认为就是一个提振信心的宣传用语，学术上的论证有客观依据，有逻辑方面的，我认为非常严谨的、可以说清楚的支撑路径。”

作者 梁争誉

编辑 刘婷