艳姐说

绿地香港控股有限公司（以下简称“绿地香港”）日前一连发布三则公告，都和出售旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业项目有关。

绿地五里桥项目官方名称为绿地黄埔滨江，项目总体量约32万平方米，涵盖办公、商业和高端住宅等业态。

公告称，绿地香港的全资子公司拟将持有的全资子公司旺泉投资有限公司100%已发行股本，转让给加拿大资产管理公司Brookfield Asset Management（博枫资产管理）控制的一家公司。据初步估计，交易价格预计不少于人民币28亿元。

同日，绿地香港的A股母公司绿地控股也发布相关公告，并表示此次交易有利于公司商办地产的快速去化，如顺利完成，初步估计可为公司带来约人民币18亿元左右的税前投资收益。

尽管绿地香港的公告声称：目标物业账面值88亿元，但根据上海市国土资源局与上海五里置业2013年签订的土地出让合同看，土地价格高达59.5亿元，而根据双方认定的建筑成本为33亿元。尽管这一物业的账面价值仅为88亿元，但绿地香港在这一项目上的投入却达到了92.5亿元，项目陆续投入资金6年后估值仅为105.65亿元，相对于投入资金来说仅增值13.15亿元。这一收益率对于2013至2019年的中国地产大牛市来说显然是偏低的。

此次交易的总价格将由目标物业的估值及目标公司的其他资产组成，由于目标公司的主要资产就是五里桥项目，因此出售事项产生的除税前收益估计约为人民币18亿元，为目标物业总估值106亿元减去目标物业的账面值88元所得。

不过，令人诧异的是，公司控股股东A股上市公司绿地控股公告的预计收益达到了27亿元，与绿地香港公告的18亿元预期收益差距明显。

财报数据显示，截止去年底，绿地香港的短期有息负债76.6亿元，而账面资金仅40.6亿元，短期偿债压力不小。长期债务达到108.43亿元，净负债率达88%。出售资产可以在短期内提升业绩，一定程度上对

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