“旧改”的关注度仍在升温。在稳增长蓝图指引下，它必将影响上亿居民。
旧改肩担有多个重任：既能快速落地项目，利好实体经济，也能在拉动居民消费。
7月1日的政策吹风会上，住建部提到，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益。”
从定义看，这批旧改小区必须是城镇里“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。
在官方的初步设想中，改造内容会分三步走：
1.保民生：配套设施升级换代
优先改造水、电、路、气、光纤等市政基础设施，如果建筑老化程度严重，还会刷新楼体，北方地区加上供暖修缮、加装保温层。
垃圾分类设施、加装电梯也纳入其中，不过加装电梯只鼓励不强制。
上海更是提出了“消灭马桶”的目标，解决老旧城区居民常年面临“如厕难、洗浴难、烧饭难”的困难，算是一个非常直接的利旧改旧手段，见效快。
2.提品质：基础设施增量改造
包括增加公共活动场地、停车场、充电桩、活动室、物业用房等设施。
3.做生态：完善公共服务类的共享服务
包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。
未必每个老旧小区都能走完这三步。
一般情况下，第一步是必然选项。后两步则在有条件的小区里推进。
继“一城一策”之后，住建部在旧改一事上又提出了“一楼门一方案、一栋一个方案”，发扬“因地制宜”、“绝不搞一刀切”精神，因此，旧改实施细则的差异化也会超乎想象。
比如，加装电梯工程。官方统计，全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。
市场预计，旧楼加装电梯的缺口达389万台，市场空间超1.5万亿。
“旧改”是基建工程，是城镇保障性安居工程建设，但与房地产之间的关系是千丝万缕断不尽的。比如，一部分“老破小”会因此升值；因为装上电梯，高楼层升值，底层更难转手等等。
长江证券专家认为，“面对外部经济的负面冲击，此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产，而是以‘旧改’为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。”
据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人，国务院参事还估算出一个可撬动的投资额：四万亿。
此前试点的15个城市在实践过程中，有的地区比如北京，是居民和市区两级财政一起出钱；有的地区比如厦门，是“居民分摊+政府补贴+公共收益补充+市场化”来筹钱，基本上都是以财政资金为主，这点钱很难起到“四两拨千斤”的作用。
在过“紧日子”的时候，这样的方式显然不可持续。这不，高层才会在上个月底提出要加大金融对旧改的支持，“创新投融资机制”。
现在政府不打算大包大揽，希望“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”。
官方很希望能拿出一个市场化的新工具来撬动资金，住建部认为“金融支持的方式，不能只投入转不起来”，但是又得做好风险防范，“要防止增加地方债务”。
就像我们之前提及的，是要资产证券化，以广告投放、充电桩等现金流稳定的基础设施收费权打包发行 ABS，还是要银行提供低息无息的信贷支持；是以地方专项债、企业债来支持旧改，还是要开发出新的工具。
很多人都在盯着央妈会以什么样的方式来配合撬动市场。
不排除央行会将 PSL 扩大到旧改。
深圳市房地产研究中心一名研究员在《证券日报》发表专栏称，老旧小区改造“两个不涉及、两个不改变”——不涉及拆迁补偿和安置重建，不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑物结构，不改变土地所有权。这只是深圳城市更新的规定，如果全国性推行的决心和力度够大，不排除会有突破。
从宏观看，一方面，政策迟迟没有打开更大的融资通道，不敢做运动式的宣传推广，另一方面又需要它，希望做大它。
站在历史的又一个路口，旧改将如何改变我们，三次“四万亿”又透露出什么信号？
从历史来看，2008年全球金融危机以来，三次“四万亿”浪潮分别在不同历史是旗下，承担了不同的历史使命，带给中国不同影响，当然也折射出时代全局和高层的策略思路。
