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国际房价泡沫高企及国民币升值趋向下，资金出海停止国内资产设置装备摆设，国人想到的可能是正在西欧加澳新等成熟的平易近主本钱主义国度购房置业。

长处是政局波动无战乱，没有至于房产被毁坏或者因反动房产被充公，同时还能满意后代留学及退疗养老等需要；缺陷也不言而喻：进入门坎过高、城镇化盈利已经过，收益过低、资产只能保值，增值后劲无限（若碰到辅币升值，还能够略亏。如这些年，加币不断正在升值，多伦多的房价虽不断正在涨，但换成美圆反而盈余5%摆布）。以是，这些国度更合适富豪。

有无一个国度币值波动、门坎较低，且处于城镇化、资产泡沫的前夕呢？你能够思索下柬埔寨。

这是个奇妙的国度。

它虽与美国隔着一个安定洋，却通用英语、畅通流畅美圆、资金往来来往自在毫无外汇控制，尤其紧张的是它正处于疾速城镇化期间、资产收缩的前夕。绝对波动的政局、中国制作业转移带来的失业添加、疾速开展的经济、年夜陆/台湾/韩国/日本/新加坡/马来/泰国等国内本钱逐鹿于此，中国人最爱投资的资产——屋子，已经逐步正在这个国度炽热起来。

假如你资金量没有是很年夜，又想对于冲国民币升值的压力，完整能够理解下柬埔寨的房产市场。

本文是依据一个正在柬埔寨任务糊口四年、资深房产投资客的访谈收拾整顿而成，但愿对于你有所启示。

柬埔寨正在哪儿？

柬埔寨区位图 ↓↓↓

柬埔寨正在中国云南往南，中南半岛的最南方，与泰国、老挝、越南交界，临海泰国湾，天下生齿1500万，是一个百姓崇奉释教的君主立宪制国度。

正在1863年被法国占为殖平易近地以前，很长一段工夫是泰国（暹罗）的隶属国。二战时期，日本发起侵犯亚洲的和平，1940年陵犯柬埔寨。二战完毕后，国度再次被法国霸占。随后，西哈努克率领国度睁开了平易近族自力活动，并于1953年国度自力。

正在度过了十余年绝对波动的光阴后，因热战时期的年夜国博弈，处于工具营垒夹缝中的柬埔寨鼎祚多蹇。1970年，甲士朗诺正在美国撑持下发起政变，颁布发表废黜在中国拜访的西哈努克亲王国度元首地位。接上去，便是国际各派军事力气混战的场面，并遭受了数年的白色高棉暗中统治期间，多达200万人因饥饿/过劳/熬煎/枪决而逝世，都城金边住民纷繁流亡乡村以及遥远地域，并一度成为“鬼城”、“无人之城”。

直至1993年，跟着国度权利构造接踵建立以及平易近族息争的完成，柬埔寨才真正进入战争开展的新期间。

柬埔寨的经济

柬埔寨是个十分年老的国度，少量老弱病残正在内战时期出生殆尽，现有百姓可能是战争期间出身，均匀春秋27.8岁，多寓居乡村，以是存正在宏大的生齿盈利以及城镇化盈利。

国度的中学教导系统正在殖平易近期间就已经树立，品质没有错，但年夜学教导掉队，又由于跟法、美、日的汗青渊源，以是良多年老人年夜学都去西欧日韩等国留学，等他们返国后，就任于当局部分、电力电信邮电等企业、或者守业，因而培养了一批高支出的百姓。

灯火美丽的金边夜景 ↓↓↓

工具方热战期间，美国一度撑持柬甲士政权，弱小的经济、文明气力影响柬埔寨至今，英语与高棉语一同被定为民间通用言语、美圆正在这里疏通无阻（因战乱、通胀以及货泉凌乱，柬一度易货买卖及用金银充任货泉，后自觉选用波动的美圆），除一样平常小额领取人们运用外国货泉瑞尔以外，年夜额资产如房产/车辆等，大师都运用美圆计价以及买卖。

柬埔寨不本钱/技能麋集型的重产业以及制作业，因人力廉价，制衣/制鞋业比拟兴旺，这年夜可能是2008年先后始，从年夜陆转移来的低端制作业，且以进口西欧为主。其经济构造的变革呈现正在2015这一年，修建业以及房地财产代替制衣业成为国度最年夜的财产，与游览业一同组成了国度的经济支柱，而农业则处日渐衰落的位置。

今朝制作业也呈现了些许危急：一是美圆贬值，形成制衣本钱回升，进口碰壁；二是柬埔寨工会浩繁（法令规则10人便可建立工会，现已经有3469家工会），工人常常复工请求加人为。幸亏《工会法》行将出台，工人、工会、工场的干系或者将更调和。

中国跟柬埔寨的渊源

中国与柬埔寨民间的敌对干系，肇端于二战后的热战期间。处于工具方对立夹缝中的柬埔寨不断是中美笼络的工具，美国撑持的甲士政变后，与新中国第一代国度指导人毛泽东、周恩来等树立深沉友情的西哈努克亲王长期寓居正在北京，并树立逃亡当局，临时努力于柬平易近族息争与战争开展，直至厥后乐成。至今，2004年继任的国王西哈莫尼每一半年还到北京做活期安康体检。

