▌一、砸钱是必须的！

这个最容易理解，土地越贵越豪宅，推广越费越豪宅，所以做豪宅营销千万不要觉得控制营销费用在1.5%，好歹因为单价贵，利润率也高，营销费用做到2.5%朝上，才勉强像豪宅的套路，不然特么怎么“高大上”？（备注：不含售楼处、样板房、物业服务等硬费用）

在这个时候，是否砸钱成了很多公司纠结的问题，毕竟砸了钱，还没卖出多少房子，也就是没“开源”的情况下，居然还没法“节流”，所以这是一个矛盾的法则，或者说是“赌博”式的营销，像龙湖这种大手笔的确属罕见。

▌二、颜色越暗越高档！

这是地产营销企划的一个惯例，就是颜色越暗，感觉质感就越强。如云顶庄园的主色调均采用深棕色。

对于深色底来说，一般采用浅色的字，字体越复古，档次越高，一般不用绚丽的画面，毕竟豪宅这东西，要沉稳，这也决定着豪宅项目会采用相对压得住的深色来“稳住自己”，这对于苦逼的设计师来说，都特么是个神一样的课题“啥叫调性？啥叫质感？”

▌三、啥叫豪宅？奢侈就是豪宅！啥叫奢侈？浪费就是奢侈！

这不仅是豪宅产品的打造原则，动辄近100平米的客厅，动辄大面积的私人会所，这种很浪费的面积，就是豪宅的产品特质，千万不要误以为这是面积浪费，因为只有浪费的面积，才是奢侈的象征！

那对于营销来说，也是一样，砸钱干的大手笔的事情，吃的喝的都用好的，售楼处、样板房都用贵的，这种“浪费”才是豪宅的派头，毕竟江湖老大呢，不能输给那些刚需盘啊！也只有浪费，才有人觉得你牛逼！毕竟这年头，大家都盯着牛逼的事情看呢。

▌四、示范区单价800朝上，上不封顶！

一般建筑样板房没有单价，景观示范区却都是有单价控制的，而真正的豪宅，却一定要把样板区的花费提高，一般都在800朝上。

同样是鞋套，到了豪宅即被精心卷成细小筒状，同样的样板间，一定摆上贵重的家私铺上厚地毯，包括合同，都要拿一个厚厚的皮套包着，其它细节自不必多说了，包括不预约不让看房等，总之，简单地说，就是与业主斗富的营销，业主很吃这一套。

▌五、美女客服是档次的象征！

这年头，即使是再高端的客户，都喜欢美女，毕竟现在基本上算“父系氏族社会”，高端楼盘的男性决定权比女性要高的多，这使得客服成为一个重要角色（别多想，如果是刚需或改善型盘，女性决定的比例超过男性）。

▌六、高大上的匹配与嫁接很重要！

动辄豪车、珠宝，这就是豪宅营销的重要一点——品牌嫁接。没人觉得你高档，因为你毕竟是一个新晋品牌，但是那些豪车、珠宝、艺术品等，都是先天有了品牌知名度，所以嫁接过来就会显得特别自然。

对于这种高大上的产品来说，匹配高端的东西会产生一种“代入感”，如某地产集团冠名汪峰演唱会，这种烧钱的动作，就是传说中的“强强联合”。

▌七、客户要什么就给什么！

这一点非常非常非常非常重要，豪宅营销的关键中的关键中的关键中的关键，就是这句话，客户要什么？客户要高大上的产品、要尊贵的服务、要彰显身份价值、要体现个人性格，很多的个性化要求，都必须要在这里出现。

所以，对于一个豪宅来说，客户“要什么就给什么”就是营销的核心，要让客户觉得舒服，才会有客户主动帮你带客户，才会有客户给你点赞好评。因为这些豪宅的客户，都是意见领袖，他们一句话，顶过你一百句（说不定人家资产也是你的百倍）。

