关于2019年内房股行情瞻望，此前市场大要以为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。

从克而瑞最新公布的6月份发卖数据来看，房企会合度、门坎等数据固然遍及有所晋升，但外行业会合度的增速上，TOP30房企施展阐发分明低于客岁同期，而TOP3房企权柄金额会合度达10.5%，同比晋升0.8个百分点。因而可知，资本高度会合于龙头房企，范围房企持续坚持妥当高品质开展。

站正在今朝工夫点上，行业调剂期下，关于龙头碧桂园而言，穿梭周期的才能显患上尤其紧张，投资者无妨以这个角度从头审阅具有美满都会规划的碧桂园(02007)。

从上半年的发卖施展阐发来看，阅历一季度的“小阳春”以后，房地产市场热度正在5月以来有所回落，如碧桂园5月单月发卖金额同比增加5%之内,6月份的发卖额同比增加5%，比照次要以一二线为主的万科(02202)、保利、新城(01030)、华润置地(01109)等发卖额6月份同比增速均呈现20-50%的降幅，碧桂园属于一其中规中矩的发卖施展阐发。

年夜湾区、长三角都有“余粮”

2019年碧桂园提出了“晋升全周期综合合作力”的开展目的与计谋计划，即正在发卖功绩妥当增加的根底上，进一步晋升平安、品质、效益等目标。

所谓“晋升全周期综合才能”，关于碧桂园而言，最年夜的劣势是“年夜湾区、长三角”的丰富土储。

时价中国房地产行业在加重转型、减速重构，各路开辟商纷繁抢占粤港澳年夜湾区计谋洼地，用一句“患上年夜湾区者患上全国”其实不为过。

正在浩繁房企中，碧桂园无疑成为最年夜受害者：停止2018年年末，公司正在粤港澳年夜湾区的地盘储藏超越5000万方，远远超越其余企业。具有年夜湾区的土储货值5713.4亿元国民币(单元下同)，占到了30家房企总量的10%。

凭仗着年夜湾区充分及优良的土储，2018年碧桂园国际权柄合约发卖前十都会中，就包含粤港澳都会惠州、佛山、东莞及广州，此中惠州更是位居各都会发卖俊，2018年权柄合约发卖达210亿元，占到了总权柄发卖占比的4%，市场据有率排名第一。

除正在年夜湾区盘踞范围劣势以外，碧桂园正在长三角地区也有普遍规划。据克而瑞统计，碧桂园正在长三角地区的货值属于第一梯队,超越5000亿｡

过来十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到往年“两会”时期，“长三角一体化”被晋升到国度计谋高度，正在长三角地域具有少量优良土储的碧桂园，将来也将正在该地区占患上先机。

不论正在任什么时候代，优良的土储是房企必备的“粮草”，碧桂园丰厚的土储不只仅正在宽广的三四线都会，关于高投入产出比的都会圈以及地区，碧桂园也是厚积薄发，这都将继续为其功绩增加供给能源。

稳增加与降欠债

相较于2018年6660亿元的货值，2019年碧桂园货值高达7800亿元，从克而瑞发布的第三方数据来看，碧桂园上半年以3700亿的操盘金额和2797.9亿的权柄发卖金额，双双位居行业第一。

别的，碧桂园往年功绩断定性很高，2018年末6630亿的已经售未结，象征着2019年90%的发卖支出已经被锁定。中金估计碧桂园201九、2020年支出辨别同比增加24%、21%，红利无望同比增加20%、15%。

值患上一提的是，迩来碧桂园加年夜对于一二线市场的投资，进步了将来发卖的可见度。

别的，碧桂园加快范围增速后,净欠债率继续降低,2018年净欠债率为49.6%，财政构造愈加妥当，如停止到2018年末,净假贷比率为49.6%,假贷本钱6.1%,可动用现金2425亿,现金短贷比1.92倍｡

综上，凭仗妥当增加发卖和继续低落净欠债率，碧桂园的平安边沿逐步晋升，后续的增加后劲足以支持股价继续下跌。

穆迪也指出，碧桂园今朝的Ba1评级反应出其微弱的发卖,次要源于其穿梭周期的履行力､宽广的天文掩盖以及国际最年夜开辟商的位置｡

范围之上，ROE更具弹性

回过火来看，凭仗宽广的天文掩盖，发卖微弱的同时，碧桂园红利才能可否跟上呢?

尽人皆知，巴菲特挑选的公司，都是ROE超越20%的公司，假如只能用一种目标作为投资的根据，巴菲特会当机立断的挑选ROE。

据智通财经APP统计，假如依照巴菲特的选股逻辑，正在今朝港股市场上，能契合巴菲特选股规范的股票确实百里挑一，但都有没有俗的报答率。

如2011年至2018年，正在2372家港股上市公司中，唯一11家上市公司ROE延续超越20%，辨别为腾讯控股、中海重工、瑞声科技、恒安国内等。

据智通财经APP统计，这11家港股上市公司，正在2011年至2018年间，股价均匀涨幅高达291%，而同期的恒生指数唯一12.20%的涨幅。

值患上留意的是，碧桂园自2011-2018年时期，唯一201五、2016年ROE低于20%，可是自2017年开端，其ROE已经延续两年站上30%程度。

汇丰估计碧桂园2020股本报答率为27.4%，明显高于行业均匀值17.4%。更有市场悲观人士预期其2019年预期净资产收益率将继续超越30%。

因而可知，碧桂园杰出的净资产收益率失掉了很好的包管，汇丰银行以为，即便假定碧桂园2019年合约发卖额同比降低10%，响应患上增加2020年的发卖支出，股本报答率也只会降低2.2个百分点。

从今朝年夜情况来看，资金面、多地政策边沿收紧，但整体政策宽松水平好过客岁;别的，鉴于客岁三季度发卖数占有所放缓，往年三季度将受害于客岁低基数效应，房企整体增速或者将有所晋升，龙头、二线房企无望继续坚持强势。

依照代价投资者们存眷的市盈率来看，地产板块处于估值高地。今朝地产股股价对于应2019年的净利润，TOP10房企均未超越10倍市盈率，这象征着功绩继续增加、财政妥当、报答率高的碧桂园具有较年夜的估值修复空间，回调即买入时机。