2023年，我希望每一篇文章更加扎实一点。
标题不重磅，内容能看懂，看起来一针见血，拿起来就能实操。
这一篇说远郊。我知道，说烂了。
所有人会告诉你，远郊千万不能买，太远了，没有地铁，没有产业，没有人口，供应量大，云云。
但是，这是最简单的线性思维。
我这一段一直在研究广州市场，发现广州市场存在大量的悖论：广钢广纸牛奶厂供应量巨大，但是成交却非常好，5年至少涨2万；没地铁就一定不行吗？增城有13号线，南沙有4号线，花都有9号线，但是也没涨啊；有产业就一定行吗？增城有本田福耀富士康，南沙有丰田游艇，怎么也没有发展起来……
这些不是根本原因。
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2017年，广州远郊非常疯狂：
1、13号线通车，板块内一房难求，仅有尚东we家一盘有货，单价2万1，新塘板块11月均价19550，同比大涨85%。
2、11月25日，知识城支线第一列试运营列车从镇龙车辆段驶入正线，房价大涨了一波，万科招商龙湖时代直接破2万。
3、9号线通车前，2016年的花都房价还保持在8000-9000，地铁一通，花都直接飙升至1万3。
4、2017年二手住宅成交量TOP3分别为番禺、增城、花都，三个加起来占比高达49%，接近一半，非常恐怖。
5、最关键的是，外围成交最活跃的10大板块中，祈福新村、凤凰城、丽江花园、翡翠绿洲、金碧花园、华南碧桂园等，全都是超级大盘，单价低、配套全、成交非常活跃。
举几个例子看看。
番禺：大社区+成熟配套，钟村、华碧、雅居乐、祈福，距离珠江新城非常近，因为大量的刚需在这里置业，成交的套均总价集中在200万出头。
增城：不限购、单价低，甚至新塘、朱村等很多板块比南沙、知识城更近，而且有地铁，有配套，有大量的刚需和投资客。
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远郊不能买？
OK，我知道你要反对，我用事实打败你。
我之前做过统计，从2016年到2022年，短短6年远郊先涨后跌，尤其是16、17年房价大涨，但市场一旦下行，至少5年都没有缓过神来，房价一直跌跌不休，相比高点远郊房价至少下跌了：
30%。
板块足够多，
周期足够长，
板块足够复杂，
有地铁，有产业，有配套，
依旧不行。为什么？
广州这么多远郊板块中，真正有价值的板块只有中新知识城，其余增城、从化、白云、南沙、甚至番禺个别板块，不涨反跌。
很多朋友会说，就知道黑远郊，拼凑一些远郊板块的负面话术，说什么没人口、没产业、通勤远、没地铁，没意思。
哈哈，你都这么说了，我必须亮出家伙了。
为什么选择广州？因为足够复杂。
即使广州远郊，并不是纯粹的远郊板块，而是嵌套在粤港澳大湾区的版块。
很绕口，这么理解这句话呢？
比如增城，2016、2017年，在增城买房的全国投资客竟然至少6成，如果算上非广州的广东人，那么广州之外的投资客占比至少7成，非常恐怖。
看似增城离广州珠江新城很近，其实增城大量板块距离东莞也非常近，到广州珠江新城坐地铁1个小时，开车至少1个小时，但是到东莞南城CBD坐地铁费事，开车只需要40多分钟，反而更方便。
南沙也是。外地投资客非常多，粤港澳大湾区的物理核心，距离东莞的长安虎门、深圳机场都非常近，很多人甚至到对岸的长安上班，坐飞机也是直接到宝安机场，比广州白云机场方便多了。
很多佛山靠近广州的临广客户，也会到南沙番禺上班，比如陈村、北滘、伦教等很多人，距离非常近，也有一定的产业。
以上增城、南沙、临佛，所谓广州远郊板块，全部都是深处粤港澳大湾区的版块之内，版块之间互相嵌套，你所谓的远郊很有可能是另一个城市的近郊板块，价格差异、价值差异都在互相对冲，不能用单向思维去评估板块价值、楼盘价格。
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第一部分理解了，第二部分。
通勤。
这个距离远，根本不是所谓物理距离的远，而是主城价值的辐射、全国购买力的辐射，这才是最关键的。
为什么大量的全国客户投资增城？
为什么大量的全国客户投资南沙？
为什么大量的全国客户投资公寓？
为什么大量的全国客户投资佛山非限购区？
他们很傻？他们没钱？人家有钱有脑子。
千万不能用普通城市的投资思维去评价粤港澳的房产投资，他们极有可能是跳跃性的价值投资，只不过，大环境之下，风险高、收益低罢了。
2015年年底，广州暴涨。
2016年，广州暴涨，广钢、广纸、华阳、小北路、金融城、琶洲、牛奶厂迅速暴涨，涨幅至少在70%以上，这是第一波涨幅，随后逐渐蔓延到远郊，2016年年中之后增城、从化、花都、南沙启动，涨幅也很高，因为价格很低，平均涨幅60%以上，看着也不错。
