1、物业办理行业概述

仅2018年一年间，6家物业办理公司接踵正在港股上市。物管公司借助上市融资，完成了现金持有量的年夜幅添加，为后续公司的计谋性扩大和功绩的高速增加奠基了坚固的根底。本钱市场对于物业办理行业将来开展的存眷度也随之继续回升。

今朝，物业办理行业还是一个市场会合度较低的行业。港股前四至公司绿城效劳、碧桂园效劳、中海物业、雅糊口效劳仅占局部市场的2.6%，对于标美国龙头公司FirstService 5%的市占率，中国的物管行业市场天花板仍然很高，存正在充足的开展空间。市场能源及糊口程度的不时晋升将增进市场份额不时向行业龙头公司会合。2012-2017年间，天下物业效劳百强企业的市场份额从13.5%回升至32.4%，龙头公司市场份额继续晋升且仍有较年夜晋升空间。抢先的物业办理公司经过重资金收买并购、主动拓展第三方新名目、或者受害于相干联的房地产公司，不时晋升本身范围和市场合作力。此中，以上三种形式的代表上市公司辨别有雅糊口效劳、绿城效劳、和碧桂园效劳。

与此同时，物管公司纷繁努力于开掘高毛利率的增值效劳市场，增值效劳营业占停业支出比例不时晋升，成为各公司增加速率最快的营业板块。增值效劳的疾速增加可局部对于冲野生本钱晋升带来的压力，晋升物管公司的红利才能。此中，非业主增值效劳营业凡是包含营业办理征询效劳、托付前查验效劳、协销效劳等；业主增值效劳营业凡是包含家居糊口效劳、房地产掮客效劳、园区空间效劳等。但今朝，物业办理效劳照旧是停业支出的次要根源，而增值效劳的占比仍较低。跟着行业开展的提高和社会对于增值效劳承受度的不时晋升，将来增值效劳营业对于物管公司净利润的奉献将日渐明显。

2018年局部上市物管公司营收组成

2、个股点评

1. 碧桂园效劳（06098.HK）

患上益于相干联房地产企业碧桂园，碧桂园效劳正在2018年疾速扩展本身营业范围。正在2018年新增的合约面积中，有68.2%来自于碧桂园。停止2018年底，碧桂园效劳具有5.05亿平方米的合约办理面积和1.82亿平方米的正在管面积。复杂的储藏面积进步了碧桂园效劳将来两年保持疾速增加的能够性。但临时来看，增速或者受制于碧桂园团体的开展，仍存正在没有断定性要素。

与此同时，2018年社区增值效劳支出国民币417.2百万元，较2017年增加72.5%。此中，家居糊口效劳同比增加101.7%。非业主增值效劳2018年支出791.1百万元，较2017年增加73.9%，次要受害于碧桂园团体杰出的发卖功绩。物业办理效劳支出由2017年末的2544.7 百万元添加35.4%至3445.5百万元，占总支出比例较2017年降低7.8个 百分点。2018年整体毛利率回升。正在野生本钱回升的状况下，碧桂园效劳加年夜团体名目密度，构成常规粗放化效应，将物业办理效劳毛利率晋升2.5个百分点。整体来看，碧桂园效劳的红利才能较强，并仍有晋升空间，正在港股上市的物管公司中，净利润范围位列第一。

2. 雅糊口效劳（03319.HK）

雅糊口效劳于2018年上市后，正在患上以年夜幅低落资产欠债率的同时愈加自动地停止收买，2018年停业支出同比增加91.78%。2018年共实现4项收买，包含收买天下物业百强——南京紫竹物业51%的股权。停止2018年12月31日的正在管面积中，来自相干联房地产公司雅居乐团体和绿地控股的新增面积仅为8.05百万平方米，来自第三方物业凋谢商的新增面积为22.38百万平方米，而来自收并购的正在管面积完成从0到29.35百万平方米的添加。收并购带来的正在管面积增量占2018年总增量的近50%，实践上天然增加率较低。因为雅糊口正在收买标的目的更自动，且同时获得更多第三方物业开辟商名目，物业办理效劳毛利率短时间内有上涨能够。但2018年内涵增值效劳和社区增值效劳增速辨别高达222.7%以及183.7%，占总营收比例辨别为43.3%以及8.6%，或者晋升公司红利才能，减缓来自物业办理效劳营业的红利压力。故短时间内仍看好雅糊口效劳的支出增加和红利才能。但从临时来看，由收买并购带来的超高速增加难以持久保持。

