现在是买房子还是买房地产股票？在十年前这不是个问题，因为都可以买，只是房地产可以加杠杆，所以收益率可能比股票要高。

但是现在房价似乎维持在高位，现在一二线城市随随便便一套房子都需要300-800万，基本上就是一般工薪阶层家庭几十年的收入；而房地产股票估值一直处于较低水平，行业前几名的万科保利只有8-10倍的PE，股息率都有3%。

那么当前应该投资房地产股票吗？

首先，我们要知道房地产公司的盈利模式是什么？

它一个是依靠土地的升值，或者说房价上涨，这个主要是靠央行放水，也就是看货币发行量，货币增速越快，房价增值速度也越快；第二个是靠高周转率，也就是看你的综合管理能力，是否能够更快地把房子建好，尽快销售出去变现，房地产行业本质上是个重资金行业，资金周转效率高就越赚钱。

第二，房地产股票走势跟国家对房地产行业的政策紧密相关，一般来说政策收紧的时候股价变弱，反之则强。

目前房地产仍然是被国家宏观政策强力压制中，一是通过限购限贷控制需求端，尤其是投资性需求，二是通过资管新规，土地拍卖不能用银行贷款等规定，限制资金过度涌入土地市场，限制供给端，从而降低土地价格。

房住不炒这个方针预计会存在较长一段时间，必然会对房地产股票的估值产生压制。

总之，目前国家的政策就是限制资金进入房地产市场，不管是需求端还是供给端，我认为这显然是非常高明的一招。用刘煜辉的话说就是半渡而击，把以前进入房产的资本给你锁住了，又不让新的资本接盘，让你的泡沫不再变大，意图用软着陆的方式来解决房地产这一顽疾。

第三，一二线城市房价的上涨空间还有多大？

目前有两种观点，一种认为受政策压制，房价基本到了天花板。

比如目前北京通过限价房，共有产权房等方式解决了大部分的刚需，现在北京的二手房价格很多已经回到了2017年初的位置，相当于2年前了。而且国家也通过调控手段降低了土地的溢价率，使得新买入的土地成本相比以前下降不少；比如上海某地块最新地价楼板价是3.5万，而2年前保利拍的地王楼板价5.5万。

第二种观点认为一二线房价还有较大的上涨空间，主要原因是当前的货币环境依然较松，老百姓缺乏好的投资渠道；还有就是当前1、2线城市房价是被政府有意控制。

比如很多楼盘政府要求备案房价不能太高，因此购买还需要摇号，中心城市仍然积累了很多刚需客户；比如毕业的大学生，从3、4线流入的年轻人口等，如果政府放松控制，房价向上的压力还是很大的。

我个人认为第二种可能性很小，因为目前我们的房地产泡沫已经超过了日本当年东京巅峰时期的房价了，再往上的空间确实不大了，除非我们想让地产泡沫破裂。

但是现在最为担心的是，如果今年下半年经济形势真的很差了，政府抗不住，又要开始放松地产了，就像14年一样，存在房价反弹的可能性，但即使是反弹也会被政府强力压制，比如用计划的方式使得上涨幅度控制在一定的范围之内。

目前政府的做法是抬高地产商的融资成本。

比如最近又在控制信托对房地产企业的项目融资，整治中小银行的同业以及理财，控制地产企业发企业债，这些都变相拉高了融资成本。然后是降低土地的溢价率，很多地方政府对地价上涨有控制目标，一到上限就停止竞地价，而开始竞自持面积或公租房配套面积等。最后是降低新开盘房价预期，一般不高于当地二手房平均交易价格，通过牺牲房地产利润实现房子的高周转，毕竟房子卖出去才能拉动经济增长，才能还银行贷款，保障企业资金链不断裂。

以上分析很清楚了，现在投资房子肯定不合时宜了，除非你是刚需，就老老实实去摇号买一套自己心仪的房子；如果投资房地产股票，目前你只能赚高周转的钱了，房价上涨的钱很难赚到了，而能够实现高周转的都是像保利、万科、恒大这样的行业龙头，因为只有他们才能拿到相对便宜的融资，有优秀的管理团队，设计能力，成本控制水平，物业服务品牌等，实现房子的快速周转。

实际情况也是如此，今年1-5月份房地产行业TOP100销售额略增4.1%，但行业龙头保利和万科分别实现了22%和12%的销售增速。

从这个角度看，今年下半年如果想赌政策放松，想配置地产股的话，主要还是看地产龙头，有优质土地储备的，有较强管理能力的公司。但是要放低收益预期，毕竟现在很难赚到土地升值的钱了。