市道市情上引见融资渠道的文章良多，但从房地产开辟各阶段研讨融资的少有看到，这一篇文章，从拿地到发卖回款各阶段对于资金的需要以及融资体式格局做一个梳理。

全部房地产融资能够分三年夜关键：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开辟存款，第三步是到达预售前提的发卖资金回笼。前端拿地本钱占比是最高的，正在北京、上海如许的一线都会，占比能够高达70%以上，正在武汉如许的二线都会，也曾经占到50%以上。

前端拿地融资

相干羁系此前不断请求地盘竞拍者答应运用合规自有。银行存款、信任、保险明白没有患上用于缴付地盘包管金、定金及后续地盘出让款，但绕开间接存款，券商资管以及信任等通道，变相为地盘买卖融资的做法屡禁没有止。

开辟商地盘融资有四种体式格局，股权融资、债务融资、明股实债、股+债。地道股权直投起码，由于开辟商很少真的情愿转让本人的股权；债务融资中，拜托存款以后已经没法操纵；今朝最难羁系，且理论至多的，是明股实债以及股+债。

但关于年夜房企而言，没有到万没有患上已经没有会真正转让进项目股权，便是要结合拿地开辟，也会结合其余房企。

债务融资形式中，由于基金子公司或许券商资管不发放存款的天分，以是普通是经过购置债务收益权（母公司对于名目公司告贷）。

招拍挂拿地融资

一、团体拨款

有天下性规划的团体型开辟商，普通为团体担任资本、能人、兼顾等综合性撑持平台，各地区名目公司自傲盈亏的外部办理形式，正在名目公司经过招拍挂或者收买体式格局获得地盘时，不管是包管金/动向金、地盘款等均由团体以拆借的方式停止处理，对于百强开辟商而言，团体授信存款（不管正在银行仍是信任、券商等机构）本钱十分低，并且额度年夜。因而团体一致取得融资金额后拆借给名目公司，一方面可低落名目公司融资本钱；另外一方面也能够作为团体的收益根源之一（特别是小股操盘或者协作开辟状况下应用年夜房企征信背书停止融资的景象），比方一些开辟商团体融资本钱是年化5-7%，拆借给名目公司本钱是年化10-13%之间，更紧张的是激活名目公司自傲盈亏的名目义务制。

二、协作开辟

此体式格局普通合用于气力较强或者品牌力较好的新进开辟商与正在外地有较好资本的小型开辟商或者地盘方一同协作的状况，一方面新进开辟商能输出品牌，另外一方面也能处理新进开辟商的后期拿地资金成绩。普通会正在协作开辟和谈中做以下商定：

（1）商定地盘开辟投入局部依照各自股权比例停止投入，乃至外地地盘方或者开辟商后行承当包管金或者地盘款等后期拿地用度；

（2）商定外地开辟商后行承当后期局部拿地用度（含包管金以及地盘款），后续开辟用度局部由新进开辟商承当或者外地开辟商以股东告贷的方式向协作的名目公司供给告贷，新进开辟商承当必定本钱。

三、短拆或者过桥资金

短拆或者过桥，普通指官方短时间告贷,今朝市场上包管公司、小贷公司、资产办理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的营业。对于开辟商而言，短拆本钱太高，因而该融资体式格局的运用需十分慎重，今朝市场上的短拆本钱普通正在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（依据详细名目断定终极本钱）。

四、股权融资

今朝国度十分鼓舞此类融资体式格局，股权协作方能够是信任、资管、金控平台皆可操纵此类名目。此中，正在“拿地”时期、“四证”未完全时期，债务类房地产信任形式因为“四证”未齐不克不及发放存款，“股权让渡加回购”类遭到严厉监控，终极正在这两段时期内可以采纳的也就仅仅只剩股权类房地产信任形式。

五、非金融机构假贷

今朝地产金融羁系政策更多针对于金融机构，因而非金融机构对于地产的投融资仍存正在较年夜操纵空间，且2018年的营业范围呈激增趋向，如中央性国资布景的包管公司、金控平台或许平易近营百强企业金控平台（如某云商金服团体）和开辟商旗下的金控平台

六、总包垫资

市场上，一些总包单元（施工企业）为了提早获得施工名目，会共同开辟商垫资以供给后期拿地款。总包单元为确保资金平安，也会对于开辟商天分以及名目本体状况做慎重评价，总包单元对于外埠名目的可承受度绝对金融机构高（年夜局部金融机构倾向做外地名目）。

并购拿地融资

1.银行并购贷

望文生义，银行动并购行动供给的一种存款。2018年1月上海银监发文后，拟并购地盘名目或者名目公司股权项下的地盘该当实现正在建工程开辟投资总额的百分之25%以上。今朝各地银监局依旧严厉合用“并购买卖价款中并购存款所占比例不该高于60%”的羁系规则。停止今朝，并购贷的合用越趋严厉，且各个银行的危害偏偏好差别，名目并购前务必提早与熟悉的银前进行相同。

2.信任并购贷

信任并购贷与银行并购贷操纵靠近，与银行并购贷的准入规范趋严同样，信任机构亦明白透露表现营业的展开会严厉恪守“向别人供给存款没有患上超越其办理的一切信任方案实收余额的30%”的羁系红线请求。

3.私募基金

正在银行以及信任资金膨胀地产投融资营业后，私募基金迎来了较年夜的操纵空间。虽然今朝因为基金业协会正在产物存案的考核趋严，如底层资产实在性考核、左券型基金请求强迫托管等，而托管机构对于基金产物召募羁系以及托管收紧等一系列市场行动，也让私募基金投地产名目存正在必定的不成测要素。

