房地产的资金来源主要也是两样，一是经营回款，而是金融机构借款。

前者就怕回款慢，后者就怕调控收紧，资金面是否稳定，可以称之为房地产的“嗓子”。

偏偏这些年，高周转被这些开发商玩的很“通透”，假如以前一家公司投入50亿盖房，按正常速度，一年后卖了60亿，赚了10亿。

现在加速盖房，半年就开盘卖，回款60个亿，马上把这些钱全部投入到下个项目里，再过半年，又能回款70个亿，这样算下来，一年时间，销售额比原来多一倍，何乐而不为？

问题就出在这，高周转玩的越熟练，集聚的风险就越大，现在，房地产的“嗓子”里，就卡了根“鱼刺”。

这个“鱼刺”的名字叫“预收账款”。

因为房企经营性加杠杆，在资产负债率上升的同时，预收账款占比提升幅度较大，数据显示，自2016年4季度至今，预收账款占房企负债比重已经从29.4%攀升到了34.4%，创出了两年以来的新高！

解释一下，因为商品房是预售制，咱们买房的首付和按揭款，只能算做开发商的负债，只有交房后才能算成收入，因为开发商周转速度太快了，购房者的钱给他们之前，只顾着拿新项目，拿地速度快，施工速度慢，这部分负债自然会越来越高。

也就是说，房地产吸收了我们的钱，却无法按时提供符合品质的房子，拿地端还一直在消耗着手中的这些钱。

本文开头说了，资金是房地产的咽喉部位，任由负债增加下去，这根“鱼刺”变得越来越大，会有什么后果？

答案很简单：假设未来十年，这种形势一直持续下去，房子越多，累赘越大。

举个例子，去年很多地方都出现了降价潮，不少购房者都跑到售楼部去闹，他们为什么闹？真是因为降价吗？不是的，靠炒房谋生的人毕竟是少数，能豁出脸面去表达不满的人，必然是经过了反复的权衡。

大部分人，其实都是因为交房时的“货不对板”、“高价低质”才去闹的。

要知道，前几年房地产盛行高周转，本来三年时间盖成的房子，生生压缩到不到两年，偏偏很多城市还有限价，这些房子卖到购房者手里，又是捆绑装修，又是捆绑车位，对买房的来说，花了大几十万，最终看到堪比毛坯的装修水准，谁能受得了？

但是，这仅仅只是个开始，咱们假设的是未来10年，一直维持这种趋势，交房的质量堪忧、盖房的时间越来越长、房企的负债越来越高，手中持有的房产越多，“累赘”就越大。

一方面，是“质次价高”的二手房更难卖，另一方面，因为租售比不合理，租出去根本无法覆盖月供，每年还有打理清扫、暖气费、水电费、物业费的成本。

加上很多人的按揭利率起码都上浮15%以上，手里的房子越多，付出的成本就越大，不管是变现还是出租，都摆脱不了这个“烫手山芋”。