西瓜说房

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2019年春节前后，北京二手房市场从2018年底的低谷中迎来短暂回暖，阶段性积累需求重新释放，市场热度明显上升。在1-3月，将2018年底受毛衣战、股市暴跌等多重负面消息打击涌现出的恐慌盘一扫而光。

尤其是3月，北京二手房成交量创近一年新高，成交价也有明显攀升，市场仿佛迎来相对2018年更热的一波“小阳春”。

然而，从多家机构的统计数据可以看到，不同于2018年小阳春明显由学区房带动的一波上攻趋势在5月才偃旗息鼓，2019年3月掀起的成交高潮只持续了一个月就戛然而止。

4月和5月，北京二手房市场活跃度相对3月逐步降低，虽然成交价由于市场惯性仍有上升，但成交量明显逐步回落，4月低于3月，5月又低于4月，已经过去三分之二的6月按既有数据预估，相对于5月又有稳定回落。

这样的一波趋势，基本也符合我们年初的判断：只要M2增速没有明显抬头，并且中央对“房住不炒”的原则坚持度与调控力度没有变化，那么2019年的走势就会近似于2018年，大致“虎头蛇尾，平淡无奇”。

而对于2019年小阳春在3月就达到高潮草草结束，整体走势甚至弱于2018年的这一现象，我们有三个观点：

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012018年的小阳春主要由学区房带动，是学区房热潮“最后的盛宴”，19年以来多区都坚决实行了以多校划片为代表的学区均衡化政策，并且未来均衡化的趋势也必将实行，导致购房者心态发生改变，不再盲目追高学区，学区房市场逐渐回归理性，今年一直逆势上行的西城区今年成交也较不温不火。

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02“房住不炒”的调控力度不减反增，4月份以来北京市对于国管公积金的收紧，虽对市场没有绝对明显影响，但很大程度上对民众的心理政策预期产生了负面影响，市场观望态度浓厚。

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03限竞房、共有产权房等政策住房的供应量持续加大，虽然大部分限竞房都十分鸡肋，对于消费者吸引力极为有限，不得不大幅度打折促销，但毕竟一路攀高的供应量，也很大程度上分流了观望中的消费者的注意力。

总体来看，5月北京二手房市场整体走势，符合4月北京楼市政策加码后的预期，6月也已过半，冷却的趋势仍在延续，7、8月酷暑时节是传统淡季，预计在9月之前，市场又将进入低调蛰伏的状态。

有毅力的购房者，可趁市场冷却，卖家预期降低的这一机遇期多行踩盘，积极淘笋。

当前毛衣战貌似迎来“以和为贵”的转机，A股重上3000点，而美联储大概率转入宽松周期，不远的金九银十的9.30重大政策节点，谁又能确定强力压制改善需求两年半的北京，不会有甘霖落下呢？

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