文／孙没有熟
这多少天，楼市上半年纪据会合出炉，整体来讲，四个字——地热房冷。
各年夜都会土拍市场再立异高，此中杭州卖地支出超越1400亿元，居天下第一，其次是武汉、北京、姑苏、天津以及重庆。
以及土拍市场的炽热构成比照的是，一二手房市场遍及没有咸没有淡，局部都会的成交量乃至创近五年新低。
不外，有一类产物却呈现逆势上扬的行情，那便是顶级豪宅，行情好到没有患了。
依据克而瑞的数据，往年前五个月，北上广深的万万级豪宅（一手）成交量同比客岁放量增加，此中北京、上海的成交量翻倍，北京3000万以上豪宅的成交量乃至是客岁同期的6倍。
这阐明了甚么？
01.
来看看万万级以上豪宅的成交量。
如上所示，1-5月，总价1000万以上豪宅次要会合正在一线以及强二线都会，北上深还是万万级豪宅的次要卖场，成交套数皆超1000套，以及其余都会分明拉开差异。
上海历来是超等豪宅的最年夜市场，此次以3493套高居榜首，同比年夜增117%。杭州素有“豪宅第四城”的说法，但此次成交量同比年夜跌43%，表现杭州市场的非凡性。
除北上广深杭，姑苏、南京、厦门、宁波、东莞、福州等二线都会也施展阐发没有俗，万万级豪宅成交量均超越100套。出格是东莞以及福州，成交量靠近客岁的三倍。
三四线都会中，珠海、温州以及佛山的施展阐发也可圈可点，万万级豪宅成交套数都正在50套摆布，跻身豪宅TOP20都会队列，而武汉、成都、西安等强省城都会则没有正在此列。
02.
再来看看单价10万以上豪宅成交量：
假如以单价来计豪宅的话，这个目标的马太效应更激烈，高总价能够经过做年夜面积来完成，但高单价就只能依附都会自身的代价了。
正在这个赛道上，只需成交一套单价超越10万的豪宅，就可以跻身前10。
北上深依然稳居第一梯队，以及其余都会拉开的差异更年夜。此中上海依然排名第一，深圳则逾越北京居第二，杭州排名第四，广州居第五。
南京、姑苏没有正在TOP10队列，而惠州、三亚竟然跻身前10，厦门的成交量年夜跌67%。
03.
再来看看豪宅市场中的航母级产物——3000万量级。
3000万以上豪宅是一个更紧张的分水岭，既磨练面主动限，还磨练单价极限，只要少少数头部都会才存正在这个量级的市场。
正在这个赛道上，上海、北京的首位度更高，深圳以及两者的差异分明拉开，表现深圳豪宅固然正在单价上以及北京、上海一个量级，但正在总价纬度，以及北京、上海依然没有是一个level。
值患上留意的是，正在这个量级的市场上，除北上深，就只要广州、杭州等少少数都会牵强另有点存正在感。此中，广州正在这个目标上终究超越杭州，位列第四，表现广州是一个任什么时候候都不成不放在眼里的市场。
假如感到这五个月的数据没有具备代表性，那就来看近年的数据：
汗青数据就更能阐明成绩了，3000万量级的豪宅市场，根本上便是北上深三个都会的全国，广州、杭州牵强另有点成交量，其余都会根本能够疏忽没有计。
04.
3000万以上豪宅，只正在这五个都会卖患上动
摆列了这么少数据，实在还反应出一个成绩，那便是顶级豪宅是个部分性很强的市场，根本只正在三年夜经济圈（长三角、珠三角、京津冀）才存正在，并且不只是中心都会，姑苏、东莞这种非中心都会，也施展阐发没有俗。
除三年夜经济圈，就只要青岛、厦门、三亚多少个游览都会另有一点市场。
而武汉、成都、长沙、西安、郑州等强省城都会的施展阐发，没有如姑苏、宁波、温州、佛山、东莞等一线都会中间的卫星城。
这多少个都会的范围以及能级固然没有如要地本地强省城，但由于平易近营经济兴旺，藏富于平易近，企业家群体的数目更占劣势，正在这种都会盖顶级豪宅，能够比强省城更好卖。
这象征着，假如你是开辟商，想做3000万以上的市场，你简直只能去到上海、北京、深圳、广州、杭州五个都会，由于只要这五个市场才有比拟波动的顶级豪宅市场。
南京、厦门、青岛、姑苏、三亚、年夜连也能够去，但你要做好打耐久战的预备，其余都会，打逝世也别去。
假如你是团体投资者，能够还患上去失落广州以及杭州，3000万以上的屋子，正在二手市场另有可不雅的成交量，估量只要北上深，广州、杭州都没有太行。
固然，你去到其余一些二线都会，一定也能买到3000万以上的屋子，但要想分明的是，这个量级的房产正在二手市场能否卖患上进来？
05.
豪宅市场放量成交，阐明了甚么？
另有一个成绩，正在楼市冷落的布景下，豪宅市场为何可以逆势上扬？
我的观点是：
一方面，从客岁开端，很多都会的豪宅网签存案逐步铺开，购置力充沛开释，再加之双条约景象消逝，实在数据患上以浮下水面。
第二，顶级豪宅是塔尖人群的小众市场，这种人群资金薄弱，并且融资渠道良多，购置力根本没有受调控的影响，选正在熊市动手，议价才能更强，有抄底的考量。
出格是北京以及上海，顶级豪宅的成交量比拟客岁同期可谓井喷，表现京沪作为中国财产办理中间的位置，无城可敌。
而3000万以上豪宅，北京的成交量乃至是客岁的6倍，表现塔尖人士对于北京市场的宏大决心。也阐明北京这个市场，只需有给一点点阳光，就非常绚烂，其调控别盼望有年夜的松动。
别的，当下实体经济难做，穷人正在资金上有避险需要，而盘踞都会中心地位的顶级豪宅，历来是设置装备摆设年夜资金的没有错挑选。
我不断有个观念，牛市买刚需、熊市买豪宅。外面的事理，列位能够想想。
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