分散式长租公寓，房源主要来自于个人业主，经过对这些房源重新改造、装修，配备生活设施后再租给租客，类似于"二房东"的角色，因此它的最大特色就是分散。分散式公寓的发展要早于集中式公寓，最早是由房产中介掌握了大量个人房源后，开始出现的业态，因此，分散式公寓的运营商早期主要以中介系为主。
随着近年长租公寓风口来临，越来越多创业公司进入这个领域。由于分散型的公寓主要以轻资产模式在运作，与集中式公寓相比，资金门槛较低，因此，这些创业公司在风投资本的协助下，开始大举进攻这个领域，从而整个业态呈现出井喷状况，各路资本汇聚，大小公司蜂拥而至，使得整个行业显得热闹异常。
目前分散式公寓主要采用了"滚动"发展模式，给行业发展带来较高风险。具体来说，就是运营商将租客的租金提前收取，然后付一部分给房东，将剩余的资金全部再投入到获取房源、改造、装修上，以此快速做大市场份额。这种滚动发展的结果，一旦某个环节衔接不上，就容易出现暴雷现象。去年，被广为人知的杭州某长租公寓暴雷，就是属于这种状况。
分散式公寓还有一个问题，就是高周转带来的质量与服务问题。分散式公寓的成本构成，主要分为这几个方面：租金成本占去65%，装修成本7%，运营16.5%，税费3.5%，剩下的毛利仅有8%左右，可见，在运营模式上看，资金投入大、回收周期长、行业利润低是普遍的特点。
资料来源：链家研究院
运营商为了实现利润空间，唯一的办法就是实现高周转，提高效率。据统计，目前国内分散式公寓从获取房源到获客入住，周期控制在30天以内。正是由于这种高周转，一些新装修的房源没有一个晾晒、检测过程，直接被快速投放市场，从而引发质量问题。去年，被曝光的某长租公寓租客患白血病的消息被刷屏，原因就出在这上面。
在经历了这些问题后，分散式公寓在目标人群中的形象一落千丈，有人形容这种现象为：分散式公寓一下从"风口"转到了"雷口"，而资本也在这种情况下，纷纷出逃，离开了这个热门行业，使得分散式公寓由此受到重创，资金短缺，融资难度加大，运营商面对行业爆发期的快速扩张呈现出普遍的焦虑心态。
从行业的情况看，分散式长租公寓的市场空间非常广阔，尽管在长租公寓市场上，集中式公寓来势凶猛、咄咄逼人，但是，由于分散式公寓孕育与成长的时间较长，目前市场上还是以分散式租赁为主。
分散式公寓的广阔前景主要体现在两个方面：一是目前国内房屋租赁业中，普租占比高达67%，随着长租公寓不断发展，从发达国家经验看，将会逐步过渡到以机构运营为主，这里的发展空间极大；其二，随着城市化进程推进，都市白领及中产阶层逐步形成，具有中高消费能力的租赁人口日益增多，也为分散式公寓提供了前所未有的机会。
机会虽然很多，但是面临机遇，分散式公寓要发展，目前还有几个亟待解决的问题，并要从中找到解决的方案。
资本是先决条件。尽管分散式公寓属于轻资产运作，但是，鉴于需要快速抢占市场份额，获得高速成长，其对资本的依赖度依然很高，如果没有背靠资本就会寸步难行。目前，在长租公寓领域，资产证券化的路程才刚刚开始，而资产证券化，以物业自持获取这方面资源更有优势，对于分散式公寓，这条路目前很难走通。同时，当资本进入这个领域后，以怎样的方式退出，目前也没有成熟的机制。
如何获取房源，从而达到快速成长。目前，所有分散式公寓的运营商都在如何开拓房源上动足了脑筋，分散式公寓要做强做大，唯一的办法就是快速获取个人房源，转化成自己的资源优势，如果没有这方面的拓展能力，很难做大蛋糕。在这一方面，传统的房产中介占有明显的优势，由于他们在长期从事中介活动中，积累了众多房源，目标精准，因而抢占了不少市场先机，目前，分散式公寓做得比较大的，都是中介系，比如说，自如公寓、蛋壳公寓等。
如何解决规模不经济问题。分散式公寓建立品牌后，就会形成初步规模，随着运营发展，规模会越来越大，这时候，如果没有在运营过程中，建立起自己的核心优势，发挥出自身的软实力，就会出现规模不经济。由于分散式公寓属于轻资产运作，要防止规模不经济问题，如何构建具有竞争力的运营模式，为租客提供高质、超值的管理服务显得尤为关键。在运营中发挥软实力，拓宽盈利渠道，增加经营效益，才能获得生存资格，从而稳步成长，最终构建起自己的品牌优势。
获客能力如何增强。这是一个非常现实的问题，目前，摆在机构运营商面前的，就是公寓空置率的问题，这是分散式公寓最大的风险所在，直接关系到企业的生死存亡。分散式公寓获取房源是最大的一块成本支出，成本高、利润低，相关研究机构数字显示，当房屋空置率达到10%，分散式公寓就要进入亏损状态。从目前的情况看，运营商为了争抢市场份额，大部分分散式公寓都没达到这个要求，这是一个危险的信号。
如何解决长租公寓租不长的问题。这是分散式公寓具备良好获客能力后，又要面临的一个很重要的问题。租客期满退租后，会有一个空档期，如果租客的租赁时间过短，则换挡的频率就高，这中间房屋闲置的时间就长，从而会增加成本、降低经营收益。有关数据统计，目前租客的租赁时间，主要集中在1年-3年最多，大概占到40%，租期一年以下的占到35%，达到3年以上长租的，仅占25%不到。
由于长租公寓行业刚刚起步，且行业分散，进入门槛较低，为创业者在这个领域提供了新机会，但是创业系要在分散式公寓领域做大做强并不是一件容易的事。我们从上面的分析中可以看到，几大问题都对创业系提出了严峻考验。
进入互联网时代后，曾经几个行业都出现过风口期，表现出千帆竞发的热闹场景，比如说曾经的团购，共享经济等都风靡一时，这些行业的典型特点都表现为行业极度分散，最后，能够存活下来的仅剩下几个头部企业，这是互联网时代"赢者通吃"的规律和特点。再看看分散式公寓，是否有一种似曾相识的感觉？
但是，与互联网经济不同的是，长租公寓具有很强的地域性特征，因此，只要经营得法，中小营运商要死也是不容易的；从另一方面讲，由于市场极度分散的特征，那些头部企业要想赢者通吃也很难，做大份额、做强品牌都可以，但是，要想在这个领域一统江山显然并不容易，这就为创业系留下了生存发展空间。
创业系要在分散式公寓领域中存活，有三条路可以走：第一，创新模式，引入大资本，抢占行业先机，做大市场份额，成为该领域的头部企业，构建行业竞争优势；第二种方式，在没有能力巨资投入、快速成长的情况下，选择房地产的区域差异性特征，做一方诸侯，这是退而求此次；第三，如果没法做到第二点，那么，就极度细分市场，打造"小而精"模式，进入更"轻"的运营模式，为特定人群服务，以"软环境""软服务"打造新居住文化，以此构建核心竞争力。
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