2019年，房地产市场迎来“总量平稳”与“区域分化”的全新时期。在城市轮动、棚改红利趋弱的背景下，城市潜力是否面临重新洗牌？近期热点区域土地市场升温的背后，是否意味着房企布局策略正在发生改变？

01、50强城市排名

研究结果显示，2019年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位，1.5线城市继续保持快速增长态势，排名位居前列。

具体来看，上海、北京投资吸引力仍然排名全国前两位，深圳、广州分别位列第三、四名。

杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等城市经济和人口规模大、产业基础好且转型持续，市场需求旺盛，排名位列前10，其中，成都人口快速流入且经济保持较快增长，排名较上年跃升两位至第8位。

苏州、郑州分列11、12位，其中郑州2018年GDP首过万亿、人口突破千万，新房市场快速扩容，跻身1.5线城市，同时排名较上年提升两位。

西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13-19位，佛山市场容量持续保持较高水平，已与普通二线城市相当。2.5线城市中东莞仍保持在全国前20名。

珠海、金华等大湾区和长三角城市排名继续在三四线中保持前列，且部分城市排名较上年有所提升。

02、评判标准是什么：人口、交通、产业

2019年，我们沿用从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展潜力的分析框架，从不同维度解读城市发展前景，以发掘不同城市的发展潜力，为企业布局提供决策依据。

03、从人口来看，哪里增长块？

图：2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

从2010年以后全国人口流动趋势来看，东部三大区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，全国整体形成“东部三大区域+中西部六大核心城市”的人口增长格局。

东部发达地区人口持续聚集，粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。

中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多，但近年来随着产业向中西部转移，核心城市就业岗位与收入水平提升，对周边区域吸引力进一步凸显。

04、从产业来看，哪里发展好？

图：2017年各城市R&D经费内部支出（亿元）

19个城市研发支出占全国半壁江山，“北上深”研发投入远超其他城市。，长三角及粤港澳区域创新集聚明显，武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出。

2017年，R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个，合计占全国R&D经费支出的52.5%，是全国主要的研发重镇，“北上深”三个一线城市研发投入位列前三，分别为1580亿、1205亿、977亿，占全国总投入的21.4%，是我国创新发展的领头羊。

苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿，仅次于一线城市；杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿，居全国前列。

05、从交通来看，哪里格局好？

长三角、粤港澳地区高铁线路密集，郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心，交通枢纽地位带动潜力提升。

从目前的高铁格局来看，北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多，对外交通便捷，高铁的联通有助于此类城市吸聚更多周边的资源与人口，带动城市潜力进一步提升。

在高铁网络中，部分城市占据交通要塞，尤其是中部地区的城市，从城市的地理位置及高铁规划来看，郑州、武汉、西安等城市将建成“米字型”高铁中心，城市枢纽地位提升。

06、因此，我们最看好哪里？

随着长三角一体化上升为国家战略、粤港澳大湾区规划印发，频繁的规划落地标志着我国城市群与都市圈的发展迎来集中建设期。大城市作为支撑和引领城市群、都市圈发展的领头羊，规模效应显著，部分大城市开始逐渐向外溢阶段转变，带动周边三四线城市价值不断提升。

未来，在国家战略叠加之下，我们继续看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的发展潜力，这些区域在产业转型升级与转移过程中，伴随着交通设施的不断完善，将继续成为人口的主要流向地，城市发展动力强，住房需求有支撑，潜力不断释放。