商品房的产权为什么都是70年？这个70年怎么来的？谁制定的？指的是什么？到期了以后，房子该归谁？

本期举一聊三，我们请到原国家房改课题组组长孟晓苏，《财经》杂志副主编苏琦，与主理人褚琳一起来聊聊，商品房的产权问题。

褚琳：70年产权的问题，最早一批的商品房是不是日子也越来越近了，大家想，为什么当时设了一个70年产权？到期的时候到底会怎么样？

孟晓苏：70年指的是住宅建设用地，不是产权。40年、50年分别指的是商业用地和工业、文化、教育这些用地。为什么会出现一个70年呢？就是因为中国的土地从原来的无偿使用变成了有偿转让，有偿转让得有年限，深圳最初拍的那些土地才20年、30年，后来国务院要求延长。

当年建设部在讨论，一屋子人，司局长都在发表意见，最后研究来研究去，国务院要求年限要长，但是年限长，搞99年也太长了。

褚琳：为什么太长了？人家都是永久的。

孟晓苏：因为那时候才20年30年，说搞50年，又觉得短了，说干脆取中，70年。

国务院55号文，是个暂行条例，暂行到现在了，后来怎么改？《物权法》里面就做了一个调整，《物权法》提出的是，住宅用地的土地使用权限届满时，自动续期，自动续期就不是70年了。自动续期那就是70年+70年+70年+70年，要不要交钱？没说。

但是我认为如果在这期间推出了房地产税，增加出让金的事就可以不提了，把房地产税收了就行了，当时为什么说要70年，一个是考虑到规划，未来收回来，我好重新推倒干别的，有了自动续期，这个思路就变化了，规划可以重新调整，可以有偿。第二个，就考虑到收钱，70年之后再收一回，那就是我们现在推出房地产税就解决这些顾虑了，所以这就是政策设计的完善。

70年问题我觉得不妨碍现在老百姓的住宅使用权，因为土地使用权是70年，房屋是永久的，你比如房产证，上面会写房屋是永久的。房屋的寿命可不是70年，房屋的寿命至少在100年，有的房子盖得好的120年，这是指它的实际寿命。

褚琳：上海已经有一个小区到了70年了，现在对它采取的措施就是很实际，说是原拆原建。

孟晓苏：我们拆这种多了，不管是到没到70年，如果它破烂了，旧区改造，上面给钱，政府支持，就拆了，拆一还一，老百姓高兴。

原来的房子差，而且六层甚至有的地方偷一层，七层，没有电梯，盖完以后，整个品质就提高了。

再加上容积率提高的话，投资方也能够把钱收回来，一般来说总得提高3倍到4倍，这样的话，成本就能收回来了，这个事是好事，这跟70年没有关系。咱们现在拆的很多旧小区不到70年，一般来说30年左右。我们在80年代初期中房建的房子，现在有些就得改造了。

苏琦：那时候的房子连客厅都没有，主要是满足居住，客厅就是一点。

孟晓苏：所以对于老百姓是个利好，这得花不少钱，但是通过市场，是能运作回来的。对这些老百姓来说，他不等于享受到了一次更新的住房保障吗？他的房地产价值也增值了。