可是绝对于其余的融资体式格局而言，私募基金依旧有较年夜的灵敏性，如经过包装没有良资产的体式格局，对于接私募基金完成前端融资。

4.非金融机构假贷或者股权协作

今朝地产金融羁系政策更多针对于金融机构，因而非金融机构对于地产的投融资仍存正在较年夜操纵空间，且2018年的营业范围呈激增趋向，如中央性国资布景的包管公司、金控平台或许平易近营百强企业金控平台。

a、经过债务体式格局以自有资金进入；

b、经过股权协作体式格局进入。次要操纵地产名目后期融资需要，详细以室第名目为主，做机构地点地名目的融资时对于融资主体（开辟商）天分请求较低，外埠主体普通请求百强开辟商、地区龙头号，次要参与范围为配资拿地，拿地包管金，并购等关键，固然此类资金方更垂青能否存正在绝对牢靠的加入途径，且融资周期请求短平快，普通没有会超越1年，优选6个月之内。追求国企布景的金控平台有更多益处：一方面国企获得资金本钱低，因而投进来的本钱也绝对较低；一方面国企布景的企业投地产名目至多国度限定较少。

工程施行阶段融资

总包商挑选：挑选适宜机构，共同开辟商融资走款

工程款领取：付款进度只管即便延后，用商票领取工程款，加重资金占用本钱

典质物调剂：依据名目去化特色调剂典质物范畴，开释资金需要压力

未获得四证前

正在未获得四证前，计划计划与园地预备阶段的资金投入次要为计划计划用度、三通一平用度等后期工程费，以及领取给承包商的工程预支款及各项税费。普通而言，计划计划用度只占建安T程费的3％摆布；工程预支款普通为条约总价的10％-20％。

除了上述拿地金钱患上配套预备资金外，应用地盘运用权向典当行、金控平台等请求典质存款，以满意获得四证前的资金需要，这类融资体式格局，即为过桥假贷。

一、典当行典质存款

最近几年来，典当以其疾速、短时间、便利的特征，成为中小开辟商的融资渠道之一，有人乃至把典当行动称为中小企业融资“便当店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵敏便利的特征。

与银行存款比拟，典当融资有银行存款所没法比较的劣势：

1)与银行对于告贷人的资信前提近乎刻薄的请求比拟，典当行对于客户简直不信誉请求；

2)与银行存款手续冗杂、审批周期长比拟，典当存款手续非常便利，可以疾速实时地处理用户资金需要。

3)客户向银行告贷时，存款的用处不克不及逾越银行指定的范畴。典当行则没有问客户存款的用处。

基于典当融资的这些长处，以及羁系机构对于贸易银行、信任公司的典质存款停止了严厉的限定，房地产企业开端转向典当行请求地盘运用权典质存款，并以此作为“过桥存款”实现房地产名目开辟的资金需要。普通状况下，典当行会按地盘拍买价格的50％发放典当金，关于一些资金气力比拟强的房产公司，这个比例会得当进步到60％。

但是，因为典当存款的本钱本钱常常较高，月利率约正在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％，远高于银行存款利率，以是存款资金运用工夫没有宜太长，典当的赎回期一般为三个月至半年，房地产企业应正在契合贸易银行存款前提的状况下，及早出借典当金，浪费资金本钱。

获得四证后

贸易银行开辟贷

a、必需满意“432”

b、16抢手都会室第类开辟贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、姑苏、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。

c、非16个热门都会之外的需求参考外地调控政策

d、向年夜型房企歪斜，银行对于房地产企业履行名单制办理，年夜局部银行会挑选前20强、前50强，前70强，一般银行也会挑选前100强。

案例：某名目开辟贷融资实例

单据融资

经过单据融资，开辟商能够延后付款，因为关于施工方来讲，单据融资的利率较银行贷款利率高，关于开辟商来讲，其融资利率较银行存款低，能够说是一种共赢的融资形式。并且能以假造资金的方式完成协作，增加了反复领取，放慢了周转，进步了服从。更紧张的是，单据融资无需真正的买卖布景，资信杰出的中小企业正在营运本钱充足时，能避开其余融资体式格局面对的窘境，并筹患上其需求的资金。

到达预售前提的发卖资金回笼

预售状况下，开辟商交纳地盘出让金取得地盘资本，经过地盘典质融资领取工程建立启动款，到达预售前提开端发卖完成资金回笼，领取工程进度款；正在挤压发卖回笼资金实现融资款归还。局部名目还能够经过正在建工程典质体式格局进一步融资。单个名目运行顺遂，开辟商能够正在交房以前曾经完成局部现金流回正，取得名目开辟利润，名目交房以后断定权属转移，正式实现利润确认。

预售款以及银行按揭

发商获得预售证后就能够对于内销售屋子，收取房款操持银行按揭。

商品房预售必需契合以下前提：

一、商品房的预售人必需曾经向当局主管部分托付局部地盘运用权出让金，并依法获得地盘运用权证书。

二、预售衡宇的条件是房地产开辟商必需持有建立工程计划答应证。

三、别的，开辟商按供给预售的商品房较量争论，投入开辟建立的资金须到达工程建立总的25%以上，并曾经断定施工进度以及完工托付日，才干预售衡宇给预购人。

商品房预售人该当依照国度无关规则将预售条约报县级以上国民当局房产办理部分以及地盘办理部分注销存案。且商品房预售所患上金钱，必需用于无关的工程建立。

普通说来，正在建工程典质与商品房预售不克不及同时并存。也便是说，商品房预售时，房地产开辟企业该当与银行排除已经设定的典质干系，再将已经排除典质干系的局部商晶房预售给购房人，不然购房人将没法取得衡宇的产权证。

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