你好，我是中房君。

近来，许多名人的婚姻引起了较大轰动，闪婚的人也越来越多。但是对于房地产私募投资基金管理来说，绝对不允许“闪婚”，无论结局是悲和喜。

如何对待 “一见钟情”– 投资的责任

首先要承认：每个基金管理人（或管理公司或基金经理）都有不尽相同的投资原则和理念。

投资方与融资方就好比一对年青男女，作为资金管理者的投资方（基金公司）时常也会对融资方的一个项目“一见钟情”，但其必须保持冷静；一定要仔细和深入地做研究，包括长则几个月短则几个星期的“尽职调查”，而且需要包括有独立的律师和会计师及其他咨询顾问的意见。

如果融资方强烈要求“太快”做出投资决策，那只有对此项目说抱歉了。

中房君说地产

好的投资管理人投资的原则应该包括：如果时间太仓促，宁愿放弃看似好的机会；因为放弃一个好机会，以后应该还会有；但万一是个陷阱，几个好的投资项目的利润很可能不及一个项目的损失；而且声誉会受到很大负面影响。

从谈恋爱到结婚需要时间磨合 – 尽职调查

从初步接触到投资协议签署，房地产私募股权基金投资企业流程有六大步骤：

(1) 获得信息，初步了解和筛选；

(2) 与企业初步接触。核实多种渠道获得的有关信息；要求拟融资企业提供项目材料，对项目进行初步调查，提出初审意见；

(3) 基金公司与拟融资企业签署保密协议；基金公司接受拟融资企业的商业计划书；

(4) 项目立项并尽职调查。在对拟融资企业进一步调查研究后，可以进行尽职调查。立项批准后，项目投资经理对项目进行尽职调查，撰写《尽职调查报告》。尽职调查一般需要10~30个工作日；

(5) 投资决策委员会审查。投资项目由投资决策委员会按照议事规则进行决策，一般简单多数通过即可，重大投资项目要经董事会讨论通过；

(6) 签订投资协议。项目经决策委员会或者董事会批准后，双方拟融资企业签订《投资协议》。

尽职调查的范围一般包括：公司基本情况、发展历史及结构；管理团队背景；公司治理结构及管理状况；产品和技术；业务流程和业务资源；行业及市场；财务报表的核实；资产负债状况；经营状况及其变动；盈利预测的核查；潜在的法律纠纷；发展规划及其可行性。

一般说来，基金管理企业都需要对其管理基金依据不同属性（不同行业）制定相应的投资管理流程，这不仅是防控风险之需，即通过严格的流程控制将投资风险降到最低，而且也是私募股权基金向投资人展现科学的投资流程，取得投资人更多支持和信任的渠道。

结婚不仅仅是两个人的事情 –多个主体

不要一下子陷入爱情的漩涡，爱情本来就不是理性的行为，所以在爱情之前要理性。谈恋爱的时候是两个人，一旦结婚那真像是两个家庭结婚．结婚是人一生的大事，结婚不仅是两个人的事情，结婚是两个家族的事情。

中房君说地产

私募股权基金设立后，实质上包含以下法律关系需要专业律师提供服务：

（1）管理人（普通合伙人）设立的基金管理公司的运作。这其实也属于律师给管理公司提供公司法律服务，包括公司治理结构和规章制度，公司的法律风险管理、有关会议和谈判的出席等等。如私募股权基金在对外进行投资时，亦需要律师帮助基金管理公司制作相关的投资合同，对拟投资目标企业的主体资格、资产和财务状况、公司治理结构和规章制度、债权债务状况、有无诉讼纠纷等方面进行全方位的尽职调查，并出具相应的法律意见书。

（2）基于普通合伙人与有限合伙人（投资人）的合伙协议为基础的民事法律关系。普通合伙人与有限合伙人双方根据协议的约定，建立风险控制机制和投资管理机制等，如投资人(有限合伙人)的资格及法律地位，管理人（普通合伙人）的经营权、决策权的运用，有限合伙人的退出等。

（3）基金管理人与被投资人（项目方）的法律关系，此时需要关注的重要问题就是双方签订协议后的履行中的问题。由于出资人将钱给了普通合伙人，普通合伙人又把钱给了投入的项目公司，将来最可能会产生的诉讼是：基金管理公司与被投资企业之间的诉讼；以及基金管理人（普通合伙人）与投资人（有限合伙人）之间的诉讼。

中房君说地产

“婚前”协议必不可少 – 多份协议

婚前协议是指将要结婚的男女双方为结婚而签订的、于婚后生效的具有法定约束力的书面协议。制定婚前协议的主要目的是对双方各自的财产和债务范围以及权利归属等问题实现作出约定，以免产生争议。

中房君说地产

投资流程和需要签署的主要协议。拥有较为完善的基金投资流程往往是基金成立和运作的重要前提，以下是一个基金的投资流程案例，其中基本概括了基金运作的投资流程和可能需要签署的主要协议，包括《合伙协议》、《资金管理协议》、《项目股权回购协议》、《基金三方托管协议》、《保密协议》、《投资主协议》和《项目股权转让协议》等。