跟着米宅多年的，应该是都学会了不少看城市、看趋势的方法论。
看经济周期、看房价周期、看M2、看社融、看库存去化周期、看开工量、看人口净增长、看小学生数量、看土地供应、看完工面积、看城市轮动、看板块轮动、看价差关系、看规划、看地铁、看产业。。。
但现在，一巴掌拍死了，不能涨，最多一年涨5%封顶！
看个毛线！分析个毛线！
所有的方法论都得歇菜！
但，方法论不能白学啊，今天，我们就来找个案例来个现场分析。
分析澳洲。
担心我忽悠你去国外买房的请先参考本文，避免中毒误会：用三个真实故事告诉你，这才是看海外的正确姿势！
下面，我们用政策、人口、轮动的方法论来分析一下这个国家，温习一下知识，验证一下方法。
1
任氏三看：短期看政策、中期看土地、长期看人口。
短期政策的逻辑提醒和案例：两年以上的限购限贷政策突然放松的。两年以上的重税突然减免的。如，珠海年初5年社保变1年。如，东莞年初二手房转让增值税20%变总价1%。如，2015年底的首套政策和2016年初的契税减免。
在国内，抛去限购限价这两个核心因素，即使余下限贷限售，任氏三看放在中国也是适用的。
短期政策影响预期，中期土地和长期人口影响基本面，短炒看政策，价值投资看土地和人口。
当然没错。
是什么政策在影响房价变化？
在国内是限购限价限贷限售限签限商等。
在国外没有行政手段，基本能用的只有限贷，附加利率和税。
影响国外房价的，只有这三个基本数据：1、税：购置税、交易税、持有税2、利率：贷款利率3、信贷政策：能否贷款？首付多少？
分析当前政策之前，先来回顾过去三年的政策。
2015年是澳洲楼市的高峰期。
中国人当年在澳洲买房，首付20%，贷款利率5%左右，不限购不限贷不限售不限价，比中国的信贷还要宽松，租售比又高，房子又好，景色又漂亮，环境又舒适，妥妥的房子不够买，当年的悉尼，买房也是要摇号的，靠抢的。
一周涨1000，这种在中国刚刚发生过的事情，当年就在悉尼频频发生。
2016年初，澳洲收紧信贷政策，要求澳洲四大银行禁止向海外购房者贷款，同时收紧了国内购房贷款的审批和标准，一时间负面消息满天飞，澳洲楼市急转直下。
这是典型的限贷。
一限压倒楼市一大片，国内国外都一样。
于是，从上图看到（Dwelling price growth代表住宅价格增长指数），整个澳洲楼市从2016下半年急转直下，目前处于新一轮周期的最底部。
蓝线代表的是住宅信贷指数，澳洲房价曲线与信贷曲线高度重合。
如今，澳洲楼市政策有什么变化吗？
是的，拐点来了！
1、5月18日澳洲大选，联盟党（自由党）上台，代表着之前工党宣称上台要执行的取消购买二手房负扣税政策不会实行，利好投资回报预期，二手房可以继续抵税。
2、自由党竞选之前宣称上台将为澳洲首次置业者提供帮助，购房者只需首付5%，其它15%由政府担保（涨价了再还），代表着政府为房价进行了兜底，该项政策在年底之前出台，将释放不少首次置业者进入楼市，不再租房，而转为买房。
3、5月22日，自由党刚上台，澳洲审慎监管局（APRA）送来了大选之后的房贷政策暖风：拟取消目前银行评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率7％。也就是放宽贷款审核标准，释放更多额度。
4、6月4日，澳联储宣布将官方利率下调25个基点，至年利率仅1.25%的30年来的历史新低。随后，澳洲四大行迅速跟进降息，ANZ澳新银行首先宣布降0.18%，CBA联邦银行宣布降0.25%，澳洲信贷大宽松时代迅速来临。
澳洲银行利率已经降至30年以来的最低值
如今，澳洲各个大小银行已经纷纷跟进降息，宽松刺激时代已经真切的到来。
综上，澳洲楼市迎来的三年以来最大的政策拐点。
降息：降低贷款成本。取消信贷审核标准7%：更多人可以贷款，可以贷更多的款。不实行二手房负扣税：二手房继续买买买。首付从20%降为5%：释放更多购房需求进入市场。
短期看政策，放眼全球，澳洲楼市的政策拐点最为直接明显，放在未来10-20年，最佳的入场时机已经到来，因为，所以有政策利好就指向一个字：涨！
2
城市轮动：房价是城市基本面的投射，规律只会迟到，不会缺席！
城市轮动的逻辑提醒与案例：城市经济、人口基本面差不多，但房价价差大。租金价差远低于房价价差。城市距离近，但房价价差短时间急速拉大。如，2015年，南京暴涨之后，平凡的合肥跟着暴涨。如，2016年，上海暴涨之后，花桥、嘉兴跟着暴涨。如，2017年，全国暴涨之后，西安重庆海口暴涨。如，2015-2016，温哥华暴涨后，多伦多跟着暴涨。
