美国是公募REITs的起源地，也是公募REITs法规最健全的国家。在世界公募REITs市场，美国就占有70%左右的份额。
通过对美国公募REITs的研究，能够对我国推动租赁住房REITs发展起到非常好的借鉴作用。
租赁住房REITs的发展前景向好
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使用营运现金流（FFO）作为衡量持有型物业经营成果的指标，在2018-2020年各业态板块FFO来看，美国公寓REITs的营运现金流3年均位于各板块前列，仅次于办公楼、健康中心、基础设施板块。
尤其在前年，在高通胀的不良经济背景下，美股市场REITs的平均回报率超过25%，其中公寓REITs更是超过35%，大幅跑赢行业及美股主要股指，回报率着实惊人。
截至目前，全美公寓REITs总计拥有价值接近2万亿元左右，美国只有3亿多人口，4倍于他的中国，未来租赁住房REITs的市场规模只会更大，前景一片向好。
供给矛盾限制租赁住房REITs的发展
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当前，国内住房租赁市场的主要参与者以二房东、公寓运营商及房产中介，大多数都是几百间房源的中小规模，以转租模式为主，产权不在运营商手上。作为转租方，承担空置及翻新成本，通过赚取差价和服务费的方式获利，这些项目不具备“成熟稳定的不动产作为发行REITs的底层资产”的条件，无法实现资产证券化。
还有少量公寓来自房地产开发商或其他企业的持有型不动产，这些公寓产品理论上具备发行公募REITs的条件，也有一些项目此前就发行了类REITs，但市场并不看好这类公寓的回报，主要原因是地价贵，房租低，租金回报相距当前公募REITs的现金分红率甚远。
仅有集体土地和租赁用地建设租赁住房，低地价改善后续的租金回报，能显著提升项目的利润率，但目前这些项目多远离市中心，只有少数央企、国企玩家参与。
全国重点城市租赁住房用地的供应面积，只有北京达30%，上海、广州等其他城市位于9%~15%的水平，供应规模在居住用地中的比例偏少，可见尽管监管部门一再呼吁，但地方从源头上做大租赁住房市场的动力仍不足。
供给侧改革后，大量优质物业将得到释放
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目前优质的租赁用地供应不足受制于各个地区的政策和规划，短时间内很难立马解决，影响了新建租赁住房的力度。但在国家大力倡导的供给侧改革下，大量非租物业改建为租赁住房成为了可能，住房租赁市场的住房供给得到了有效的改善。
前年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中就提到，提倡“对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房…”政策上提供了极大的灵活性，如荒废厂房或倒闭的购物中心、酒店、商业物业等“落后产能”，都可以通过折价并购的方式改建为租赁住房，而且这些物业一般处于较好的地段，改建为租赁住房会有不错的市场竞争力。
这两年已经陆续有大量非租物业申请成为了保障性租赁住房，相信随着相关政策和支持的进一步落地，新增租赁住房会呈现指数级增长，这也为保租房REITs的发展打好基础。
REITs获批的项目，运营好更加被重视
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基础设施建设非一朝一夕，都需经过建设和培育，在建设、初始运营阶段，企业往往无法积累足够的现金流。还有很多技术性的问题，如资产的孵化培育、重组整顿、改造升级等普通企业没有配套专业的人才团队，很难达标，这些都难以满足发行公募REITs的要求，影响公募REITs的申请。即使申请成功，上市后，原先赚取租金的模式转变为资产管理的模式，更加看中项目的估值，这时企业的运营能力至关重要。
在对美国公寓REITs的初步研究发现，美国最早上市的5支公寓REITs撑起了85%的公寓REITs市值，成为整个公寓REITs市场的稳定器。
这5支租赁公寓REITs主要特点是高质量的资产组合、优良的资产负债情况、高效的资产管理，再次说明，优秀的运营能力和专业管理团队的重要性。
对于企业而言，搭建优秀的人才梯队、建立合理的运营机制需要放在首位，小水滴为客户提供"投融建管退"全流程一站式咨询服务，8年行业经验沉淀，已积累上百个实施环节关键点的衔接经验，总结了上百个各类业务的SOP流程，把精细化运营做到极致，全面助力企业项目落地和快速发展。
目前，保障性租赁住房REITs产品大受市场追捧，各类企业已经排着长长的队伍等待审批。出于新业务试行期间的谨慎态度，主管单位暂时只开放给非常优质的国有资产，预测这两年会逐步开闸，到时会有大量的民营企业申请到保障性租赁住房REITs。
也许用不了几年，我们的租赁住房REITs总规模会超越美成为世界第一，猜测到了那一天，租房生活势必成为居住的重要组成部分，大家的生活也会更加美好，小水滴期待的美好租住生活也能早日到来。