就当前的楼市来说，在经过国家和地方连续不断的调控，市场已经趋于稳定，即使个别地方还有热点，但很快就被调控压下去，往日的火爆场面不再，楼市已进入新时期。楼市走到这个关口，让不少人犯迷糊：股市吃不准，其他投资渠道也不多，且适合老百姓安全标的门槛也比较高。但手中的现金贬值速度一点都不含糊，未来10年，到底是“购房”还是“存钱”？
第1个问题：房价到底是涨还是跌？刚刚过去的这一轮房价上涨与以往有显著区别，表现在过去长期不涨或者小涨的三四五线城市则挑起“大梁“，风头盖过不少大城市，重要原因大家都清楚，就是由楼市去库存战略中”棚改货币化安置“政策有关，与城市基本面，与人口因素并无多大关系。那么未来10年还会如此吗？问题的答案是判断未来房价涨跌的关键依据。
针对这个问题，笔者判断的大方向是，政策推动的房价上涨显然不可持续，市场终会回到本来的面目，当然，不是说房价要回到原点。对于产业基础好、正处于高速扩张或发展期的城市，由于人口持续净流入，楼市基础好，未来10年，由需求推动的房价还会继续上行。而对于主要依靠棚改货币安置推动的三四五线城市，在未来1到2年政策消退以后，其楼市又将进入稳定期，部分有泡沫的城市，房价将处于较长时间滞涨。
第2个问题：货币超发趋势会改变吗？由于我们属于发展中国家，经济高速发展的同时，需要货币政策对应支持，这些年，M2货币超发速度与经济增速保持了一致性。从近10年看，货币年均增速都在10%以上。2009年，M2货币供应量为61万亿，到2018年时，这个数字变为182万亿，10年时间，货币供应量净增加2倍。
值得注意的是，最近的2017年和2018年，货币增速由此前的两位突然降至8%左右，这是一个明显信号，意味着货币增速不在继续保持高增长，虽然未来不排除个别年份有回升，但稳中向下的趋势已经形成，也就是说，随着经济进入“L“型，货币超发速度也将大概率跟随进入”L“型，货币高速增长的时代一去不复还了。
可以预见，在未来10年，M2增速大概率低于8%，轮平均的话，6-7%的可能性较大，不可能出现瞬间降至很低，这是与经济发展速度关联。如果与我们现在存钱的收益比较，靠存钱肯定是不能跑赢通胀的，因此，现金贬值压力仍然较大。
现在市场上有一个共识是，房价在经历多轮快速上涨后，楼市已进入新时期。未来有的地方房价还会有不错的涨幅，有的地方涨幅就一般，有的地方还可能长期滞涨或者下跌。这句话，感觉是不是像没说一样，但结果大概率如此。若以未来10年为节点，未来到底是“购房“还是”存钱“呢？答案要区别对待，体现在两方面：
1.因城施策。正如上面分析，对于国家重点发展的大城市，如世界性城市、国家中心城市、区域中心城市，毫无疑问，这些城市要么迎来再升级，要么处于高速发展，除非楼市崩塌（概率实在太小），否则，这些城市的房价还会继续保持不错的增速，只是相比过去有所放缓而已。毫无疑问，在这些城市选择购房，而不是存钱。
这里还有一类城市也需要引起关注，那就是国家一直在推动的城市群和都市圈发展，这是城市化下半程的重点，当然，由于资源原因，并不是所有规划的目标都能实现，笔者认为，国家规划的19个城市群，起码有10个城市群应该能脱颖而出。在这些城市群里的城市，包括三四线城市，其房产也能得到较高溢价。在这些城市购房也是没问题的。
当然，对于上面提到的依靠棚改货币安置推动本轮房价上升的部分三四五线城市，中间有一些城市的产业基础较弱，人口年年净流出，根本就没有形成真正的二手房市场，对于这类城市除自住一套房产外，建议其他的多余闲置资金不是存起来，而应该投向更有发展潜力的城市。
2.购房量力而行。目前有两类人，一类是手中有闲钱需要找到资金投资去处，还有一类人，知道买房要趁早，但手中没有多少闲钱。对于后者，笔者认为，心情可以理解，但不能因此着急上火，甚至铤而走险利用高杠杆投资买房，有的连首付都是借的。要知道，当前的房贷利率确实不低，加之就业大环境也存在不确定性。同时，由于楼市进入新时期，调控并未松懈，短期难以有较大变化，对于投资群体来说，不涨就意味着亏损。所以，当前楼市环境下，我们还是要量力而行。
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