如果澳洲楼市迎来了政策拐点，澳洲楼市也值得你来仔细关注，该如何选择城市呢？
这就是我们讲的下一个方法轮：城市轮动。
什么是城市的基本面？经济，看增速。人口，看增速和增量。房价，看价差。
先看存量，再看变量，经济在增长、人口在增长，但房价却还没来得及增长的城市，就是要补涨的城市。
在2016年中国楼市普涨之后，2017年补涨就是明显的案例。
2017年补涨城市典型：西安、海口、昆明、贵阳。
但这几个城市之前多处不涨，是被唾弃的城市，但经济在增长、人口在增长，在别的城市房价一路高歌之后，价差被拉大，属于他们的时代就来了。
先看经济：
咦，这个紫红色的最冒尖，就是QUEENSLADN地区，就是昆士兰州。
增速最快。
看最重要的人口因素。
先看人口基数：
在国外，人口总数低于100万的没资格谈房价，国内可以放大到300万人口，基数太少的话，量上不来，活力不够。
于是，我们锁定从上到下的悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德、黄金海岸（不够100万，下面再说）。
然后来看人口增速：
这是自2001年以来澳洲人口增速最快的城市排名曲线图，从上到下前四名依次是黄金海岸、阳光海岸、凯恩斯、布里斯班。
这四个城市在哪儿？
全在昆士兰州！
其中阳光海岸、布里斯班、黄金海岸三个城市沿海岸线紧紧相连，相距只有80公里，已经形成城市带，很多人在阳光海岸或黄金海岸生活居住，在布里斯班工作。
这三个城市集中了350万以上的人口！
再来看人口结构和人口迁移数据：
主要看国内人口迁移，海外移民因为对澳洲当地不了解，还是挤着往悉尼墨尔本起，但悉尼人很多人迁出，到了布里斯班，就是绿色代表的区间数据。
同时亦可看看，悉尼、珀斯、阿德莱德、达尔文的当地人都在流出。而迁入最多的地方就是布里斯班，然后是墨尔本。
国内人口迁移，是最重要的参考指标，他们为什么要携家带口迁到这个城市？
一定是基于就业、气候、环境、经济、教育、房价、生活成本等的综合考量！
看房价：
先来看全洲8大首府城市的别墅均价图：
虚线是全澳洲首府别墅均价。
房价从高到底依次是悉尼、墨尔本、均价、堪培拉、珀斯、布里斯班、达尔文、阿德莱德、霍巴特。
是的，经济增速最快的昆士兰州，人口增长最快的布里斯班地区，房价只有悉尼的一半，房价和后面人口在流出的珀斯、阿德莱德差不多，房价远低于只有30多万人的堪培拉。
再来看租金。
悉尼租金中位价582澳元/周，墨尔本租金中位价454澳元/周，布里斯班租金中位价436澳元/周。
租金的差距远小于房价的差距。
这里面就会有巨大的量变到质变。
再放上一张2019年第一季度澳洲8大首府城市的房价数据表格，供各位有心的朋友进一步研究，我就不再进一步解读了。
什么是回报率？
未来10-20年，租金回报率+升值回报率=哪个城市最强？
米宅根据以上数据，于是选择在澳洲深耕昆州，再考虑到阳光海岸的城市发展阶段和黄金海岸相比差了10年以上，于是，在价格相差不多的情况下，再次聚集选择深耕布里斯班和黄金海岸地区。
综上。
10多年以前，澳洲楼市是珀斯的时代。
过去10年，是悉尼墨尔本的时代。
人口的变化，体现的是人和钱和流动。
布里斯班黄金海岸地区房从是悉尼的一半，墨尔本的70%。但这儿的租金和墨尔本差不多，和悉尼只相差30%。
未来10年，属于布里斯班、黄金海岸的时代来了，并不是说布里斯班要超过悉尼墨尔本，不可能超越的，我指的是房产投资回报率，就是租金加升值的双重计算答案，布里斯班黄金岸一定可超越悉尼墨尔本。
这个数字，直接会催生更多的人和钱来到布里斯班。
城市房价的轮动，也就是如此，当布里斯班黄金海岸的房价性价比低于悉尼墨尔本时，人和钱又会再次离开布里斯班到别的城市，但，这也是5年以后的事儿了。
至少，澳洲的城市轮动，轮到了澳洲第三大城市布里斯班、黄金海岸地区。
3
板块轮动：寻找将被城市包围的郊区，寻找未来将成为城市的潜力区域，以人为基本考量要素。
板块轮动的逻辑和案例：人口流量大，但区域目前不成型，配套不成熟。区域不成熟，但周边全是大配套，只欠东风。未来很明显能被城市发展包围住，这儿必将成为城市。如，郑州的龙子湖北区，2016年6月，这儿的房价13000，如今20000以上。如，成都的新川，摇号一房难求，在成都一路向东向南推进的过程中，这儿率先受益。。如，武汉的白沙洲，这儿是武汉摇号抢房最凶猛的区域，就是因为区域补涨。