▌八、尊贵感

某香港客户在半山看房，被要求先付押金百万元，客户一看这么多，立刻就不高兴起来：“谁带这么多现金？”置业代表立刻解释说，对不起，只收支票。但客户依然很不高兴，欲转身离去，但置业代表上前跟其耳语一番，客户立刻喜笑颜开起来，看后高兴的签了一套上亿的豪宅。

记住，这个耳语的机密是：根据支票我们可以查清是不是黑金，来路不正的客户我们是不卖的呀。

当然，不同的人有不同的语法，因为这些都是优秀业务员自己发明的，公司只是通过此规定来强化客户的尊贵感，而业务员必须动脑筋来说服客户。

▌九、豪宅对话

北京某豪宅现场，虽然进门不需要交付百万元定金，但没有预约不能看房。

于是，有一天坐下一个客户，就出现这样一场有关预约的对话。

请问先生预约没有？现在不可以预约吗？请问先生贵姓？我是刘永好。哦（可能查了一下）可是你没有预约呀！

于是，刘永好同志站起来就走了，好像再也没有回来。

▌十、大师书房

深圳某个海湾的山地豪宅，作得极为原生考究，但更有意思的是他们的营销方案。当客户被引进社区门口的某栋别墅时，根本不知道这里就是销售部，但有业务员请你听音乐喝咖啡吃西点，彻底放松后，便有心无心地引你看这栋别墅的各个房间，在楼梯拐角的书房中，敲门进去会发现一间十分紧凑甚至零乱但又很富格调的书房，一个建筑师正在那里画图或看书，这正是这个别墅的设计师，他会给你看这个别墅设计的所有资料，包括曾经否定的几十个方案，以及世界各类别墅的代表作。在一番你听不懂的对话之后，他会告诉你，这是最好的别墅。

然后，你才开始参观山上在售的豪宅，这时候，你脑子装满全世界优秀的别墅和大师那句忠告。但没有人会知道，这个大师是假的，真的设计师早就走人了，留下的只是销售经理。

▌十一、现房实景

最震憾人心的是美国豪宅的卖法，特别是针对演艺界明星和爆发户的豪宅。当他们敲开一个实景样板间时，会有一个来自东方的管家开门，一个身穿睡衣的头发湿湿肤色迷人的男子会站在上层的走廊里给你打招呼，然后就象菲次杰拉德笔下的盖茨比一样，在富丽堂皇的大厅里和着音乐与美酒中对着你喊，老兄，请随意。经纪人会带你参观一间又一间的房，包括所有的卧房和密室，一直到最奢华的卫生间，一刹那，你会看到一个绝世美女躺在下午阳光强烈照射下的大池中，极有礼貌地微笑着对你说，对不起……

谁能知道人在心跳翻倍时会干些什么，反正签一套没什么了不起。据说，这一招对女人同样灵光，因为她刚进门时就晕啦，后来的东西是什么都没看清。

▌十二、夫人攻关

中国的妖法有很多，但好像都与女人相关，于是，豪宅营销也在其中悟出点道理。

某北京豪宅，一位客户久看难定，根据销售会议分析，十之八九就是在价格上出了问题，天价足以压抑一个自以为是的男人，当然，这一点，谁都不愿意承认，他会找很多理由去跟夫人解释，关键的是，其夫人完全听得懂这些解释，更不会强迫他买下。

但意外发生了，当业务组派一骨干小姐与其夫人联系之后，情况发生了一百八十度急变。话题是从其夫带领另一个女人来看房引起的，业务员只是说，作为好朋友，我觉得有必要告诉你。如果说，这个女人从最初的不信到愤怒很容易的话，再经过一番细节描述，她就会彻底崩溃，无助到求你想办法了。因为，谁也不想因为老公的一次外遇就放弃这个婚姻，谁知道她最初是怎么得来的呢？

