文：张文慧 朱耘

ID：BMR2004

克日，华裔城团体因频仍的股权让渡一度成为核心。

2019年7月2日，华裔城团体旗下公司云南华裔城置业无限公司拟让渡50%股权的音讯正式表露，并进入报名合作价阶段，挂牌底价为7.48亿元。惹起外界存眷的是，这次股权让渡距上一次让渡表露仅隔三天——6月28日，成都地润置业开展无限公司让渡51%股权的信息正式表露，挂牌底价10.42亿元。

依据材料表现，自2019年1月以来，华裔城团体曾经提请5起股权让渡，此中6月14日至今，没有到一个月的工夫就已经4度挂牌让渡资产。频仍的兜售资产，大概泄漏了华裔城对于资金的饥渴。

除了让渡股权外，屡次刊行债券也是华裔城团体激发外界质疑资金存正在成绩的一年夜缘由。依据材料表现，深圳华裔城团体2018年刊行债券6次，总额到达95亿元，停止今朝，新增告贷额度到达286.94亿元。

频仍让渡股权、屡次刊行债券终究出于何种缘由，深圳华裔城股分无限公司董事会秘书处的任务职员向《商学院》记者夸大，让渡股权以及刊行债券都是出于疾速回笼资金需求的一般操纵，资产欠债依旧正在可控范畴，局部收集旧事所提到的华裔城团体资金呈现成绩的状况其实不失实。但状况真如斯吗？

资金承压

依据深圳华裔城股分无限公司公布的2019年一季度陈述表现，华裔城团体一季度停业支出较上年同期晋升24.95%，运营性勾当发生的现金流量净额为-6.37亿元。

易居研讨院智库中间研讨总监严跃进向《商学院》记者透露表现，让渡股权实质上是为了盘活存量名目，为后续包含文旅正在内的财产供给更多资金。频仍让渡股权阐明此前名目收买节拍较快，力度较年夜，对于资金形成必定压力。

正在证券行业人士看来，让渡股权、卖进项目、刊行债券可以减缓资金需要是一定的，但正在必定意思上，这些行为会进一步减轻企业的欠债压力，对于企业的红利才能会提出更高请求。据悉，2019年第一季度，深圳华裔城股分无限公司欠债金额已经达2627.25亿元，较上年底增加457.20亿元。

5月24日，国度开展变革委发布的《国度开展变革委对于华裔城团体无限公司刊行公司债券批准的批复》提到“赞同你公司地下刊行公司债券没有超越150亿元，所筹资金75亿元用于契合国度财产政策的文明游览财产名目，75亿元用于弥补营运资金。本次债券召募资金没有患上借与别人，没有患上用于房地产投资以及多余产能投资，没有患上用于金融板块营业投资，没有患上用于境外投资，没有患上用于补偿盈余以及非消费性收入”，这正在必定水平上标明了华裔城团体持续投入文旅名目的决计，也正在必定水平上阐明了华裔城团体资金方面稍显告急。

当记者说起股权让渡能否会继续上来时，董事会秘书处任务职员透露表现，要根据详细计划而言，不克不及给出明白回答。

“输血”文旅？

现实上，华裔城团体股权让渡年夜潮于2018年开启，正在让渡进程中，触及多个一线都会的优良名目，比方北京丰台槐新名目、深圳坂田产业区旧改名目、上海华裔城满意文明广场二期名目、上海合利坊旧改名目、上海市闵行区浦江镇的两块地盘等。

与此同时，反不雅华裔城团体今年度曾经表露的五起股权买卖，此中触及的财产名目丰厚，但依旧以地产名目为次要中心。对于此，深圳华裔城股分无限公司董事会秘书处提到：“咱们让渡股权只是纯真思索财产规划以及计谋意思，没有存正在侧重某一板块财产之说。”

今朝，对于华裔城团体卖出地产名目，“输血”文旅名目的说法甚嚣尘上。依据记者理解，停止往年上半年，华裔城团体颁布发表投资的新名目中，与文旅相干的名目共15个，占比70%。包含协作打造东莞水乡道滘特征小镇名目、到场鑫茂航旅小镇名目、打造小漠文旅小镇名目、打造白水寨创意山川文旅小镇名目。

依据民间材料表现，特征小镇名目只是华裔城团体规划文旅财产、以“文明+游览+城镇化”为开展形式中的一个种别。华裔城团体正在调剂以往的“游览+地产”开展形式后，建立了五年夜财产格式。作为五年夜财产格式之一，文明财产系统开辟了微缩景不雅型主题公园、互动游乐型主题公园、生态游览度假村落、都会文娱海岸、特征小镇及斑斓村落等文明主题景区名目。

