重庆楼市上半年先抑后扬，前3个月，市场比较平淡，后3个月，市场上比较容易拿钱、拿钱成本低，房企踊跃拿地，信心与预期反馈到商品房市场，新房成交量不断走高，尤其是低总价刚需房，一房难求。有的刚需盘悄无声息地售罄了，知道点风声的普通购房者，若“茶水费”不到位，可能根本买不到。

这时候，调控来了，楼市开始进入下半场：稳房价。

前不久，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，并提出了5点要求。

5点要求的核心：抑制资金过度流入房地产。对重庆楼市的直接影响是，土拍降温。

其实，5月底就有预兆，当时网传不少开发商被约谈，房企手中拿地的钱变少，6月土拍溢价一直比较低，猫眼评房在之前的文章提过，资金充裕的大型房企趁机大量拿地，布局下一步棋。房企越是资金紧张时，购房者越要关注房企的布局重点。

除了土拍降温，最近有部分银行房贷利率上调。部分银行针对部分项目，首套房利率从上浮10%调整到上浮15%，二手房从上浮15%调整到上浮20%。猫眼评房踩盘时，问了置业顾问，暂时没有收到银行那边上调利率的通知。而且上浮5个点，100万贷款30年期，每年多还1800多，均摊下来，一个月150多。这笔钱和房价的涨幅比起来，根本算不上什么，最根本的还是购房者的心态。

把时间拉得长一点，重庆楼市未来几年依旧是新房市场。重庆楼市相比其他二线城市，价格依旧处于低位，重庆上半年最走量的依旧是低总价刚需房。

而从短期来看，重庆今年下半场，买房逻辑已经有了变化。

下半年，“高价地”会相继入场，新房市场可能找不到那么多高性价比的刚需盘。

二手房市场，各网站挂牌量可能会增加。不妨去二手房市场去看看。

从二手房市场，挖掘新的价值点

先从一个比较low的楼盘说起。石坪桥，万科西九（住宅）业主发帖给自己的即将解冻的二手房打广告，其中原话是这么形容这种low的：

1、容积率。这个不用说也知道，这种地段，那个时代修的房子，不会有太振奋人心的容积率。

2、小区大门：low

3、小区车行道：low，窄，但是希望政府行动起来，严惩那些违章停车的

4、小区中庭：这种地段，期望几万方的中庭，不是开发商做不出来，而是做出来基本很少有人买得起

5、一期商业：low，但是便利店，快餐店还是有的，万科的商业就那样

6、外立面：low，真心像还建房，比还建房还丑

7、小区绿化：一般low，中等偏下。进门的银杏大道还是可以的。

重庆万科，各位懂的，最近几年擅长刚需。就是这个业主口中各种low的项目，16年开盘时套内7000多，17年开盘套内9000多。如今链家二手房建面成交均价差不多在16000左右。按照套内计算，2年时间价格翻倍！这可是实际成交价格，不是挂牌价。

在18年8月，万科西九住宅二手房最高成交价来到了19652元，套内20000+，从投资角度来看，万科西九住宅项目收益率跑赢大部分房产投资。即使现在相比去年总价便宜十几万、二十万，投资者收益依然可观。

在石坪桥同地段，万科西九二手房还有面对着保利花半里、金茂珑悦、通用晶城、保利爱尚里等刚需房的竞争。印江州，万科彩云湖等改善房就不讨论了。

其中保利爱尚里当初16年套内8000左右，17年套内9000-10000，后来新房价格不断走高。虽然面积更大，卖出时依靠成交总价更高能保证不错的利润，但保利爱尚里最近二手房建面成交均价14000左右，收益率远远比不上万科西九。

为何万科西九能跑赢周边项目？

1、地段等配套

石坪桥地处九龙坡核心区，各种配套比较齐全，人流量比较大，也经常堵车，最担心不是没人接盘，而是交通问题。而西九地处杨家坪与石坪桥结合部，步行到杨家坪新世纪7到10分钟，直线距离在800米左右。商圈不必说，小学划片是杨石路小学，也算不错。

2、地铁5A石枰桥站。地铁利好整个周边片区，而万科西九距离地铁站步行10分钟以内，未来交通出行会更便捷。

3、刚需房，房龄新，总价低。这是万科西九收益率能在周边众多项目中脱颖而出的核心原因之一。俊逸新世界，各方面环境都优于万科西九，但缺点是房龄有一定时间，停车非常困难，成交均价比万科西九低很多。

而万科西九的公寓就没这么幸运了。15年就有人原价9185左右出售。

从15年到如今，4年时间，成交价基本没有涨幅。算上通货膨胀，不仅没增值，还亏了。在一个整体升值的片区，选错了产品，这就很遗憾了。

楼市下半场，保值比“冒险”更重要

新房、二手房投资都是一样的道理：找到核心卖点。

万科西九收益率能在一众项目里领跑，是在整个片区价值都有所提升的基础上，还有自己格外的卖点：瞄准接盘的刚需人群。一个看起来比较low的产品，虽有各种不足，但有核心卖点，就能取得不错的收益。如果你在纯改善的新区，买了高价的高层产品，反而适得其反。

今年重庆楼市下半场，保值更重要，远离远郊没有核心支撑的房产，那些有优质配套、核心卖点的优质房产，更能保值。发现一个有价值的片区，做到保值，难度不大，如何在一个有价值的片区里选择更有卖点的产品，是最关键的。

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