2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是来炒的”，并在此后的经济工作会议和政府工作报告中不断强调和明确。与房地产相关的部门也相继出台了与之配套的政策，涉及一城一策、房企融资、购房者限制等。在“房住不炒、因城施策“的国家宏观管控背景下，如何进对城市、拿对地成为房企日益关注的话题。

从企业可持续发展的角度，又如何做到长期趋势与短期市场相结合，形成合理的投资布局和开发节奏，从而实现公司规模快速扩张和利润合理增长？很多房企虽有思考，但不得其法。本文试图通过对城市的研究分析，为迷茫的房企提供一种城市研究的思路和方法。

只有洞悉房地产本质的人，才能把握未来的趋势。从实物现象看，房地产是由建筑物与土地共同构成，但是其本质又是金融关系。房地产作为商品，需要有购买力的人购买，又极大地受政策影响。因此，我们可以从与房地产息息相关的“钱、地、人、房、策”五个维度来进行城市研究，帮助判断城市等级和城市进入的优先级。

钱

城市有盛衰

城市GDP决定了城市创造的价值，人均GDP决定了城市人口的价值创造能力。从这两个指标看出城市经济增长及创新速度，从而判断出城市是资源枯竭型、生态增长型城市或其他，并从城市产业结构中把握该城市的产业布局、支柱产业情况等。

人均可支配收入，从统计局的对其的定义来看，包括人均可支配支出及储蓄的总和，对应人均消费支出及居民储蓄额两个指标。

从国家统计局2018年的数据来看，我国居民支出最多的，除了吃饭，就是房产消费：我国居住人均支出为4647元，占消费总支出的23.4%。那么，在城市研判工作中，可以更聚焦具体某个城市的相关指标及数据表现。

2018年全国居民人均消费支出及构成，数据来源：国家统计局

地

名随土地贵

首先，我们要看城市总体规划和土地利用总体规划，确定城市的发展方向、规模和建设标准，城市用地的功能分区和各项建设的总体布局；确定城市土地利用结构和布局、政府对城市土地的宏观控制和计划管理，判断城市区域内地块当前价值和潜力价值。

其次，看城市发展速度和扩展规模，我们可以通过对人口密度的研究来判断城市市区面积是否向外扩张，从而指导城市区域布局工作。人口密度（常住人口/市区面积）决定着城市对人口的承载力，按照国家对城市扩张的要求，只有满足1000人/平方公里的城市，才可申报通过国家对其市区面积扩张的批复。

最后，看城市的土地供求及溢价率，通过城市近几年的土地供应量、土地成交量及土地溢价率，由此判断一个城市的土地供应模式和供应特征。根据城市土地供应量、成交量及溢价率，判断该城市土地市场处于解冻、复苏、活跃、萧条哪个阶段，并比较分析其他企业在该城市的投资布局及土地储备。这些，构成是否进入该城市的判断标准。

2015年1月-2019年5月，城市住宅用地成交总价及溢价率变化，数据来源：CRIS中指数据

举个例子，从成都市住宅用地成交总价和溢价率来看，我们可以看到，在2017年9月、2019年1月，该城市住宅用地交易量和溢价率迅速走高，该时间段属于成交活跃期，表明成都受同行关注激增，而对应时段的投资拓展难度较高、更要警惕地价过热的风险。

人

众里寻她千百度

人口增长和政府行为呈现正相关关系。面对人口红利逐渐趋缓的预期，好的政府行为通过城市再定位、发展经济和重塑社会文化等手段，实现产业聚集、资源再分配，最终形成对人才的吸引。

伴随着城市人口的增长，我们需要拨云见日，来选取哪个人口增长指标最有价值。从各机构研究成果来看，最有价值的人口增长指标包括小学生在校人数，因为我国的“小学生”几乎集中了家庭的大部分资源，学区房概念和交易事实也由此而来。所以，实现“小学生增量”的城市，可以说是最有希望的城市。

同时，还要关注劳动力人口。这两年全国城市人口争夺战火爆，从人才吸引政策的年龄条件来看，各城市人才引进的年龄门槛以40岁或45岁以下为主，而这类人群往往被期望着不仅为城市带来创新力和消费力，更为城市带来生命力。

房

安得广厦千万间

我们一般采用商品房销售额或销售面积来判断城市房地产市场容量及增长速度。2018年，全国商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%，说明整个房地产市场依然处于较好的增长区间。通过对城市层面的房地产销售数据的分析，更准确地把握该城市各区域板块热度、各房企市占率、各户型占比率等。

通过房地产的去化周期数据，判断城市商品房库存和去化能力，提高城市进入的决策水平。《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》明确规定：对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要减少供地;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

策

春江水暖须自识

在把握国家宏观政策的前提下，也要对单个城市的房地产政策做到心中有数。一是看收紧或放松政策，比如城市是否颁布限购、限贷、限价、限商、限售等房地产限制性政策；二我们看政策的时效性，一般来说限购限贷时间大部分为2年左右，限售时间从购买到出售时间多为5年左右。此外，还有城市对报批报建政策、棚改政策等，在此不一一赘述。只有把握住城市政策面，才能领会城市政府对房地产产业持什么样的态度，才能制定相应的应对举措。

另类数据

息息相关的生活场景

房地产另类数据可以定义为与房地产开发“钱、地、人、房、策”相关的非传统性数据，比如消费者信息、汽车数据、房屋租赁数据等。

图片来源：摩根大通

比如汽车数据研究，共享出行和即将到来的无人驾驶都会减少客群对交通枢纽或停车位的需求，这些给依靠交通枢纽的商业地产和住宅将会失去“地利”，也将为房企的设计单元带来新的影响。

一年四季春夏秋冬，四通八达阡陌纵横。房企如何把企业战略和城市战略形成交集，把企业发展落位于城市发展？我们认为城市研究是房企开疆拓城或城市聚焦的重要决策依据。从当前“一城一策”与行业发展趋势来看，只有做好城市研究，才能在房地产产业链的高价值区做出更好的、更优的城市布局和投资布局，这就是正确的事。

文章来源：博志成地产观（bonzercn），本文已获授权，对原作者表示感谢。

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