实在，中柬官方交换更加长远。清朝，大量闽粤内地住民下南洋营生时，此中的潮汕人就批量的来柬假寓，至今已经有3、四代。他们仍会说潮州话，并与年夜陆亲戚来往，便当他们正在柬做商贸零售买卖。像其余西北亚国度同样，华人把握着国度经济，前十豪富豪中，超一半是华人。

今朝，中国已经逾越日、韩成柬最年夜的外来投资国，外地的路桥、电力、通讯等根底设备多为中国企业建立，加之来此完工厂开矿产、各种做小买卖的业主，大约有近10万中国人正在柬淘金。

近两年，有愈来愈多的年夜海洋产商活泼正在金边陌头。比拟边疆动辄上亿的地盘价钱，柬埔寨的地产进入门坎较低，而他们的购佃农户倒是中国人——开厂的/开矿的/修路的/建桥的主管中层以上办理职员或者做小买卖的老板。

中国投资商建立的金边高等楼盘举行的报答会，高等次跟国际没啥差别 ↓↓↓

本国人与柬埔寨楼市

绝不客套的说，80%的本国人撑起了柬埔寨炽热的楼市，而这才不外8年的风景。

2010年5月，柬埔寨公布了吸收本国人购房的《本国人产权法》，规则非外国住民凭仗护照便可购置没有带地盘、二层以上的衡宇，享有永世产权。由此，吹皱了房地产的一池春水，都城金边房价也由现在的每一平1200美圆涨到往常均价2500美圆（合国民币1.6万元/平）。

柬埔寨共有三座年夜都会，辨别是天下经济/政治/文明/宗教中间的都城金边、风景旖旎的经济特区口岸都会西哈努克市、及游览胜地吴哥窟地点地的暹粒市。房地财产次要会合正在200万生齿的金边市，一局部正在西哈努克港，暹粒是个纯游览都会，简直不本国购房者。

跟大师设想中的开展中国度都城贫苦掉队纷歧样的是，金边是个十分国内化的都会，次要表现正在生齿组成上。除越南、老挝、泰国、马来、新加坡等西北亚邻外洋，这里寓居这少量的美国人、欧洲人、日自己、韩国人、中国人等，占比大约为都会总生齿的10%，他们年夜可能是NGO构造的雇员、正在此开矿办厂的办理职员、各种投资客等。

跟绝年夜少数国度差别的是，金边的屋子绝年夜少数卖给了本国人，地产商简直全为本国企业，日本、韩国、台湾、年夜陆等地产企业前后进入，更风趣的是地产商属于哪一个国度，其建的屋子就卖了阿谁国度的人。

6年来，金边房价翻倍，但仍处正在回升途中，看没有到泡沫要幻灭的迹象，由于如今买房的本国人可能是正在金边任务、做生意、糊口的人，真实的投资客还其实不多；其次，年老的柬埔寨还处正在疾速城镇化的进程中，少量来金边寻觅时机的乡村年老人以及返国的留先生等需求正在此假寓人还没买房呢。

放眼望去，金边遍及身披绿色防护网的正在建楼盘 ↓↓↓

投资柬埔寨房产有何劣势呢？

一、回升途中的美圆资产

柬埔寨虽有本人的主权货泉瑞尔，也没有刊行美圆，但绝年夜多资产以美圆计价以及买卖，银行贷款以及存款均可用美圆。把国民币换成美圆计价的金边房产，就对于冲了国民币上涨的危害，况且这里的屋子还正在涨。

二、波动政局及东盟的计谋地位

1993年柬埔寨平易近族息争以来，不断战争开展，况且这又是一个心态安静、没有善战没有尚武的释教徒国度。其次，它仍是东盟成员国，并处正中间的计谋地位，2023年西北亚活动会将正在金边进行。

三、当局官方都亲华的国度

柬埔寨下层与中国当局干系密切，以西哈莫尼国王为中心的新一代国度元首承继了老一代的交情。别的，中柬两百姓间经济/文明交换、商业来往频仍，且从未呈现排华事情，中国人正在此能包管人身平安。

四、资金自在收支无外汇控制

绝年夜少数国度都有外汇控制，即外汇资金收支都有严厉的考核，如中国每一年每一人只要5万美圆的外汇运用额度。但柬埔寨却无外汇控制，美圆自在收支，只需是你的钱，不论几多，随便照顾收支国境。

五、宽松的签证轨制

柬埔寨签证叫EVISA。一签一年，到期能够续签，而且签证十分简单，以是本国人能够无停止、没有限次数的续签上来。加之柬埔寨共同的游览、文明资本以及这些年的经济增加，以是良多本国人来此任务假寓，也培养了金边的国内化都会。

六、少量接盘侠存正在

柬埔寨房产的80%摆布都卖给了本国人，柬埔寨年老人虽有购房需要，但苦于支出昂贵，跟着柬经济开展及财产的积聚（柬经济正在2008年金融危急长久停止后，至今GDP已经延续8年增幅达7%以上），将有少量接盘侠存正在。

跋文：

从前，出国买房置业的多为富豪或者殷实的中产阶层，次要垂青资产设置装备摆设、保值、持续，由于他们正在国际有良多赢利的时机，以是没有是很在意房产的增值。关于一些气力稍弱的中产，还谈没有上资产的全世界设置装备摆设，反而更在意赢利的速率以及资产的增值，以是完整能够依照中国近30年走过的乐成路途，挑选那些有生齿盈利以及城镇化盈利的开展中国度，来复制国际的乐成。