第一次收购海航大厦失败八个月后，万科卷土重来，终于染指这块北京东北三环处的肥肉。和上次相比，万科加了一点价，还加了一层壳。

撰文/ 蔡真

编辑/ 缪凌云

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上周，海航控股（600221.SH）发布公告称，珠海万厚达美企业管理有限公司（下称“万厚达美”）以每股1.75元人民币对公司全资子公司北京国晟物业管理有限公司（下称“北京国晟”）进行增资，增资金额为4.3亿元人民币。

增资完成后，海航控股与万厚达美持股比例分别为75.10%和24.90%。海航控股表示，万厚达美对北京国晟进行现金增资，将有利于北京国晟优化资产负债结构，增强北京国晟经营的灵活性，对北京国晟未来发展产生积极影响。

风云地产界注意到，虽然万科只持股四分之一，但北京国晟的法人已由海航高管变更为万科系人员。

北京国晟主要资产为位于北京东北三环的海航大厦，由A、B两栋塔楼组成，土地面积约1万平方米。A栋地上18层、B栋地上9层，地下均为3层，建筑面积近4万平方米。根据此笔交易推算，万厚达美对海航大厦的估价约为17.3亿元。

以此总价，海航大厦单价约43000元/平米。北京写字楼租售中心网数据显示，周边琨莎中心、鹏润大厦、天元港大厦、霄云中心等写字楼价格在35000元/平米到50000元/平米之间，海航大厦处于中间水平。

万厚达美是万科孙公司，去年9月，海航拟以约13亿元向北京万科转让北京国晟。一个月后，被海航控股股东大会投票否决，反对比例高达92.96%。海航控股当时表示，将重新制定更加符合公司及股东利益的交易方案，另行提交股东大会审议。

股东觉得海航卖亏了。

公告显示，海航大厦于2009年2月投入使用，目前账面资产为11.83亿元，评估值为17.4亿元，增值5.56亿元，增值率47%。负债总额4.4亿元，所有者权益7.4亿元。其中所有者权益（净资产）评估值约为13亿元，评估增值75%。有分析称，以折旧来算，海航大厦最初价值23亿元，海航是在亏本甩卖。

此前万科以所有者权益评估值确定交易对价，遭到反对后，锲而不舍决定增资进入，根据增资情况可知，万科对海航大厦的估值与评估值相仿，展示了万科的诚意。

上一次失败的交易中，提出100%收购海航大厦的是万科子公司厚朴蕴德。此次，万科加了万厚达美这一层壳，并以更高估值收购其部分股权。

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去年海航遭遇流动性危机持续甩卖资产时，万科是它接盘方之一。万科此前已经将广州天河北的寰城海航广场、广州中央海航酒店广场和武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权收入囊中。

北京2019年上半年房企拿地（居住类）TOP10榜单中，北京万科一改去年上半年的疲态，以109.6亿元拿地金额位列第一。具体来看，万科分别以66.6亿元、43亿元在通州区台湖镇、丰台区王佐镇拿得两地块。

第一次对海航大厦出手之时，万科郁亮曾在内部例会提出著名的“活下去”口号。

对于郁亮“精简线条、业务梳理”言论，圈内人士曾向风云地产界透露：“万科都用这个套路吓唬别人，叫别人砍掉这些那些。有的是盲目投资自然要砍掉；有些东西你要花时间去培养，那就没法砍掉。万科物业以前花时间在养的时候他怎么不砍？因为知道这个业务有用？”

一位接近万科人士则表示，这次秋季例会就是一次内部会议，并未想过制造行业恐慌，只是会场图片被发到了网上，“万科一直比较有忧患意识吧，像以前的报道也可以看出万科能够敏锐察觉到行业和时代的变化”。

对于一边去地产化一边买楼的“打脸”操作，该人士表示郁亮从未公开说出“去地产化”这几个字，万科业务一直都会围绕不动产展开，但是会抛弃传统房地产行业思维。所有“去地产化”论调都是媒体误读。

根据财报，万科2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元。

似乎活得不错。

头部房企竞争愈发激烈，海航身陷流动性危机，旗下优质资产自然成了他人眼中肥肉。但从万科接手海航大厦过程来看，万科系与海航股东大会拉锯战或许并未结束。