CFIC导读

◆ 回望中梁控股集团的崛起历程，在短短三年间迸发出极大的业绩能量，主要得益于中梁控股集团在布局、运营、产品等各个方面打造的完善的战略架构。依托其对市场节奏的超前把握，未来中梁控股集团将在千亿道路上继续前行。

据港交所消息，6月26日，中梁控股集团有限公司通过上市聆讯。

上海市浙江商会执行副会长、中梁控股集团董事长 杨剑

这是中梁控股第二次向港交所递交招股书。此前的2018年11月13日，中梁控股递交上市文件，至5月14日，因“新的上市申请人，其申报会计师报告的最后一个会计期间的结算日期，距上市文件刊发日期，不得超过6个月”的规定，中梁控股的上市文件显示“失效”。三天之后的5月17日，中梁控股再次向港交所递交招股书，目标仍是在香港主板上市。

中梁控股为杨剑于1993年创建并控制的地产公司，此后将业务从温州向长三角延伸，进而拓展至全国，2016年将总部迁至上海，于2018年实现销售额跨进千亿的目标。

这是一家典型的高增长房企。

过去三年，中梁控股销售额增加近5倍，招股书显示，2016年-2018年，中梁控股实现销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。

规模增长的同时，中梁控股的销售额权益占比逐渐下降。2016年-2018年，其权益占比为86.84%、86.44%和82.86%。2019年前4个月，中梁控股实现销售额377亿元，权益占比则降至79.58%。

棚户区改造和三四线城市成就了杨剑和中梁控股的千亿规模。

2014年，是杨剑踏入房地产行业的第23年，其决定开启全国化扩张，并将总部由大本营温州迁至上海，业务也从此前的浙江、江苏扩至上海、安徽、福建和江西。

杨剑这一大胆的决定背后是2013年国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》，中梁控股在招股书中表示，棚户区安置房改造的深化政策推升了中国房屋销售及价格，尤其是在三四线城市。

随后的2016年至2018年上半年度期间，中梁控股逐渐加强对三四线城市的关注，又因三四线城市住宅物业的开发及销售所需的初始注资较低，且无须遵守严苛的管控措施，使得公司缩短了销售周期及现金流周期，可快速复制标准化项目开发流程。

战略调整使得中梁控股的规模显著扩大，于2016年、2017年及2018年分别获取63幅、119幅及221幅地块。

招股书显示，2016年-2018年，公司应占土地储备为770万平方米、1900万平方米及3640万平方米。至今年4月底，中梁控股拥有土地储备3994万平方米。

当下，房地产调控仍在加码，为应对市场变化，中梁控股在招股书中透露，公司试图利用不同级别城市的交替，利用市场周期等方式应对。

具体而言，开启全国性扩张，从大本营长三角经济区，拓展至中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区；同时，进行地区渗透，即从同一地区的二线城市到三四线城市。

同其他快速成长的公司一样，快速扩张也带来了公司资产负债率居高不下，但在上市前快速下降。

招股书显示，此前的2016年公司的净资产负债率为1790%，2017年为339.5%，至2018年降至58.1%。

快速的扩张，土地收购活动加大导致用于营运的现金净额较多，中梁控股的现金流也持续为负。2015至2017年，公司的经营活动现金流量净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元何-68.38亿元，2018年上半年的净额则为-11.74亿元。

另一方面，中梁控股的经营数据正在改善。2016年至2018年，中梁控股收益由29.25亿元增至302.14亿元，复合增长率为221.4%。同期，公司由2016年亏损2.69亿元变为2018年获取净利25.26亿元。

布局：踩准节奏，加速进驻二线城市

随着三四线城市热度回归理性，中梁控股集团开始调整投资模型，加大对二线城市的投资力度。2019年开局，中梁控股集团于山东、浙江、广西、河南、陕西、江西等斩获多幅优质地块，又接连挺进浙江杭州、广西南宁、河南南阳、浙江台州，一日内连进四城，并持续加大在杭州、南宁二线及省会城市的战略布局，进一步优化企业投资结构，逐步实现全国化战略纵深。

产品：标准化运营，实现全覆盖、微创新和快落地

中梁的产品线体系为33NX，即针对三种市场，且每个市场都有三种产品线，N就是每个产品线都有12大模块体系，X则是所有城市都有当地的户型库。比如针对封闭型市场、外溢型市场和波段型市场分别确立了劳力士、浪琴和百达翡丽三种产品模式，又针对劳力士模式研发出香系、国系和御系三大产品线。

图：中梁控股集团产品体系

在产品落地方面，集团的产品研发中心只负责制定标准和检验成果，所以由更多的时间专心钻研产品细节；而区域公司则可以针对不同城市的产品需求特征，从中梁12大产品模块中灵活搭配，使得产品愈加贴合市场需求。比如，选用哪种配置标准、哪种立面风格、哪套样板房，均由一线营销团队自己决定，只要最终没有超出测算的目标成本即可。再加上当地的户型库，无论从客户需求、成本配置，还是规范的可落地实现，中梁的产品都很好地实现了属地化、因地制宜和量身定制。

业务：突破单纯住宅业务，积极开辟三大业务集团

近些年，二三线城市的土地市场，单纯住宅用地越来越少，商业及产业配套需求逐步增长。精准把握这一发展趋势，中梁控股集团积极开辟商业、产城和收并购三大业务集团，专注于商业和产城项目开发与建设以及收并购业务的发展。并前瞻性成立产城产业发展中心、商业投资发展中心等部门，持续推进商业产城BG的建设，为新业务版图的发展提供坚实的组织保障。今年1月份，中梁控股集团商业产品线发布暨常州百悦荟主力店签约启动会在江苏常州成功举办，标志着中梁控股集团坚持扩大商业版图的决心。

组织：升级阿米巴模式，成立直属区域公司拉开组织

多年来，中梁控股集团坚持阿米巴生态系统，持续精总部、强一线、小组织，实施三级组织管控模式（控股集团-区域集团-区域公司），横向拉开区域集团、纵向裂变区域公司，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏。区域动力被充分激活，在良好的规则基础上，各个组织都是驱动主体，为企业销售规模的持续上涨以及全结构布局提供了源源不断的动力。

2018年以来，中梁控股集团将阿米巴生态经营模式升华总结为“1335密码”：实现1个成功方程式、突破3大发展瓶颈、构建3大闭环系统、打造5大支撑体系。一个成功方程式，即成功=积极主动的思维方式X努力X能力；同时可突破有限资源无法支持企业快速发展的规模瓶颈、官僚主义繁杂的程序而延缓对市场反应的温差瓶颈、以及不断增加各种监控、管理而带来的信任瓶颈。

回望中梁控股集团的崛起历程，在短短三年间迸发出极大的业绩能量，有人说这是领导的魄力，管理上的放权，究其原因是中梁控股集团在布局、运营、产品等各个方面打造的完善的战略架构，依托其对市场节奏的超前把握，中梁控股集团会在千亿道路上继续前行。

本文来源：澎湃新闻、上海市浙江商会

微信编辑：张穗