关键的是，这个办法早就想好了，为了证明你的婚姻的纯洁性，一定得让老公买下这套房，就是她看上的那套，并永远不要揭开此事，让他一辈子生活在自责之中。

百分之九十九，小姐说，最多一个月就收单。唯一的例外就是她老公真的带谁来看过此房。

▌十三、天价的背后

豪宅最大的标志是什么？当然是可以度量一切的金钱。所以，要想成为豪宅的最简单办法就是叫出天价。当市场没有一千万的物业时，就叫三千万，如果有一亿成交的纪录，一定要叫到两亿元。剩下的事就是如何让自己的物业看起来值那么多钱。

如果实在不值那么多钱也没有关系，因为没有人知道最后的成交价是多少，那时的业主比发展商还希望对成交价保密。

天价的背后有一个惊人的秘密，这一点，发展商也会承认，但他们同时强调，如果你不是那个密码对位的人，根本打不开。这个密码有无数个要素，其中一条就是守口如瓶。

但我们要透露的是，从过往成交的纪录来看，北京豪宅的天价是两个亿，一位目前三十多岁的中国人拥有此物业，如果要玩天价，请开在三亿元以上，否则就请打住。

▌十四、造势再造势

与造势相比，叫价只是小儿科。

一组规划可以实现CBD，一个计划可以造就中关村，一场运动会可以促成奥运村，一条龙脉可定千年风水，一座西山可以沉淀皇族贵气，一条河流可以实现富人区的梦想。这些都是造势，但都是看得见、摸得着，也自然看得清、辨得明的造势。

更伟大的造势可以这样来叙述，一个神秘要人开价要买太和殿或前门楼，当然没有人会卖给他，除一个超级大骗子在此设局外，更有意思的是，这位要人在被骗了巨大财富之后并没有离去，反而选择了一处外人从来没有听说过的豪宅，在城郊五十里外的某山区。这条消息走漏＆应邀入局。

这一案，发生在十八世纪的法国巴黎。《圣经》称，历史会重演。

▌十五、秘密的图纸

在认购期，你能想象客户看不到豪宅的图纸是何感受吗？他不仅没有大怒而一走了之，而是怀着巨大的好奇交了一笔定金要求继续看下去，因为这套房有一整套秘密图纸，不仅有藏人、藏酒之地，也有藏金、藏古之地，更重要的是有一个秘密通道，可以通向社区边侧的一个不起眼的管理用房，这条通道可以保证他不论什么时候都可以安全脱身，包括家里的人，没人知道他什么时候不在家，什么时候又回来了。

很多人都愿意签定这个高于市价很多的合同。最伟大的豪宅设计师甚至将这条通道连接到社区红线外的某个秘密通道，那里有另一套不起眼的住宅，而且，这条伟大的通道还专门设计了地下迷宫，以及备有可自由进入城市其它地下管道的密门，在地下权没有界定的中国，这一方案既好解释，也不违法，但最后，业主还必须签一个解释单，注明这条通道是业主密令其它方自行挖掘的。

实际上，挖没挖，挖了多少，能不能使用，这都必须建立在正式合同完备之后才得以实施，但有一点是清楚的，没有人能够以此为理由要求退房。

▌十六、名屋的打造

多年来，北京一直有一群专倒四合院的高手，他们先花几百万不等的价格购置一套老旧四合院，然后再花一二百万装修，很快就能够以两三倍的价格卖出去。这其中，当然不是他们的市场眼光以及装修手法有多高明，重要的是名屋的打造。

北京的任何一个四合院都有历史与故事，如果没有，相信他们也能编排出来，关键要看编排这些东西的真实性和现实性。这仅需要花不多的钱跑跑文物局和其它什么足以证明此院历史的部门，然后根据某些可以掌握的知识，就可再现四合院的伟大风彩了，一个普普通通的四合院变成某某王府的过程，就是一个灰姑娘变成公主和王后的过程，何愁没有买家。于是，越来越多的人能够住进王府中了。

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