暴涨期看不出问题，冷淡期才是价值锚期。
2017年3·17新政之后，广州远郊迅速暴跌，很多人以为广州哑火，其实根本不是。
广州主城依旧非常火热，因为地王继续、货量供不应求、热门板块自住需求非常旺盛，购买力惯性仍在，广钢、广氮、智慧城、车陂、东圃、万博、白云大道等，价格稳涨、去化不错、首付比例很高、双合同，2017年平稳微涨，2018年整年也不错。
于是，主城、远郊的拐点到了：
主城涨幅周期：2015年年底启动涨，2016年大涨，2017年小涨，2018年稳涨，2019年平静，涨幅周期至少1年半大涨+2年稳涨。
远郊涨跌周期：2015年年底不动，2016年年中开始大涨，2017年3·17之后腰斩，2018年凉凉，涨幅周期仅有1年。
增城有13号线啊，花都有9号线啊，但是很多板块都是在2017年才通车，密度非常低。地铁规划的第一波炒作、地铁刚开通的第二波红利，已经彻底吃光，开通之后的地铁红利早都是肉渣。
第一个结论来了：
远郊板块涨幅，一是有限，比不了主城区，二是周期太短、跌幅太快，暴涨暴跌，普通人完全没有能力去迅速变现。
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产业呢？怎么说。
增城新塘为什么大涨？有地铁，不限购，价格低。为什么大跌？除了有地铁、不限购、价格低之外，什么都没有。换句话说，风口来了，一大波人涌进来，风口一走，根本承接不住这么多人。
增城-朱村附近的福耀、本田、富士康，看似很牛啊，所谓上千亿工业产值，但是一看增城GDP，傻眼了。
我非常惊讶，这都已经过去了10年了，增城GDP仅仅从850亿涨到1325亿，10年一共涨幅才56%，同期天河涨幅160%，越秀涨幅105%，黄埔特殊不作为例子，海珠涨幅147%，甚至连南沙涨幅272%，增城涨幅太拉胯了。
新塘TOD做起来了吗？
朱村教育城和机器人小镇做起来了吗？
东部新城的产业做出来了吗？
对比一下，郑州-港区GDP变化：GDP，2012年206亿，2021年1173亿，年均增长15.3%；工业总产值，2012年1252亿，2022年4174亿，年均增长18.5%。
为什么郑州港区还不错？富士康在郑州拉出了生产力。
但是增城不是。
第二个结论来了：
远郊不是没产业，而是没有能转化为购买力的产业，没有留得住人的产业。
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供应量巨大？不，是自住需求量跟不上。
不是投资需求，是大量托底的自住需求。
我必须辟谣一个观点，所谓单纯的供应量大就是造成房价不涨的原因。这绝对是错误的。
这里的供应量大，是相比于需求上的供应量小，尤其是纯自住的需求量小。
如果单看供应量，广钢、广氮、广纸、珠江花城、科学城，供应一点都不少啊，黄埔、海珠到处都是旧改、城改，为什么没降价？
因为这些板块全部都是主城，自住需求非常旺盛。无论单价多贵，都有大量的自住需求，一是拆迁需要买房，二是改善需要买房，全都是最夯实的自住客，炒房泡沫非常小，毕竟2017年，这些板块的单价已经到了4万5，户均面积120，甚至更大，总价至少400-600万，炒房？老子自住啊。
主城很夯实，尤其是自住需求夯实。
远郊不夯实，主要是投资泡沫太大了。
这些板块，长期供应量巨大，这是前提，短期自住需求量大，长期自住需求量却少。新塘、朱村、亚运城、南沙、知识城等板块，知识城稍微好点，毕竟产业还可以。
有两类客户非常常见：
1、纯粹炒房客。追涨杀跌，大涨大跌，对板块杀伤力非常大；
2、纯刚需自住，这类客户最大的问题就是不理性，房价越高、涨的越快，非常疯狂，房价越低、跌的越快，退场非常快速。
这些板块中，市场好的时候大涨、疯狂进场，市场差的时候大跌、踩踏退场，对市场的伤害性非常大，因此因为完全不值得考虑。
第三个结论来了：
远郊不是没有需求，而是站在长期天量供应的前提下，自住需求太少，炒房泡沫太大，典型的高风险区域，风口来了房价大涨，风口走了踩踏离场。
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因此，远郊不能买的根本原因，不是太远、没产业、没配套。
而是站在天量供应的前提下，炒房泡沫太大，自住需求太少了，没有托底的产业，哪怕仅仅是最低端的制造业，一旦没有，完全留不住人，尤其是留不住购买力，踩踏离场的可能性就非常大。
恶性循环，板块越来越差。
亚运城难道不好吗？白云新城难道不好吗？金沙洲难道不好吗？嘉禾望岗难道不好吗？很好啊，自住非常非常不错，但是站在长期投资角度也就保值。
更不要说更远的新塘、朱村、庆盛……
从上到下，除了卖地、卖房、卖概念，那真是什么都不做啊。