干货解读：产业地产三大运营模式

财经 07-04 来源：产城瞭望

作为地区经济与财产经济的次要平台与载体，财产园区的经营间接干系到传统财产的转型晋级，正在“十三五”时期经济开展进入“新常态”的布景下，财产园区也进入了片面晋级的打造：第一，继续增强各方的协同协作，增进财产园区的均衡开展，片面晋升财产经营气力；第二，增强产城交融，进一步拓宽园区外部的效劳系统，以打造全财产链集群开展的财产园区形式，推进都会的晋级；第三，分离科技开展趋向，应用立异科技手腕，主动规划高新财产名目，打造高科技、智能经营园区。

图：财产园区全财产链协同打造财产集群形式

一、结合政企、金融与科研机构多方协同深入协作，片面晋升财产经营才能

财产园区的客户以当局与企业为主，因而财产园区的经营对于企业的资本协同才能具备较高的请求，正在经济开展新常态的布景下，财产地产公司外部强强联手、内部结合业余劣势资本互补，片面深入各方资本的协作协同才能，进一步推进财产园区的开展。

中原幸运“开辟性PPP”形式：中原幸运秉承“以产兴城、以城带产、产城交融、城乡一体”的零碎化开展理念，经过立异晋级“当局主导、企业运作、协作双赢”的开辟性PPP市场化运作形式，探究并完成地点地区的经济开展、都会开展以及平易近生保证，无效晋升地区开展的综合代价。经过采纳开辟性PPP形式，中原幸运与中央当局各司其职，当局是园区开辟建立的决议计划者，对于根底设备及大众效劳价钱、品质施行羁系，并特地设立园区管委会，担任对于接相干事件；中原幸运作为投资开辟主体，正在计划计划、地盘收拾整顿、根底设备建立、大众配套建立、财产开展、都会经营六年夜范畴，为地点地区供给可继续开展的全流程综合处理计划，为当局与企业协作展开PPP形式供给平台，发明出“1+1>2”的后果。

联东团体的“联东U谷”形式：作为财产园区经营效劳商，“联东U谷形式”经过完成地区地盘粗放开展与增进财产集群疾速生长，无效处理企业以及当局单方面对的多种成绩。联东团体施行“两优、四有、三审”的开展计谋，即会合开展优良名目以及优良客户，对于入园客户履行“金门坎方案”，经过严厉的招商系统外部自审、报当局考核、团体总部考核的“三审”流程，构成“招审别离”，终极完成财产无方向、产物无形象、客户有品质、去化有保证，可为当局供给处理地盘粗放应用、企业继续化税收的计划，同时将财产园区打形成为撑持企业疾速生长的优良平台，从而完成企业、当局、财产园区经营商三方双赢，构成园区开展的正轮回。正在经营效劳方面，联东U谷整合入园企业的需要，以地区财产政策为导向，将科研院所、财产、当局领导政策、金融机构、第三方业余效劳机构等因素停止无效交融，为入园企业正在技能晋级、财产转型方面，供给能人、资金、市场、品牌等方面的助力，构成各方资本的协同协作，片面凸显财产园区经营的综合气力。

市北高新“基地+基金”、“融资+孵化”探究财产孵化投资新形式：2018年，市北高新分离园区年夜数据财产资本以及丰厚的企业客户资本，经过结合出名股权投资与基金办理机构，组建具备市北特征以及劣势的市场化财产投资基金，追求财产投资新途径；同时优化财产投资系统化建立，加年夜对于园区内企业的深度梳理，树立市北科创企业数据库，并订定全方位的科创企业引培计划，蓄力财产投资营业，进一步深入“基地+基金”、“融资+孵化”的立异经营形式，无效发扬本钱的靠拢效应，协助园区科创企业完成关头技能、贸易形式、标准管理等方面的打破，同时，也将充沛开释本钱的“虹吸”效应，吸收更多的优良企业与良好能人进入园区，无效完成“本钱”与“智本”的对于接。

