昨天楼市有个消息：
南宁买房，贷款可以申请到80岁了。
以往一般情况下，房贷可以申请的最长期限是30年，最高贷到70岁（有些城市最高到60岁），二者取其低。
比方说，假设买房人30岁，房贷可以申请30年；但如果买房人45岁，那么最多只能贷25年。
现在南宁把贷款年龄放宽到80岁，意味着，
即便是50岁的人买房，也可以申请30年房贷了。
60岁的老人买房，可以申请20年；70岁老人买房，可以申请10年…以此类推。
其实以前，老人就可以通过「接力贷」的方式申请到按揭贷款，
只不过稍微麻烦一些，需要有年轻的子女作为共同贷款人。
如今直接给老人发“贷票”，相当于把接力贷简化，让更多的人适用了。
本质上是，鼓励加杠杆。
之前我在文章里提过几次，我们国家的居民部门杠杆率已经很高了，
央行的数据是，2020年我国居民杠杆率从是62.2%。
（国际清算银行（BIS）的这个数据则是72.44%）
所以防范金融风险，是上一轮楼市调控最重要的目的之一。
调控确实起到了作用。
国家金融与发展实验室的数据，2020年末，居民杠杆率为61.9%；
2022年全年较2021年维持不变，在第一季度和第四季度还分别出现了0.1%和0.2%的下降。
很显然，提前还贷潮在其中做了很大的贡献。
直到今年1月份，居民贷款还是同比下降的：
居民新增人民币贷款2572亿元，同比减少5858亿元。其中，中长期贷款2231亿元，同比减少5193亿元。
大家依然还在努力降杠杆。
但现在的形势跟两年前不一样了，要救经济，救楼市。
在出了很多招，效果依然不理想的情况下，
只好继续加码，通过鼓励加杠杆来释放更多的购买力。
南宁这次，把贷款年龄最高延长到80岁，就是在释放老年人的房票。
这个做法还挺聪明。
因为确实有相当一部分老年人现金流十分优质，
毕竟，打工有可能会失业，但退休金的发放可很准时滴…
反正救市么，就是尽可能多的把购买力刺激出来，
降低房贷利率，降低首付比例，放松限购区域，多给二三胎家庭购房资格…等等，都是挖掘、吸引、刺激新的购买力。
总有人说，
“搞这些边边角角的政策有什么用，有本事降房价啊。”
这话其实就有点偏颇了。
实际上房价不仅降了，还降了很多。
截至2023年1月，南宁新房价格已连续下跌7个月，1月份价格环比跌0.2%，同比跌3.4%；
二手房价格已连续下跌19个月，1月价格环比下跌0.7%，同比下跌6.1%。
这是均价，具体到每个房源，降的更多。
其他城市也是如此。
以楼市的风向标城市之一：深圳为例，
去年最后两个月，85%以上的二手房都是在指导价10%上下浮动的价格成交的。
很多楼盘相比最高点，跌了20%，30%甚至更多。
（部分小区跌幅）
不要觉得房价降30%是个很小的幅度，涨30%和跌30%是完全不同的概念。
比如一套房子，2019年总价500万，经过2020年的一轮疯涨，涨到800万，涨幅60%；
而从800万跌30%，就是跌到560万，几乎跌回涨价之前。
说到这里，顺便提醒一句。
从各方面看，深圳的房价已经跌得很到位，
接下来不管是出台什么政策，哪怕是一个微小的放松，对房价都是利好。
事实上，刚刚过去的一个多月，深圳的住房市场确实有了比较明显的回暖氛围，
中介门店开始招兵买马，带看量激增。
因为我正在陪朋友看房，这个感受就格外明显，人真的多了很多。
打算买房的，不宜再拖了。
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