值患上存眷的是，新的开展形式仿佛并未完整从旧形式中离开。正在“游览+地产”的旧守业形式中，华裔城团体材料表现，要“用游览扩展影响，用地产反哺游览”。而比照华裔城团体近三年的年度陈述，能够发明，房地财产务停业支出占比辨别为53.39%，55.17%，58.25%，游览综合营业停业支出占比辨别为45.17%，43.16%，40.83%。对于游览综合营业占停业支出比重为什么继续降低，记者并未取得华裔城团体的答复。

山西师范年夜学汗青与游览文明学院主任卫红向《商学院》记者提出了本人的观点，他以为，文旅名目需求统筹文明以及游览两方面，后期投入多，收益奏效慢。可是，正在全域游览开展的布景下，“文明+游览+城镇化”会进一步交融，构成新的开展趋向，这离没有开业余团队。而文明游览名目的打磨需求工夫，打形成熟的文旅名目需求5-10年，乃至更长的工夫，如许才干构成品牌并动员周边财产开展，完成“游览+”的倍数效应。

严跃进对于此观点透露表现认同，“关于此类（华裔城团体展开的）文旅财产来讲，将来开展具备比拟好的意思，关头是要以及室第财产停止婚配开展，如许能够确保资金情况顺畅”。

时机安在？

华裔城是诸多房地产企业中较早规划文旅财产的企业之一，悲哀谷、天下之窗悲哀海岸等均系华裔城旗下的文注品牌。

2019年的公司目的中，华裔团体董事长段先念提到公司将聚焦主题公园为中心的游览营业增加。

但是，最近几年来华裔城旗下的主题公园施展阐发平淡。2016年~2017年，华裔城旗下北京、深圳悲哀谷的旅客数呈下滑形态。而来自内部的合作亦加重。依据无关部分剖析，中国正在2025年前将建立实现的主题公园名目至多有70个，今朝正在建名目约50个。不只如斯，海内主题公园也在规划国际市场。

注：表格信息根源于中国财产信息网《2019年中国主题公园行业开展概略及开展趋向剖析》

结合信誉评级无限公司2019年5月公布的华裔城债券跟踪评级陈述表现，华裔城面对着优良游览资本稀缺，获得难度年夜，公司面对的游览市场合作危害， “游览+地产”形式推行具备没有断定性，公司名目将来投资收入较年夜，存正在必定本钱收入压力等方面的危害。

最近几年来，主题乐土正在国际风起云涌，提起主题乐土，迪士尼具有诸多迪士尼抽象IP，举世影城有变形金刚，华强方特则有熊年夜熊二以及秃顶强IP，但比拟而言，不成熟的IP不断是悲哀谷的短板。据悉悲哀谷将来将经过租赁、买断和自立研发等体式格局引入多元化的新IP。但打造IP的长尾并不是久而久之就可以奏效的，但合作正加重。

华裔城团体入行虽早，且有房地产行业做财产撑持，可是若何正在市场纷争中站稳脚根，仍需谨慎思索，慎重规划。而眼下，采纳让渡股权、刊行债券等体式格局可否放慢资金运行、补偿高额且继续增加的欠债，乃至终极颠簸过渡到平安地带等成绩亟待处理。

严跃进透露表现，合作名目分流、文旅财产花费需要变革、文旅名目拓展速率太快都是华裔城团体要面对的应战。此类体式格局正在短时间内能够改进资金情况，可是关于后续来讲，实质上仍是要研讨文旅名目的资金情况，防备局部名目开辟周期长等危害。他以为，除了传统的银行存款以及公司债券刊行融资手腕以外，还该当主动研讨证券化的产物，比方对于局部文旅名目能够会合打包，以其潜伏的门票支出等资产收益，得当展开资产证券化的产物。

正在说起文旅名目开展时，卫红出格提到，开展文旅名目该当安身于外地开展程度，拔取文明要谨慎，要优先跟主导财产分离，完成良性互动。关于华裔城团体而言，文明拔取、城镇化、村落复兴要片面思索。

对于华裔城团体的短时间计划和近期举动方案，深圳华裔城股分无限公司董事会秘书处的任务职员并未给出回答。而华裔城团体接上去有怎么样的年夜举措，对于营业联系关系方会发生何种影响，《商学院》将继续存眷。

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