第一次四万亿浪潮：救险、托底、兴基建
10年前全球金融危机爆发，中国出口瞬间冰冻，加上国内消费不振，经济下行压力陡然增大，为抑制GDP增速下滑，2008年11月中央宣布，在2010年底前投资4万亿元拉动内需，即“四万亿”计划。
在“四万亿”的持续刺激下，基建投资增速直线上行，2009年全年基建投资增速达到42.2%，创历史高点，迄今无法逾越。
在“四万亿计划”的刺激下，中国经济完成GDP保8的任务，在全球主要国家中率先走出金融危机的阴影，而代价是债务猛增。与此同时，不少资金也流向了资本市场，为经济的“脱实向虚”也埋下了不少隐患。但从宏观历史角度看，地产、制造（特别是汽车）、出口等几个主要的产业保住了，而且借助资金完成了产业更大的融合，出现了一些巨无霸的影子。很显然，第一轮“四万亿”，以救市、托底和保产业为目标。在特定的历史时期下，是一种选择，收益和风险也基本在设想之中。中国的高铁和公路也正是乘上了发展的快车道。
第二次四万亿浪潮：调节、棚改、去库存
2015年前后，广大二三四五线城市房地产库存积压严重，咋办？那就拆迁货币化安置。
具体办法就是投放基础性货币给国开行等政策性银行，银行可以拿债券做抵押，获得期限极长、利率极低的贷款。
地方政府再从国开行等政策性银行，获得棚户区改造专项贷款。这个钱地方政府可以分20到25年偿还，利息也是很低，每一年还贷压力很轻。
棚改一方面达到了一些效果，比如拆旧入新，腾挪了城市老旧空间，又解决了积压的大量库存。一拆一建一装的过程中，拉动了原材料的需求。当然，坐上火箭的地价以及“念歪了经”的货币化补偿，也让很多城市的综合生活成本以及原本就发虚的房价再次高抬。
3年多，定向投放了大概2万亿的PSL，不仅帮助大部分三四线城市去库存，还拉动了和房地产相关数十个行业的发展。所以你可以看到，过去两年，广大三四线城市不仅库存去的快、房价涨的猛，水泥、钢材、木材等相关建材行业的价格也是飞涨。
当下棚改拆迁政策逆转，市场相当一部分购买力会瞬间消失。
华创证券指出，从需求角度来看，虽然过去三年中棚改货币化安置对全国房地产销售面积形成了有力的支撑，尤其对三四线城市销量的正面拉动作用较大。但是换个角度来看，这也是提前消费了三四线城市后续的改善型需求，因而也可以理解为一个长期需求的短期透支行为。
但从历史和宏观来看，棚改的资金“明知山有虎，偏向虎山行”，针对地产行业而言还是进行了一轮有针对性的盘整。缩小了三四线城市和一线城市的分化，整理了政策调整期的大量库存资产，也为老旧城区的腾笼换鸟提供了窗口。
可以说这一轮的万亿潮，是在城镇化的更大蓝图中，做了一次差异化的补足，并掐掉了一颗大雷。
第三次四万亿浪潮？渗透、滴灌、撬资源
此次迟迟未敲定政策，并且导向财政+社会+个人的分摊模式，很显然是想撬动更多社会和个人资源参与。
这有三大好处：1、掌控资金流向；2、拉动实体经济；3、撬动民间资本（提升资金利用率和民众参与度）
从拉动经济方面看，也更为健康。
1、旧改，意味着改善了居住体验，拉长了老旧小区的居住寿命，本质上也拉长了换房周期，降低了改善住房的购买需求，避免地产泡沫化；
2、旧改，意味着配套产业受到支持，而非地产主业。电机、家装、智能化设备更受青睐，因为在停车场、电梯、家居、物业方面的改造属于居住的增量改善，更有利于扶持丰富的产业生态成长。
3、旧改，是对中低收入人群的利好，更有利于刺激社会消费的提升。经济杠杆对于中低收入人群来说非常敏感，从保障上支撑，从引导上补贴， 都能很直接地刺激这些人群增加消费。拉长换房周期，优化居住体验，就能促使他们愿意拿出更多资金用在零售消费和教育文化方面。
实际上可以看出，从大基建兴实业，到棚户区改造，再到颗粒度更小更细的旧改，高层对国民经济的策略正在向更深区域演进，正所谓“改革开始走向深水区”。用更细的颗粒度调控经济，用绣花针管理城市，考验的是管理者的耐心和决心，也体现了整个社会和国家正在向社会经济的经济管理进化。
但旧改落实如何，是否真正起到经济滴灌和调整地产楼市这个庞大产业结构的目的，最终还能带动消费，还需要看各地如何科学响应和配合，希望最终能看到一个民心所向，社会福祉的成果，完成个人幸福，产业到社会的健康转身。
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