近日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。而在此前不久，朗诗绿色集团刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。曾经风靡一时，备受年轻人追捧的长租公寓从资本的"宠儿"一夕之间沦为资本的"弃子"。

随着大量资本的退出，长租公寓真的会像很多媒体所说的那样，要凉凉了吗？其实也未必。

现在长租公寓之所以会出现目前的困境，其原因主要可以归结为两点：

其一、资金链面临挑战，通俗地说，就是缺钱。我们说经济基础决定上层建筑，所有商业模式运营的前提是得有钱。而长租公寓主要是靠什么收益？

美国比较成熟的收益体系是靠资产组合的持续运营、出售资产获得增值回报、资产翻新改造提升竞争力。而国内的长租公寓则主要靠空置期的收益、租金的差额收益、服务费、违约金、金融服务收益、衍生品收益等等。这样综合算下来收益也是很不错的。

但在市场初期，各资本为了快速抢占市场，各公司都非常注重规模效益。其盈利模式基本上为"拿房—收租—拿更多的房—收更多的租"。这种盈利模式很难持续。因为它间接推高了成本，长期下去，投资圈一旦不看好，撤出了资金，那么其资金链必然会出现断裂。

另外，一些运营方为了能自己"独立"，便将目光瞄准了租金贷。但这就会出现一个新的问题，虽然运营方拿到了钱，但这笔钱的利率很高，据市场数据显示，长租业务融资利率基本在5%以上，而长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%。这样下去，租金贷只会让这些长租公寓的项目方陷入一个持续赔钱的恶性循环中！

其二、政策加紧了对住房租赁专项债的监管。在上述租金贷模式下，长租公寓频繁"爆雷"。这使得多省政府纷纷开始加强了对租金贷业务的监管。

特别自2018年下半年以来，不少银行叫停了租金贷业务。房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在去年12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。政策的收紧几乎扼住了长租公寓运营商的"命脉"。

在这样的形势下，长租公寓的发展的确是举步维艰。但这些还远远不致于让长租公寓就此凉下去。与这点困境相比，长租公寓的发展优势还是要大得多的。

与如今快速上涨的房价相比，长租公寓给用户带来的经济压力要小的多。现在在很多一线城市，甚至是二三线城市，房价的上涨速度都是非常惊人，而且房子的产权还有时间限制。所以对很多普通的工薪阶层来说，买上一套房子，跟租一套房子的差别不大。而租房子却比买房子的灵活性要高，所以长租公寓在未来很长一段时间内都是有很大的市场潜力的。

现在长租公寓装修风格多样，配套设施完善，能够满足年轻人的多种需求。伴随着城市品质提升、经济转型升级，人们对租房的需求也在升级—以前租房仅作为栖身之所，而如今人们对租房也追求品牌服务、社区生活、家的感觉，但恰恰现在符合预期的房源少之又少，所以长租公寓便成了很多人的不二选择。

长租公寓一般位于城市比较中心的位置，交通便利、周边有购物广场、超市等配套，生活购物也同样非常便利。为了满足年轻人的需求，长租公寓一般都设有宽敞的公共活动区域，包括台球、家庭影院、健身房等。此外，公寓装修风格多样，家电齐全，有的还有迷你厨房。

最重要的是，比起一般的出租房，长租公寓能够提供的安全保障具有很大优势。在楼道配备摄像头24小时监控，楼层有门禁卡才能进入，每间房还配有智能化密码锁。

这些正好可以满足现在很多年轻人"既想有自己的私人空间又不愿孤独"的独特需求，因此，长租公寓对众多年轻人群体而言极具吸引力。

国家政策层面对租赁住房行业的支持。虽然现在多省加强了对租金贷的监管，但这也只是为了进一步完善市场机制，促进这一行业长期、持续、健康发展。

早在2016年2月，国务院就下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后，多部门相继出台了细化政策，包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。

从国际经验看，除了少数国土面积小的岛国型经济体可以做到由国家财政完全提供保障性租赁住房外，大部分国家的财政补贴性租赁住房只能起到补充作用，必须发动专业的租赁机构和民间资本进入市场。所以租赁端的专业化发展的是整体调控不可或缺的重要组成部分。

因而，长租公寓成了目前中国整个房地产开发、交易、服务产业链中为数不多的几个受明确政策鼓励的子领域。

人们住房观念也在不断发生变化，房子只是为了满足人们的生活需要，而并非刚需产品。与"有房才是家"的传统观念不同，现在年轻人在心理上对房子的依赖性开始减弱。他们不再执意追求房子的所有权，而更加注重其使用权。

房子是不是自己的显然已经不那么重要，有房子住，住的舒适成了年轻人比较普遍的追求。

现在虽然有很多资本开始撤出长租公寓这个领域，但依然还有很多大资本愿意给长租公寓投钱，比如阿里和腾讯。除了入股链家，腾讯还在去年7月份新投了"会找房"。有接近链家的人透露，马化腾还可能以个人身份入股了贝壳找房。截至目前，腾讯在房地产领域已经投资了链家、58同城、房牛加、乐居、会找房，还投了华南城这样的商贸物流企业。

与此同时，另一互联网巨头阿里也在投资房产流量。此前，它曾在C轮、C+轮投资了蘑菇租房，在支付宝和闲鱼等平台开放接口，并在租金支付方面深度合作。蘑菇租房称已经拿到300万的房源量。

3月，蛋壳公寓完成了5亿美元的C轮融资，6月，自如的B轮融资进入尾声，融资5亿美元，估值45亿美元了。

由此可以看出，即使长租公寓现在面临重重困境，也依然有资本在源源不断地流向这个行业。

以上因素将促使长租公寓成为未来租赁市场上的中坚力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。有数据估计，中国未来的租赁市场规模将超过万亿，潜在空间巨大。

而长租公寓一定是刚需，长租生意也一定会形成一个完整的闭环。这点在在日本和美国等一些发达国家已经得到了验证。目前我国长租公寓的市场占有率仅为2%左右，而在日本和美国，这一比例已经达到了60%以上。所以，我国未来的长租公寓市场，一定是大蓝海。