中梁地产(2772.HK)将在7月16日在港交所挂牌，这家起于温州、总部搬到上海的地产商终于要上市了。

中梁控股今年五月二次递交招股书后，于6月26日通过IPO聆讯。发售文件显示，其将在30亿股本的基础上发行5.3亿新股（其中香港发售5300万股、国际发售4.77亿股），发行价为5.2-6.68港元，最低可下调至4.68港元。

这意味着中梁控股这次上市将融资25-35亿港元，发行市值在165-235亿港元之间。

去年有多家民营房企首次冲进千亿俱乐部，包括正荣、融信、中梁等。已在港上市的正荣地产（6158.HK） 、融信中国（3301.HK）现市值分别约为200亿、165亿。

中梁是房企前30强中唯一一家未上市的企业。和千亿同期生相比，中梁上市进度较慢，从2018年年初开始筹备，去年11月第一次递表，至今年5月招股书失效后重新递交才完成聆讯。

千亿中梁

中梁控股在业内素有“小碧桂园”之称，其业绩狂飙主要是最近三年。招股书显示，中梁2016年销售额只有190亿，2017年猛增到649亿，去年跨过千亿门槛到1015亿。

三年时间销售额从百亿到千亿，中梁靠的是激进拿地。招股书显示，中梁的拿地周期速度几乎是以天计数。2016年至2018年，中梁的拿地数分别为63幅、119幅和221幅。也就是说中梁去年不到两天就拿下一幅地。

如此激进拿地，资金饥渴可想而知。招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别高达1335%、1790%。

过去中梁地处温州，融资渠道狭窄。即使2016年将总部搬至上海后，融资渠道变宽，由于销售规模尚小，也难以大量获得正常银行贷款。资金从何而来？

招股书中披露，资管产品占中梁资金来源的50%，附属公司非控股股东的垫款占24%，销售及预收产生的现金流占14%。

信托和资管产品是中梁最大的资金池。截至2018年底，中梁有109个信托融资和资管安排项目尚未偿还，总金额147亿，占借款总额的54.5%。中梁称本次IPO的募集用途主要就是用来偿还现有信托贷款

不过，中梁的信托资金来源也引起了外界质疑。比如，中梁合作最亲密的忠信资本，其为中梁发行的金融产品在2018年3月之前就多达23个，占其发行产品的绝大多数。

工商信息显示，2018年4月，陈椒从徐亮琼手中受让股份，成为忠信资本目前的唯一股东。而根据招股书，徐亮琼不仅是中梁的执行董事，还是实控人杨剑的小舅子。

中梁并未在招股书中明确与忠信资本的合作事项，但其招股书透露的另一融资方同样一言难尽。

招股书显示，中梁在2018年6月通过质押杭州正悦置业80%股份等资产换取4.02亿贷款。工商公示系统显示，以“杭州正悦”为名的中梁系企业仅有杭州正悦实业，其历史质权人均为万向信托。

值得一提的是，万向信托因房地产项目贷款审批管理不审慎在2018年6月被监管机构罚款30万。万向信托被罚是否与中梁有关暂未可知，但万向信托对房地产贷款审批管理不严是不争的事实。

万向信托从2018年4月起到当年底的9个月时间内为中梁输血12次。中梁从万向信托获取融资的成本在9.5%到14%之间。年利率最高的一笔在2018年11月20日发生，融资金额11亿。

此外，大摩财经还发现，进入2018年下半年以来，中梁的融资成本在大幅增加。招股书显示，中梁尚未偿还的109个信托及资管项目中，融资成本超过10%的有88个，其中有74个都在下半年发生，最高的年利率高达18%。

同时，中梁还面临着可用现金的大幅减少。招股书显示，截至4月底，中梁现金及现金等价物为87.7亿，相比去年底的145.5亿下降约58亿。

除了资金问题外，中梁的CFO一职也并不稳定，2017年起先后有前绿地香港CFO游德锋、前泰禾CFO罗俊担任中梁CFO，但二者均任职不满半年。招股书显示，中梁递表之际CFO仍然空缺。

千亿房企中梁如今距跑步上市仅有一步之遥。但随着房企融资水龙头拧紧，靠激进拿地扩张的中梁能否继续高歌猛进，还需要经受市场的进一步检验。