本文刊载于《三联糊口周刊》2019年第26期，原文题目《房价终究仍是涨没有动了》

文/谢九

往年一季度之以是呈现一轮小阳春行情，一是由于局部都会过来多少年房价呈现了本质性上涨，比方已经高不成及的北京房价，间隔高点上涨了两成摆布，对于良多潜伏购房者发生了很强的吸收力，正在颠末了两年低迷期以后，局部都会又从头积累了必定的购置力。

房贷利率上涨，也正在很年夜水平上低落了购房的本钱，成为安慰楼市下跌的又一紧张要素。正在稳增加的压力下，我国的货泉政策以及前多少年比拟呈现分明抓紧，固然次要目标是为了安慰实体经济增加，可是终极也不成防止地惠及楼市。活动性愈来愈宽松，关于楼市发生两年夜影响：第一是房贷利率更低，房贷利率一起上行，本质性低落了购房本钱；第二年夜影响是购房者取得房贷更易，因为银行的存款额度愈加宽松，正在实体经济难以局部消化的布景下，天然而然也会有更多的存款流向楼市。

别的，购房者主动性回升，很紧张的缘由正在于赌将来的楼市调控会抓紧，从而重演过来楼市报仇性下跌的老路。由于比来中国经济面对的没有断定性加年夜，正在如许的布景下，有能够会抓紧楼市来安慰经济增加，这类逻辑也安慰了良多人买房的主动性。

但从理想来看，如许的逻辑明显其实不建立。即便正在中美商业磨擦最告急的时辰，办理层关于“房住没有炒”也不呈现任何松动，反而正在持续打压方才有所升温的楼市。6月份的陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清再次夸大“屋子是用来住的，没有是用来炒的”，郭树清透露表现：“汗青证实，但凡过分依附房地产完成以及保持经济昌盛的国度，终极都要支出繁重价格，但凡靠自觉投资谋利房地产来理财的住民以及企业，终极城市发明实在很没有划算。”

固然，办理层不只仅是行动正告。6月14日，中国国民银行成都分行脱手，请求各银行一手房首套利率至多上浮15%，二套房至多上浮20%。南京、杭州等局部都会也都呈现了首套房利率上调的景象。正在全体利率上行的布景下上调房贷利率，开释进去的旌旗灯号曾经十分明晰，那便是不克不及让房地产搭乘宽松货泉政策的西风。

近期过热的局部楼市，也都出台了相称严峻的调控政策。比方西安年夜幅晋升限购门坎，当地户籍请求落户满一年，外埠户籍请求5年社保，才能够满意西安的购房前提，如斯高的限购门坎曾经以及一线都会看齐。

假如说正在中美商业磨擦最告急的时辰，国际都不抓紧房地产调控，乃至还正在持续晋级，由此也就能够看出，这一次的“房住没有炒”确实是正在动真格，将来盼望政策层面从头安慰房地产，能够性曾经微不足道。

除政策层面，再来看看市场层面。从供应干系来看，过来良多人以为一线楼市只涨没有跌，次要来由是一线楼市的供需冲突永久难以处理，少量生齿涌入构成宏大市场需要，而无限的地盘供给，又决议了一线都会的供应无限。但现实上并不是如斯，以北京来看，曾经延续两年呈现生齿净流出，生齿外流，也就象征着楼市的需要降低。而从供应来看，近年，北京年夜范围添加地盘供给，特别是“限房价，竞地价”的“限竞房”少量上市，更使患上北京新居供给量年夜增。停止往年5月，北京的楼市库存到达了7万套，创下比来8年来的新高。阐明即使是北京，楼市的供需冲突也不人们设想中那末告急。另一个可作参考的例子是东京，东京的地盘资本告急水平远胜于国际任何一个都会，即使如斯，昔时东京的地价以及房价也都一度狂跌70%以上。

从3、四线都会来看，将来房价最年夜压力正在于棚改货泉化收紧。过来多少年，为了疾速促进棚户区改革，良多都会力推货泉化安顿，也便是给拆迁户间接发钱，让他们去市场上买房，从2014年到2017年，我国棚改的货泉化安顿比例从10%飙升至60%，这类做法成为3、四线楼市下跌的紧张推手。客岁开端，棚改货泉化安顿开端分明收紧，客岁10月，国务院集会明白提出要调剂美满棚改货泉化安顿政策。一旦货泉化安顿比例年夜幅降低，3、四线楼市将得到紧张购置力。往年鹤岗楼市卖出白菜价，没有扫除有更多的3、四线楼市步厥后尘。

判别将来的房价下跌仍是上涨，凡是有两个紧张的后行目标，一个是商品房成交量，一个是地盘成交量。从今朝来看，国际楼市这两个关头目标，都预示着将来房价上行压力较年夜。

从商品房成交量来看，往年1～5月份，商品房发卖面积同比降低1.6%，降幅比1～4月份扩展了1.3个百分点。凡是而言，成交萎缩，常常是房价上涨的前兆。当屋子愈来愈难卖时，会有更多的开辟商挑选贬价，以此疾速回笼资金，防止现金流断裂。

而商品房成交量降低，带来的连锁反响便是地盘市场也开端降温。出于对于楼市远景的没有悲观，开辟商拿地的热忱也开端分明降低，往年1～5月份，房地产开辟企业地盘置办面积同比降低33.2%，地盘成交价款2269亿元，降低35.6%。过来多少年，地盘市场最多见的景象便是“地王”频出，如今开辟商们愈加务虚，做好了过冬的预备。地盘以及房价是面粉以及面包的干系，地盘市场降温，也会正在泉源上给房价降温。

开辟商们之以是对于拿地的热忱降低，间接缘由是资金压力愈来愈年夜，既要归还年夜范围发债积聚的债权，同时楼市发卖遇冷又招致回款不顺畅，开辟商们不能不愈加一丝不苟过日子。而更深条理的缘由正在于，开辟商们愈来愈认识到行业拐点到来，正在“房住没有炒”的年夜布景下，房地产行业已经的好日子曾经一去没有复返。

往年5月份的房地产数据中，另有一个值患上存眷的关头目标，便是房地产开辟投资增速终究呈现了回落，这个目标的变化，也印证了开辟商们对于行业远景的失望。固然客岁开端万科就喊出了“活上来”的标语，可是房地产投资并无因而加速，客岁的房地产开辟投资增速为9.5%，比2017年进步了2.5个百分点，往年的投资增速也是持续上扬，这类趋向一度让良多人困惑不解，以为开辟商高喊“活上来”大概只是假象。直到往年5月份，房地产开辟投资增速终究开端回落，这也阐明开辟商们的确认同了行业拐点的到来，开端真逼真切膨胀阵线。

因为国际楼市正在过来十多少年带来了过于惊人的财产效应，以是良多人对于将来的楼市财产奇观仍然保有很深的信心。当鹤岗的楼市卖出白菜价，当开辟商们都开端预备过冬，关于团体而言，大概也是时分放下对于楼市暴富的执念了。