杭州有两家年夜型的地产公司，一个是绿城一个是滨江地产，但滨江不断被宋卫平压着，被称作浙江地产二哥。宋卫平建的屋子以品质好著称，以是滨江地产也没有敢把屋子建患上太差。

但客岁中梁地产等浙系其余地产企业超越了滨江团体，滨江也从第二退到第四。

没有晓得这对于滨江团体老板的体面有无形成影响。正在客岁中止千亿目的以后，往年滨江团体再次喊出千亿的计谋。

客岁拿地招致现金流净流出100多亿的滨江团体，财政上稍显急急，往年年终拿地略为慎重，不外好音讯是往年上半年发卖516亿，天下排第27位，此中正在杭州地域发卖107.22亿元。大概是与发卖施展阐发较好无关，比来，滨江团体拿地上主动了很多。

7月1日，滨江团体公布通知布告称，杭州滨泽于28日以43.1亿元竞患上义乌市北苑街道义浦路老油库地块之国有地盘运用权。该地块为位于义乌市北苑街道，地盘出让面积13.99万平方米。滨江团体今朝具有该地块100%权柄。

这事十分不易，滨江一贯协作拿地开辟，良多权柄只占30%，而且滨江由于客岁拿地花了300亿，使劲十分猛，往年也正在连续拿地但步子小了很多。

01

利润下滑

滨江团体拿地会非分特别遭到存眷，是由于客岁拿地招致了现金净流出超百亿惹起买卖所存眷无关，很少有企业这么猖獗。

客岁地产公司真是分解年，万科让出了维护多年的第一，恒年夜坐上了头把交椅。而正在浙江宋卫平也将从绿城淡出，而滨江也不实现本人订定的千亿目的。

不实现千亿目的就而已，滨江团体去各项财政目标却显患上不敷安康，2018年，公司发卖额850.1亿元，较上年增加38.23%；完成停业支出211.15亿元，同比上年增加53.30%；归母净利润12.17亿元，比上年降低28.89%。现金流量净额为-136亿元，同比增加506.44%。

一个公司欠债率高纷歧定风险，但如果帐上没了现金，那真就风险了。滨江团体客岁现金净流出超越百亿。

为此，厚交所对于滨江团体提问询函。6月28日，杭州滨江房产团体股分无限公司通知布告答复厚交所对于其2018年年报提出的询问。

“咱们自动踩了一脚刹车，由于对于我来讲，平安更紧张。”滨江团体董事长戚金兴曾经对于表面示。

2016年发卖额为330亿元，2017年发卖额回升到615亿元，增加率到达了86.4%。假如依照这个增加的速率，2018年能够到达1100多亿元。戚金兴正在2018年提出冲刺“千亿目的”也没有是不成能。

但国度对于房地产行业的调控以及限价政策公布，年夜局部房企保持了范围扩大之路。2018年滨江团体的“千亿”梦也临时收了起来。

关于现金流降低，滨江团体透露表现是由于拿地费钱太多。运营勾当发生的现金流量净额较上期降低较多且为年夜额正数，系公司为主动扩大地盘储藏范围，本期领取地盘出让金及契税较上年有年夜幅添加而至。2018年滨江地产领取了300亿元现金。

年报表现，滨江团体当期新增地盘名目26个，新增地盘面积176.93万方，计容修建面积346.97万方；地盘款总额496.43亿元，均匀楼面价1.43万元。

02

反周期运作

房地产是一个强周期行业，担任人要对于微观经济情势，行业周期有深放的理解，正在此根底上把握拿地与推盘节拍，假如背周期而行，那末公司的开展将会遭到再波折。

滨江团体这多少年完满的错过周期，可以每一次都踏空，相称不易。

第一次失误是2008年，受4万亿安慰，地产行业猖獗开展，滨江整年只拿下3个名目，这一年不吃饱。两年后，房价以及地价均年夜幅增加，但此时滨江团体不太多的房产可卖。

第二次失误是2009-2010年，一二线都会狂飙突进的时分，滨江却正在三四线都会开启了少量拿地战略，吃撑了，以致于接上去用了3年半工夫才消化洁净。

第三次失误，是2014年面临楼市回暖下行，滨江天下坚坚持现金流以及发卖量，低落存款与欠债，这便是所谓的“两坚持两降低”，2014-2015年的两年工夫里，滨江团体仅正在杭州拿下3宗地，又完满地错过了2016年杭州房地产市场的火爆行情。

