持续十年浩浩荡荡的房地产开发过后，白银时代来了，数量众多的存量物业开始为资本带来更多想象。地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。后房地产时代，房地产该怎样玩？5G又将发挥哪些作用？

白银时代中场，从开发商到运营商

2012年，万科抛出了“房地产进入白银时代”的论断。2019年3月万科发布2018年年报，再次强调：这就是一个白银时代。

相比六年间，房地产行业的生存环境又发生了一些新的变化。

政府债务问题及由此引发的土地财政，导致一线城市的高昂地价并传导至房地产行业，加上高杠杆、高周转的开发模式，行业高风险度在提升而利润率不断下降。

另外，行业整体快速扩张的时代已经结束了，业内人士普遍认为，中国楼市的整体销售额顶点已至，未来还会保留在13~15万亿/年，再向上冲的概率不大，而销售额规模层面的快速增长已不太可能。

更重要的是，政策引导下房地产行业逐渐回归居住本质。2016年，中央经济会议上明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。如果说房地产的黄金时代是投资者的乐园，那白银时代则要为真实的居住者们服务。

值得注意的是互联网、移动互联网、物联网、人工智能、大数据等新技术的快速崛起，不断改变着商业世界，传统企业包括房地产企业开始向互联网企业学习如何跟随客户需求的变化、如何快速迭代产品、如何依靠流量拓展盈利渠道……

在白银时代的中场，房地产企业为了保持可持续的增长需求，转型是一个必选项，而新的“企业增长点”在哪里？

在地产黄金时代，房地产企业的主业是住宅开发，只有住宅才能实现高周转、放大规模，此时，“赚快钱不赚慢钱”的开发商不愿意过多地介入商业、写字楼、公寓等物业的运营中。进入白银时代后，住宅开发遭遇了天花板，业内人士普遍认为，“房住不炒”的政策大方向已定，投机需求逐步离场，市场预期正在转变，销售额增幅会逐渐降低。同时，随着中国城市化率的不断攀升，一线及二线核心区域土地资源越来越有限，中国房地产市场也正在步入存量房时代。

据统计，2017年中国城镇住宅存量达267亿平方米，其中相当一部分老旧物业需要重构和创造其内在商业价值，存量物业改造与盘活潜力巨大，正是开发企业苦苦寻找的“流着奶和蜜的地方”。

政策的红利更是推波助澜，以“长租公寓”领域为例，2016年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出了实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调，之后20个省市出台实施细则，对租赁供给方提供税收优惠及多维度的金融支持。

面对亟待更新的城市、面对巨大的存量物业市场规模、面对不断加码的政策红利，众多开发企业纷纷站上了冲浪板，将自己融入了新的时代潮流，进军存量物业的改造与运营。

截至发稿，全国TOP 30中的房企已有三成以上进入了长租公寓领域，而名单还在不断增加。其中万科于2014年率先试水长租公寓，2018年正式成为集团三大业务板块之一。而将长租公寓列为主要业务序列的旭辉、龙湖，宣布要进入行业前三甲。另一个巨头碧桂园则在2017年正式组建长租公寓事业部，宣布未来三年内管理100万套长租公寓。

运营存量资产逐渐成为地产开发商转型的新方向，而近日开发商集体改名潮正是对这一趋势的呼应。深圳万科发展有限公司、龙湖集团控股有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、大连万达商业管理集团有限公司、时代中国控股有限公司、合景泰富集团有限公司、朗诗绿色集团有限公司……去掉“地产”二字，背后的实质是地产开发企业战略发展定位的升级——向“开发+运营”战略升级，这也是行业中长期发展的新机遇。

长租公寓仅仅打开了存量物业运营的一面窗户，还有商业地产、物流地产、养老地产、共享办公、产业园区更新与运营……随着存量资源持续释放，围绕着物业、业主、顾客的运营与服务，将成为推动房地产行业持续发展的新引擎。

5G时代存量物业运营新玩法

存量物业不同于开发新物业，其盈利的商业逻辑在于“有效运营”：获取物业、改造管理并运营，提升物业的租金水平，从而提升整个物业的价值。

事实上，开发商向运营商的转型过程中，一直面临着运营成本居高不下的压力。以长租公寓为例，长城证券分析师汪毅表示，长租公寓租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为 40%左右，收益率只有 3％~5％。如何降低运营费用，成为运营商急需解决的一个重要问题。