二、继续深入产城交融，以打造一站式、生态闭环的财产集群助推都会晋级

财产园区的开展以财产为支持，财产园区是财产因素资本凑集与开展平台，财产园区的开辟建立离没有开各财产因素的协同，“一站式、生态闭环”的财产集群开展形式无效增强园区代价气力的同时，也可完成全部财产链条的协作双赢，进一步助推都会的晋级开展。

招商蛇口“前港-中区-后城”综合开展形式：以口岸或许交通关键港、人流凑集的关键为切出口，以临港的财产园区为中心以及次要载体，配套都会的新区开辟，经过“港--区--城”的无机交融与协同开展，构成涵盖财产、贸易及其配套的都会功用和糊口、休闲、文明、文娱等效劳设备的产城交融生态圈，把消费、糊口、生态的内涵联络和谐分歧，完成宜业宜居、无机共荣的国民美妙糊口场景，构成生态圈式可继续开展的形式，由此完成港、产、城联动，将当局、企业以及各种资本的协同，成为都会转型晋级的紧张道路。颠末蛇口产业区40年的建立经营，招商蛇口的“口岸、园区、都会”三位一体综合开展形式，为企业带来贸易好处的同时，也为都会开展带来了宏大的社会效益。

张江高科“新三商”形式：即科技地产商(全产物线)、财产投资商(全立异链)以及立异效劳商(全性命周期)。张江高科以科技地产为财产会聚的空间载体，经过立异效劳增强张江高科与园区内企业的衔接，终极以财产投资的方式到场到企业各个阶段的开展，增进全部园区的财产开展，分享全财产链开展后果。“新三商”计谋定位是张江高科从纯真的园区开辟向财产投资效劳身份的变化，经过投资财产、孵化财产、结合包含中国银行正在内的多家金融机构为企业供给投贷一体化效劳，经过变现上市金融资产等道路停止加入，构成良性的、继续转动的投融资机制，以此助推全财产链的开展。

三、分离科技开展趋向，以聪慧、科技立异园区经营

2018年当局任务陈述明白指生产业开展标的目的，经过推进新动力、新资料等新兴财产的开展，完成制作强国以及立异性国度建立，进一步促进供应侧构造性变革。企业为投合国度开展需求，助力国度实现财产晋级，根据国度财产晋级计谋主动规划高新名目。

一方面，局部企业凭仗弱小的财产经营根底，以聪慧、科技为财产为标的目的，片面打造高科技财产园区。如招商蛇口正在南京打造以“野生智能”以及“互联网+”为主导财产的紫金智谷财产园，园区集立异孵化、科技研发、守业投资等多种财产功用于一体，助力南京高新财产晋级；东湖高新与重庆两江新区协作启动两江半导体财产园名目，经过高端研发、计划来打造中国西部半导体开展新引擎、重庆半导体财产立异树模基地，进一步美满重庆半导体财产链条；启发协信首入杭州落子丁兰聪慧小镇，以科技财产为导向，将来将打形成为杭州的聪慧中间、新财产中间、科技立异中间以及能人凑集中间。

另外一方面，局部企业采纳高科技手腕片面晋级园区经营效劳，片面打造智能经营财产园区。如隆基泰以及作为集地产开辟、商贸物流、干净动力于一体的环都城新型城镇化优良经营商，继续打造以新型城镇化建立为中心的全财产生态圈，自动承接北京外溢企业，不时助推环都城地区经济昌盛与开展，满意从都会建立、都会效劳到可继续开展的都会经营全程需要。正在信息化与全掩盖的开展期间，隆基泰以及一方面投资新兴财产，正在霸州投资兴修高份子资料财产园；另外一方面，应用新技能做商贸物流，包含财产园区的建立以及招商，应用年夜数据、电子商务的技能与产业游览相分离，真正做到线上线下一体化，片面优化财产园区的经营效劳程度，以科技立异园区经营形式。上海临港的浦江园区正在双创载体战争台建立方面获得凸起效果，AI-Park建立取得本质性促进，科技广场三期A-B众创空间引进了全世界医疗技能立异孵化以及减速基地名目。