【现价值100万的房产，到2025年能值多少？懂行人分析让购房者苏醒】首先看看当前房价到底合不合理？无论是发达国家，还是国内，房价上涨或者下跌均是多个综合因素共同作用的结果。比如调控政策，它会影响到一个城市的短期房价，当然，这种影响有可能是正向的，也有可能是逆向的，举个例子，这个城市楼市经历一段大幅上涨后，本应进入一段调整期，从而消化前期涨幅，但由于政策限制，反倒让房产持有者认为抛掉多余房产就无力再购买了，还不如持有，而对于部分购房者来说，购房资格来之不易，房子成为了稀缺货。当然，楼市调控也会抑制房价短期过快上涨，比如限制新房备案价格，从而牵制二手房交易市场，达到平衡市场的作用，这也是楼市调控提出的“保持房地产市场平稳”的奥秘所在。调控政策只能影响短期房价，从中长期来看，影响房价走向其实就两个关键因子：第一个关键因素就是“供需”，住房供应就是每年上市的房子数量是否能满足购房者需求，住房需求则是包括刚性需求和投资需求。当然，投资需求最终也会转化为住房实际需求，原因就在于这些投资性房产最终都会转到刚需手中。所以，要弄清供需是否平衡，主要看我们的购房人口到底能否支撑起楼市？根据公开的数据可知，截止到2018年末，我国的户籍城市化率为43.37%，但常住人口城市化率已经达到59.58%，导致16.21%的差距是由我国特殊的户籍制度决定的。我们可以做一个预估，假如这里面差距的常住人口中有70%已经在城里购房但户籍在农村，如此的话，那么真实的城市化率可以达到54.72%。但这个数据够了吗？显然不够。从发达国家运行规律，以及当前国家的城市化推进力度来看，城市化绝不会停止，达到70%的城市化率是实现初级发达国家的最低标准。但是，我们也要看到，城市化初、中期节奏都比较快，从2009年到2018年10年间，年均城市化率1.3%，但要注意的是，2018年，户籍城市化率已经下降至1.06%，所以，按照这个趋势，到2030年前，年均城市化率肯定是低于1%，暂按0.9%算，每年新增城市人口大概在1300万左右。因此，即使常住人口城市化率到2030年能达到70%，按照住房参考的70%城市化率目标，大概还需要17年，起码也在2035年之后了。从这个角度看，住房需求端还会持续。从住房供应端看，这个比较简单，最近5年，我们的住房竣工量大概在1千万套左右，但2018年城镇常住人口增量是1790万，即使按照两人一套，直接住房需求就是900万套，加之城市居民本身的改善需求和投资需求，那么每年竣工1000万套的住房显然是不能满足购房需求的，住房供不应求是这些年房价上涨的根本动因。不过，如果将来还继续保持这个住房供应量，加之城市化率放缓，住房供应与需求将逐步趋于平衡，这还需要时间。影响房价走向的第二个关键因子就是“货币供应”。我们取1989年和2018年两个时间作对比，货币供应M2分别为1.2万亿和182万亿，30年时间净增加151倍。如果当年一件商品值1分钱，同比例扩大151倍，那么就是1.5元，同样，当时200元/平米的房子，同比例扩大151倍，那就是3万元/平米。你认为是房价高了呢？还是商品价格低了呢？实际上，从这个角度看，这是货币与房价的正常反应罢了。从未来较长时间来看，货币超发还会继续，只是速度有所放缓而已。未来房价还会涨吗？从上面的分析可知，无论是住房需求（城市化），还是货币供应关系，房价都不可能有整体下跌基础。对于未来房价判断，仍然会遵循“螺旋式”上涨，只是幅度相比过去放缓。1年时间，我们可能不怎么好预测，但如果把这个时间推到2025年的话，我们可以“100万”的房产作为基础，大概判断一下能值多少钱？主要分两个方面：一方面，从全国整体上预判房价大致涨幅。在过去10年，全国所有新建商品房年均涨幅大概在8.5%上下，考虑到住房供需在未来5-6年逐步趋于平稳，房价上涨动能所有减弱。同时，货币供应年均涨幅在2017年和2018年由两位数降至8%左右，未来呈稳中有降是大概率，那么，综合两种因素，未来房价涨幅也会趋缓，预计年均涨幅在6-7%。所以，到2025年，全国整体房价涨幅预计在40%-50%之间。另一方面，从城市角度预判房价趋势。在本轮房价上涨之前，城市之间楼市分化非常明显。但这波长达三年的三四线城市楼市去库存战略，让三四线楼市表现甚至比一些大城市还亮眼，这属于政策推动，并不代表长期趋势，随着政策作用消退，楼市也将逐渐回归到正常状态，即，人口净流入城市、城市发展潜力后劲足的城市房价涨幅显然会大幅跑赢弱线城市，到2025年，部分城市部分地段的房价仍有翻番可能，当然，也有可能出现类似“鹤岗”这样的城市，滞涨也是很有可能。学习更多房产知识，欢迎关注本号，购房选择问题也可加入下面圈子