3. 绿城效劳（02869.HK）

绿城效劳已经根本解脱了对于其相干联办理地产开辟商绿城中国的依附，2018年新增合约面积中，有超越90%来自市场化拓展。绿城效劳以气力、品牌以及口碑正在市场化拓展中获得了先机，近四年名目中标率77%，具有充分的储藏面积，正在港股上市的物管公司中，营收范围位列第一。

绿城效劳同时努力于供给优良的增值效劳，2018年于教导、养老方面实现紧张收买。2018年毛利率17.8%，相较2017年有所降低，缘由为物业资产办理效劳毛利率降低和文明教导效劳继续盈余。虽短时间内一般营业净利润接受压力，与背靠碧桂园、具有断定的复杂储藏面积的碧桂园效劳比拟，绿城效劳短时间内保持高增速的没有断定性要素更多，增速更没法与经过收并购扩展范围的公司相较。但临时来看，绿城效劳将继续晋升其内涵效劳品质，加强其中心合作力，临时可继续的增加能够失掉包管。

3、总结与瞻望

外行业不时会合的进程中，物管公司需求经过假贷获得资金展开并购。虽然说若只重视向外并购扩大，无视内涵效劳品质晋升，很难保持临时的高速增加。但同业业公司间的收买兼并也是行业会合度不时晋升的表现。正在具有较少资产，但又需求经过假贷获得资金展开并购的物业办理行业，公司为了能同时获得少量现金以停止战略性扩大以及低落本来较高的资产欠债率，挑选上市是一个可以让物管公司一举两得的好战略。将来，也将会有愈来愈多的物管公司挑选上市。虽依托相干联房地产公司，短时间内增速能够失掉确保；停止自动的收买并购，短时间内可到达超高的增速，但临时来看，物管公司仍需求晋升内涵效劳品质，以口碑降服市场；主动拓展增值营业，加强公司红利才能。因而咱们以为，碧桂园效劳患上益于碧桂园团体杰出的功绩，具有复杂储藏面积，短时间内高增速有保证；雅糊口效劳主动展开收买兼并，短时间内可带来超高速增加，但难以临时保持；绿城效劳虽短时间增速没有占劣势，但其主动优化效劳品质及营业形式，从临时来看，却更有能够会是最初赢家。

行业危害提醒：社保交纳使发卖本钱年夜幅回升，公司红利才能降低；房地产行业功绩低于预期影响物管公司功绩增速；收买并购过程低于预期；增值效劳支出增速低于预期。

4、社保费率降低和从严征收社保新政对于物管公司影响测算

咱们假定：

（1）2019年的缴费基数与2018年相反；

（2）2019年各公司税前净利润与2018年相反；

（3）人为总额中，根本人为占比60%，奖金以及各种补助补助占比40%。

较量争论2019年应缴社保用度时，用2018年的人为总额乘以60%，再乘以加权社保交纳比例。养老保险交纳比例原为20%，低落后为16%；医疗保险为10%，赋闲保险为1%，工伤保险为0.5%，生养保险为1%，因而低落前社保交纳比例为32.5%，低落后交纳比例为28.5%，2019年加权社保交纳比例为（32.5%*4+28.5%*8）/12=29.83%。用较量争论患上出的2019年应缴社保用度减去2018年实缴社保用度，可患上出社保缺口。再将社保缺口除了以2018年税前净利润，咱们可大略测算出这次社保新政对于各个物管公司红利才能的影响。

附录

作者：牛春宝

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根源：雪球

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