红刊财经 牛锋 杨威 常睿城 李沐遥

7月4日

若非因董事长闯祸的新城控股一字跌停，往年以来简直身居市场“冷宫”的房地产板块，生怕还没有会惹起平凡投资者高度存眷。明天年夜市持续弱势调剂，房地产板块一度拉升近2%，虽然后果收涨0.5%，但4日连阳以及3.8亿主力净流入，仍是激发两市猜测——上半年阅历破记载的251次政策调控的楼市，下半年远景若何？机构立场若何？本钱市场若何反响?

​1、看懂楼市根本面

（1）上半年发卖数据：二线龙头施展阐发好过头部房企

全体来看，2019年1-6月累计发卖金额同比增加14.1%，此中16城二手房发卖面积1-6月累计同比增加7.9%。从发卖增速与会合度来看，上半年房地产行业会合度持续晋升，二线龙头施展阐发好过头部房企。Top50发卖增速抢先，而Top5增速年夜幅放缓至略低于行业全体程度。

（2）年夜型房企急功近利：二线拿地力度分明回升

据统计，2019年上半年，因为一二线都会遍及加年夜了地盘供给，年夜型房企正在二线都会拿地力度分明晋升，品牌企业拿地施展阐发分解。从拿地构造来看，20家品牌房企上半年正在二线都会拿地金额占比为60.6%，较客岁整年进步了9.1个百分点，为近七年来的最高值；一线以及三四线都会拿地金额占比辨别降至13.4%以及26.0%。

（3）等待头部、二线房地产企业中报

停止7月4日，房地产企业有13家表露中报预报，此中中华企业归母净利润较上年上浮50%以上，首开股分净利润增加25%摆布，北都城建猜测年终至下一陈述期期末的累计净利润与上年同比有较年夜增加，市场聚焦房地产板块中报施展阐发。

2、机构心情拐点已经现

数据表现，年内机构对于地产公司调研热忱回升——两市获机构调研的房地产公司数目已经迫近2018年整年的程度，今朝为24家。比拟以前机构对于业内市值年夜，停业支出居前的天下性地产企业高度存眷，往年二线地产开辟公司占多数。阳光城获42家机构调研，今朝名列第一，年夜悦城紧随厥后。6月，年夜悦城获6家机构调研为当月第一，其次为三湘印象。

别的值患上留意的是，政策未转向之际，机构对于地产效劳业，出格是对于租房效劳业的存眷度回升。从近期机构调研状况来看，正在“租售同权”的年夜布景下，处置房地产效劳的世联行虽2018年及2019年Q1功绩欠安，但适应政策标的目的的衡宇租赁营业支出继续增加，这大概也是机构麋集调研的缘由。除了此以外，功绩优秀且开展势头微弱的房地产掮客龙头我爱我家等也备受存眷。

表1：年内机构调研房地产上市公司统计

WIND主力资金综合数据看，两市昔日唯一家电与地产两个板块完成主力大批净流入，近5天只要地产板块完成延续4日主力净流入。个股资金流向看，近5日获主力净流入额最高的是万科A，其次是阳光城、荣盛开展、华裔城A等个股。

表2：近5日地产股主力资金流向排名（按净流入金额）

3、房产上市公司散布地区没有平衡，广东一家独年夜

今朝A股的上市公司共有129家，从地区散布看，北上广深等一线都会是贸易地产商星散之处，天下每一10家贸易地产商中，有至多3家来自深圳；北上广这三年夜地区算计有66家房企上市，盘踞了A股房地产板块的残山剩水。

今朝A股的上市公司共有129家，从地区散布看，北上广深等一线都会是贸易地产商星散之处，天下每一10家贸易地产商中，有至多3家来自深圳；北上广这三年夜地区算计有66家房企上市，盘踞了A股房地产板块的残山剩水。

图1：A股房地产上市公司地区散布数目图

从首发上市工夫看，唯一33家公司是正在2000年当前上市，其他均是正在上世纪90年月上市。这与国度政策财产无关，煤炭钢铁等产能多余的企业、白酒企业和房地产企业没有正在国度鼓舞撑持的队列。出格是正在2009年IPO第七次停息重启以后，只要3家室第地产企业上市，辨别是南都物业、招商蛇口以及2015年12月4日上市的新城控股。

从上市房企总市值范围来看，停止今朝，总资产超越千亿的企业有3家，约占上市房企总量的2%，辨别是万科A、招商蛇口、保利地产；超越800亿的企业有2家，辨别是中原幸运以及绿地控股；总市值正在800亿至100亿之间的上市公司共有43家，占上市房企总量的33%。地区地产龙头不管是正在总市值仍是营收方面来看，都盘踞着相对的统治位置。

表3：地区龙头房地产上市公司

4、地产个股正处低估值区

短时间房地产板块个股能够震动回调，但从A股估值角度看，房地产估值仍保持底部地区——PE最低值8.97倍呈现正在2018年末，停止2019年6月30日，房地产10.84倍市盈率，处于近10年次低点，且分明低于局部A股市盈率PE值，二者相对值相差6.30。

图2：房地产（蓝线）与局部A股（绿线）市盈率PE汗青比照图

从机构调研、主力资金心情与估值，分离根本面与财产状况看，因中报要素，二线地产短时间内无望锋芒毕露。临时而言，政策年夜幅转向的能够性没有高，天下楼阛阓体降落的几率较低，以是地产企业的临时开展后劲更取决于储藏资金以及拿地才能。

最近几年来，一些地产企业也纷繁睁开“去地产”化，即追求营业转型，有的乃至改名给本钱市场面目一新的印象，向年夜花费、新动力汽车头号等标的目的追求时机，这必将加重地财产的洗牌。跟着工夫的促进，强人更强将来会正在地财产中有愈加极尽描摹的表现。二级市场规划方面，可偏向于中央龙头企业，年夜型房企则更具备走向参考意思作为临时价投规划。