此外，存量物业时代更急需转变的是思维模式，即抛弃只关注于产品，停留于改造层面的旧思维方式，向互联网企业学习“用户思维模式”，让消费者体验到超出其预期的产品与服务。对高黏性、大规模的用户流量进行二次商业开发，充分打开商业模式的想象空间。

可见，房地产的白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争激烈的时代，更是一个需要更高技术含量的时代。而5G的到来，如同赋予运营商一把利器，让一切迎刃而解。

5G带来的不仅是网速的提升，更让许多之前停留在理论阶段或者某些因为条件限制而刚起步的科技得到广泛的应用。在5G环境，通过云、大、物、移、智等技术建立现实世界的数字孪生模型，可实现住宅、商业、产业园等物业的全生命周期、全要素、全过程的高效管理，能有效降低运营成本。此外，智慧商业、智慧产业、智慧社区、智慧家庭的广泛应用，能给客户带来新的生活体验和各类增值服务，用户体验的升级，带来用户流量的聚集，以租金为主要收入的传统商业模式或将被颠覆。

5G可以视为“改变运营游戏规则”的颠覆性机遇，谁先拥有5G资源并有能力深化应用，谁就将获得切分存量物业运营这块蛋糕的机会。

中电物联创始人蔡鸿岩：5G对于所有产业来说相当于土壤全部被更新。土壤环境的改变将会对所有行业生产和经营活动产业影响作用。5G对于房地产运营端影响巨大，甚至是翻天覆地。未来，无论商业、产业园或是公寓等物业空间，是否具有5G环境就显得尤为重要。

5G+长租公寓

万通控股董事长冯仑说：“目前行业内拼的都是持有成本，如果持有成本足够低，那么就具备很充足的经营性现金流。长租公寓的运营管理已经打成红海，所以更需要往上游走，走到5G的蓝海。”这也是长租公寓行业的普遍共识。

在5G环境下，利用云、大、物、移、智的技术，建立智慧化长租公寓运营平台，从而实现精细化管理，如能源和环境监测、安全预警、智能控制、实时数据监测、在线保修等，从而实现长租公寓管理的无人化、智能化、规范化、移动化和规模化。5G智慧管理平台可打通公寓管理的各个环节，进一步扩大人力管理半径，降低运营成本，最终实现无人化智能公寓，而无人值守、智慧公寓正是长租公寓发展的趋势和终极形态。

对此，联寓科技联合创始人、COO关鸣说：“5G有效解决长租公寓管理与人力问题。帮助公寓品牌在运营过程中节省75%的人工成本，并达到管理100万间像管理100间一样简单的效果。”

5G+商业地产

未来，商业地产的运营效率将取决于高效的数字化管理系统，这是运营商的核心竞争力。

5G环境下，利用传感器网络相连形成数字虚拟商业中心，运营商可实现三维可视化信息模型管理，如根据人流量、环境温度湿度、空气质量等调节室温、光照和新风，从而助力节省降低能耗。据悉，通过以5G为基础的商业地产能源管理，能够降低至少30%的能耗，同时也大幅提升顾客的满意度和舒适度。

此外，5G环境下，利用云、大、物、移、智等先进信息技术可同时对人、货、场进行数字化构建和识别，为消费者提供更个性化的商品选择、更美好的体验空间、更丰富的娱乐场景。商业地产将成为最大的流量中心，通过把握消费者场外消费行为和喜好，做到24小时和消费者挂钩，加强消费者与商业中心之间的黏性，并创造新的商业模式。

目前，中电物联联合宜通世纪与中国联通合作成立针对房地产领域的5G联合创新中心，率先在北京CBD地标的华贸中心布设5G网络，并设立5G创新孵化器，在这一全业态的建筑综合体内针对不同用户特征进行5G应用孵化，对于5G商业引领具有标志性意义。

5G+产业园区

5G作为中国制造2025的一个重要驱动因素，将开启下一场工业革命。

5G环境下，工业设施中大型传感器网络获得统一，使用该技术可支持高分辨率视频馈送和传感器信息，形成实时数字模型，让制造企业进行虚拟模拟和部署预测分析，即时反馈工业机器内部的情况，并对产品进行远程质量检查。以5G革新技术为契机，打造无处不在的5G高速低延迟网络，并将5G应用到园区内制造、交通、办公、生活等各种场景中，会成为产业园运营商的必然选择。

据悉，2018年11月中国联通和首钢集团宣布共同打造国内首个5G示范园区——首钢园区，将在远程办公、智慧场馆、移动安防、无人驾驶、高清视频等多个领域实现5G的广泛应用。