上面，我们看了政策周期，我们知道，澳洲楼市迎来了政策周期拐点，正是最佳入场时机。
上面，我们看了澳洲城市的基本面分析，用数字说话，我们知道澳洲的城市轮动轮到了第三大城市，目前这儿是最佳的入场城市。
现在，该看区域了，城市对了，房子怎么买？
很简单，在中心城区的好区域买公寓住宅，或在未来即将成为被城市包围的郊区买别墅！
公寓住宅怎么买？看这个稿子就行了：这是一份，能让你正确买入公寓，跑赢别墅的秘籍！
有人会说，为啥不在城区买别墅，没有为什么，贵啊！
投资就是要把握好总价，才能进退自如，不被困住。
下面我们来说城市板块选择的逻辑，毕竟这是和国内城市板块选筹更相近的方法论。
在城市买别墅，潜力区域该怎么选？
在中国城镇化发展速度比较快的今天，如果一个郊区很快就能被包围成城市区域，这个片区如果因为一些原因房价还没跟上来，就是我们在寻找的洼地。
把握一下区域特征：现在有点荒，但位置好，城市想扩张，这儿率先受益，这儿成不了城市，城市就别想扩张，如果价格便宜，那就不用担心，这儿很安全，因为城市不可能不扩张，人口不可能不增加。
什么是城市？城市的本质是人口的聚集，为何而聚集？为了城市的配套而聚集。
注意，是可以带来人口聚集的配套。
是地标性的商业中心和就业中心。
是最大人流量每年来回流动的区域。
而机场、高铁站，这些，其实不是可以带来人口聚集的配套。
环球影城、世界之窗等这些，不算。
被强大配套包围的郊区，通常会成为城市。
被强大配套握手的郊区，通常会成为城市。
当我们放弃阳光海岸，聚集布里斯班、黄金海岸之后。
黄金海岸的南边已经是昆州的边界了，黄金海岸机场都占用了新州的一大块土地。黄金海岸只能向北发展，目前是发展到了希望岛北边的COOMERA片区。
布里斯班与黄金海岸之间的M1高速，是全昆州最繁忙的一条高速，也是经常堵车的一条高速。
每天都有大量的人流往返于两个城市之间。
而布里斯班市中心、黄金海岸市中心，是两个最大的就业中心区。
黄金海岸的居住环境、旅游资源更好，布里斯班有更好的教育、就业、配套。
人们在这两个城市各取所需。
每到周五下午，有大量的人拖家带口、拖着游艇开往黄金海岸去度假。
每到周日下午，又有大量的人口度假结束回布里斯班。
同时，但同时，同但是，又有更多的人散落在了这条高速的两边定居，可以同时满足两个城市的居住或工作需求。
毕竟，这条高速一共也才67公里。
澳洲和美国一样，都是一个在车轮子上的国家，家家都有两辆车，出门全靠车。
开车30分钟左右可以到达两个城市。
这儿，也是最容易、最方便、最现实的被城市包围，成为城市的区域。
而昆州2018年人口增长最快的区域，也正说明于此。
上图是澳洲2018年人口增长最快的10个区域数据图。
PIMPAMA在哪里？
正好就是在布里斯班、黄金海岸中间，M1高速经过的一个地方。
而，这也是我们在这儿推荐别墅的逻辑：250万一套！占地大/总价低/带装修/永久产权的独栋别墅来了！
PIMPAMA再往南，是COOMERA，离黄金海岸更近，有更近的学校和商业，这儿，也是我们重点在推荐别墅的区域：占地一亩加200平别墅才300万元，澳洲双私校的水景别墅来了！
而我们相信，在未来，这儿将发展为标准的城市，居住着在两个城市工作的人群，他们在这里居住生活，孩子在这里上学，周末在这里买菜。
综上，锁定城市之后，找到这个城市未来可成为城市的郊区，入手别墅，是最佳的投资逻辑。
而这个区域，应该有非常大的人流量，应该有非常大的人口流入，应该很方便让人留下来生活和居住，应该有更方便的商业中心和学校。
有人，就有一切！
城市，让人更美好！
这，就是在一个城市里寻找潜力区域的逻辑。
4
综上，
以上，是我用在中国选筹的方法论，套用在澳洲来实际使用并选筹。
短期政策，中期看土地，长期看人口。短期找到政策周期的拐点城市。牢记房价是城市基本面的投射。以经济、人口、房价为衡量要素，找到性价比最高的城市，就是未来回报率最好的城市，规律只会迟到，不会缺席。在城市里以人口是最重要衡量标准，找到人流量最大的路径，找到未来会被城市包围的郊区，抢滩未来的潜力区域。
学会即可，牢牢使用。
方法论都是一样的，在中国也一样，但只是在中国，政策的力量更大，目前无法立即看到结果，方法论的结果一样充满不确定性而已。
希望你能学会这样的分析方法。
谁的钱都不是大风刮来的，技多不压身，多学习方法论+多落地实操，让投资事半功倍！
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