导言：跟投模式助中梁实现了几何式的增长，但跟投模式也决定了中梁拿地更多是在三四线城市。如今三四线楼市遭遇下行调整，中梁该何去何从？
从百亿到千亿，中梁控股集团（简称“中梁”）仅用了3年。
根据中梁向港交所提交的最新招股书数据，2016年到2018年，中梁实现的合同销售额分别为190亿、649亿、1015亿，实现超级三连跳，一跃进入千亿房企俱乐部。
但是有时候增长太快也不是一件好事。依靠三四线实现快速弯道超车的中梁，在三四线楼市遭遇调整的当下，渐现颓势。
中梁发迹于温州。1993年，年仅23岁的温州商人杨剑创立了中梁前身——温州华成房地产开发有限公司，在2015年之前，中梁都是温州最大的开发商。
2016年，中梁将总部迁至上海，开启快速全国扩张。在去库存和棚改政策的东风下，抓住了三四线城市楼市回暖的行情，开始了极速拿地之路。也是在2016年，中梁落地了阿米巴管理系统。
即，将大的业务集团分成若干小业务组织，即所谓的“阿米巴”或“阿米巴组织”。围绕阿米巴管理模式，中梁建立了共同投资计划。
据了解，在中梁，任何决策都是建立在算账的基础上，只不过不是算项目赚钱与否，是算体系内规则的账，即“成就共享”和“跟投收益”。成就共享是指奖金，跟投涉及分红。
根据职务级别的不同，中梁设置了不同的跟投比例。跟投基数为【项目资金峰值（约为含税土地款的1.15倍）-前融金额】，区域公司董事长跟投比例约3%，事业部总2%，财务部门负责人3‰，投拓部门负责人6‰，融资部门负责人2‰，实行部门负责人强投制。
举个例子。比如某项目的资金峰值为10个亿，前融融资6个亿，自有资金峰值为4个亿，则区董强制跟投的资金约为1200万，投拓部门负责人是240万。可见跟投资金是一笔不小的数字。
没钱怎么办呢？可以向集团借款，即集团给配杠杆，区董配资比例约1:4，部门负责人一般是1:3。还是以上面的例子来计算，区董需要自掏腰包跟投的资金是240万，投拓部门负责人需要自掏腰包60万。借集团的钱也是有利息的，而且并不比金融机构融资成本低。
据2018年11月13日中梁提交的旧版招股书披露，截至2018年8月31日，中梁附属公司231个物业的158个（约68.4%）为共同投资项目。中梁总裁黄春雷声曾经称，这就是靠资金高效流动带来流量几何式增长的逻辑（出自每日经济新闻报道）。
依靠跟投机制，中梁极速布局三四五线市场，拿地拿到手软。
最新招股书显示，截至2019年3月31日，中梁拥有3890万平方米土储。其中，以浙江、江苏、安徽为主要市场的长三角占37.9%；河南、湖南、湖北、云南、四川、广西、陕西、内蒙、甘肃、山西、宁夏、重庆、贵州等中西部省区占28.6%；环渤海区域占7.2%；海西经济区占11.1%；珠三角区域（广东省）占2.8%。
中梁实现快速发展也得益于高效的执行力，学习碧桂园“456”高周转模式（即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入）并用到极致，但激进的扩张模式也带来了负债的激增。
数字显示，2016年中梁净资产负债比率高达1790.2%，但是到2018年上半年，这一数字已下降至44.6%。一年半时间内降了超过40倍。中梁方面将净负债比率的降低归结为权益的下降。
数据来源克而瑞，地产锐观察整理
从上表可以看出，2018年中梁权益销售金额占比确实出现了较大下滑。据了解，中梁在项目层面曾一度大力开放金融机构股权合作（招股书将其归结为“第3类”，实际上是有预定回购对价或预定公式计算对价的债性融资），信托和地产私募都是座上宾。
有市场人士同时指出，中梁净资产负债比率短时间内实现大幅下降，或许还与中梁申请IPO之前剥离了部分非核心业务资产和负债资产有关。
例如：
2018年4月正式剔除关联开发的示范区及物业项目的精装修样板房的物业管理业务；
2018年6月，杨剑及苏州华成将浙江天剑转让给了杨剑的堂弟杨剑清。截至2018年6月27日，浙江天剑拥有20个开发项目，其中有13个处于预售阶段，7个处于建设的早期阶段且尚未开始任何预售阶段。
虽然净负债率大幅下降，但债务压力还是不可小觑。最新招股书也披露，中梁与信托公司、资产管理公司及其融资平台都有融资合作，截至2018年12月31日，中梁未偿还信托融资及资产管理安排有109笔（详情见照招股书326-337页，可点击左下角“阅读原文”），信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额占截至同日借款总额的58%。
虽然相比银行贷款更具灵活性，但融资成本也随之高企。据招股书披露数据，未来两年内，有多笔信托及资产管理类融资需要到期兑付，融资年利率绝大多数在11-13%之间，个别高至18%。招股书也预警，随着房地产信托业务监管加强，未来融资成本可能继续增加。
在一定程度上，中梁是上一轮三四线城市爆发周期红利的受益者，而随着三四线城市红利的消退，中梁减速同样明显。
从2019年1-5月份的销售数据来看，虽然从全口径（是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘）看，中梁有545.2亿的销售收入，但是同比增速出现较大下滑，而权益销售金额也出现了较大下滑。
数据来源克而瑞，地产锐观察整理
业内人士指出，这与三四线楼市的调整有关。数据显示，2016-2018年中梁获得的63块、119块、221块地中，对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市，占比分别为54%、74%、76%。
而随着棚改货币化无以为继（今年前五月央行累计发放PSL相比上年同期骤降65%，而PSL是棚改货币化的主要资金来源；2019年全国棚改计划总规模相比去年腰斩），过往三四线大量拆迁户拿着现金补贴购房的场景不再，大多数三四线楼市就成了无源之水。与之伴随的还有金融机构资金重返一二线，以及投资客的观望。
此情此景下，三四线楼市颓势已经显现。重仓三四线的房企销售端也出现了不同程度的下滑。
除了中梁外，据克而瑞数据，碧桂园今年1-5月份实现权益销售2183.5亿，而2018年1-5月的权益销售数据是2281.9亿，同比出现了微跌局面。
据第一财经4月末报道，正在冲击上市的中梁也正在酝酿一些内部组织架构的变革，中梁最大的区域集团——浙广区域集团吞并了同级别的浙闽粤区域集团的下属南区域公司。目前，中梁内部为五级架构组织，大致分为“控股集团-区域集团-区域公司-事业部-项目公司”。
地产锐观察从接近中梁内部的人士处获悉，目前中梁内部拿不到地的区域公司会面临被解散的局面。而近一段时间以来，中梁在公开招拍挂市场拿地比较疲软，经常是“打酱油”状态，这与中梁的“算体系内规则的账”的算账模式有关。
因为有区域董、事业部总及部门负责人的强投机制，这就决定了中梁不能拿大宗地，也不能拿高价地，要能够实现快进快出，这样才能保证获得成就共享奖励，最为关键的是有能力跟投。如前所述，虽有集团的杠杆配资，但跟投的钱不是一笔小数字，尤其是有几个项目同时推进的情况下。
跟投模式带来了中梁实现几何式的增长，但跟投模式也决定了中梁拿地更多是在三四线城市，转向一二线拿“贵”地变得“手软”。
而如今三四线楼市遭遇下行调整，再加上中梁一直以来惯用的信托融资模式遭受到银监23号文的监管，中梁该何去何从？一路狂奔的中梁，能否顺利实现港股IPO？
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