这三次完整与纪律反着操纵，2015年，滨江建立“三点一壁”开展计谋，‘三点’指的是杭州、上海和深圳。以杭州为年夜本营，‘一壁’指的是开展长三角、珠三角一带富有的2、三线都会。

2015年末，滨江结合安全没有动产以34.65亿元夺患上上海宝山地块，开辟出滨江公园壹号，但收盘后就遭受事先最严厉的调控，至今仍少量积存。戚金兴坦承“调控以及合作白热化，让滨江终难发挥拳脚”。

2016年8月，滨江经过与深圳安远控股协作而首入深圳，前后积聚了货值350亿的地盘储藏，但名目开辟堕入泥潭，最初经过诉讼与协作方解约，才患上以脱身。

滨江根本上中止了正在一线都会的扩大，从头聚焦杭州市场。2019年拿地，次要是正在杭州。但财经批评员严跃进以为，过来品牌影响力年夜，但这两年实在施展阐发普通，很紧张的缘由是过于沉沦杭州市场的投资，而杭州自身天下性的楼市调剂政策多，影响了本钱的积聚。关于滨江来讲，将来需求主动走进来，特别是凭仗其企业名字以及产物定位，得当研讨中西部绝对范围年夜的都会，如许是利好后续范围的扩大的。

如严跃进所说，该当走进来时，滨江团体反而没有敢了，真是一朝被蛇咬，十年怕井绳。

03

千亿目的

进入2019年，滨江团体拿地再也不像客岁那末冒死。此前承受采访时曾经透露表现拿下了6块地。客岁年报表现客岁整年新增地盘储藏名目 26 个，新增地盘面积 176.93 万方，计容修建面积 346.97 万方。

除拿地，滨江地产还与其余公司协作。6月27日，滨江团体公布通知布告，透露表现于6月26与温州申耕置业无限公司签订和谈，单方将经过温州璞悦房地产开辟无限公司开辟位于温州市鹿城区滨江街道黎一村落的一个地块，地盘面积为26063.53㎡，计容计划修建面积为93828.71㎡，计划用处为城镇室第用地、批发贸易用地、餐饮用地。作为目的地块独一开辟主体。申耕置业是碧桂园的子公司。

这么冒死拿地，仍是为了完成千亿目的。2019年，滨江为本人订定的计谋是：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、存眷粤港澳以及中西部，同时调剂地区规划，把资本重点向杭州和有远景的地区歪斜，主动进入顺应滨江作风的、生齿净流入的、经济兴旺的、需求滨江产物的都会以及地区，比方南京、姑苏、成都、武汉等。而2019年的目的中间，便是冲刺千亿发卖目的。

希望十分美妙，但没有晓得此次能否掌握住了周期。

不外摆正在滨江眼前的仍是未来收益的成绩。滨江团体2019年次要完工名目的权柄比例年夜局部正在30%摆布，且正在2018年财报的陈述期内，其新增地盘储藏176.93万平方米，同比添加101.38%，年夜局部为协作开辟形式。

也便是说，往年出卖的屋子，一定有几多现金可以回流到滨江团体口袋，更可能是进了协作方的腰包。

滨江团体正在答复买卖所讯问时说，房地产企业正在获得地盘时需少量资金投入，正在预售阶段可获得少量资金回笼，回笼的资金金额普通远弘远于名目开辟所需资金本钱。因而，公司存货周转工夫固然较长，但因房产均采纳预售的方式，故资金回笼的速率远快于存货周转的工夫。这是地产企业赖以生活的形式。

但总像答非所问，大师都晓得是回款后还银行存款，但成绩是你能回几多款，回了款几多有你本人行安排？