受房地产市场低迷及疫情影响，贝壳已经连续两年亏损。
3月16日晚间，贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）公布2022年第四季度及财政年度未经审计财务业绩。
2022年业绩公告
公告显示，2022年贝壳净收入为607亿元，同比下降24.9%；全年净亏损13.97亿元，亏损同比扩大164.5%。
对于业绩下降的原因，贝壳称主要是一线城市的存量房及新房业务总交易额下降，另外新冠疫情反覆扰动住房市场的恢复，以及新房销售市场情绪低迷。
归母净利润
交易额方面，2022年贝壳总交易额为2.61万亿元，同比下降32.3%。
其中，贝壳存量房交易的总交易额为1.6万亿元，同比下降23.4%；新房交易总交易额9405亿元，同比下降41.5%；新兴业务及其他的总交易额873亿元，同比下降53.2%。
可以看出，贝壳新房交易总额下滑程度远远大于存量房。
2022年，全国商品房销售额为13.33万亿，同比下滑26.7%，其中百强新房开发商销售额同比下降42%，贝壳处于行业平均水平。
不过，值得注意的是，贝壳2022年家装家居的总交易额为54亿元，而2021年为2.13亿元。
据官网介绍，贝壳是居住产业数字化服务平台，致力于为中国家庭提供包括二手房交易、新房交易、租赁、家装、家居、家服等一站式、高品质、高效率服务。
2020年，贝壳在纽交所上市成为“中国居住服务第一股”；2022年回港上市，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。
贝壳官网
值得注意的是，虽然贝壳的营收、净利双双下滑，但公司毛利率却在上涨。2022年第四季度，其毛利由2021年同期的29亿元上升40.4%至41亿元。
贝壳称，毛利增长一是贡献利润率相对较高的存量房交易下滑少于新房，但占比提升；二是经纪人数量减少，固定薪酬成本减少。
另外，贝壳利润率较高的项目数量增多，以及固定薪酬成本占新房业务净收入的比例相对降低，致使新房业务的贡献利润率提高。
从财报上看，贝壳新房的贡献利润率从19.3%上涨到了23.6%。
门店方面，截至2022年末贝壳门店数量为40516家，较上年减少20.6%；其中活跃门店数量为37446家，同比减少17.4%。
门店减少的同时，贝壳的经纪人也在流失。
截至2022年12月31日，贝壳经纪人数量为39万名，较上年减少13.3%，也就是流失6万人，其中活跃经纪人数量为35万名，同比减少14%。
截至2022年末，贝壳总资产有1093.47亿元，总负债402.93亿元，净资产690.54亿元，公司资产负债率为
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，贝壳主要以流动负债为主，占总债务的83%，债务结构待优化。
截至2022年末，贝壳流动负债有333.41亿元，主要为其他流动负债，公司一年内到期的短期债务合计有6.19亿元。
相较于短债压力，贝壳的流动性充沛，公司账上现金及现金等价物有194.13亿元，虽较2021年末下降三成，但足以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
另外，贝壳还有69.52亿非流动负债，主要为其他非流动负债，整体来看公司的刚性债务规模不大。
从融资渠道看，作为上市公司，贝壳的融资渠道呈多元化，其主要通过借款、应收账款、股权以及股权质押等方式融资。
但从现金流方面看，2021和2022年贝壳的筹资性现金流净额均呈净流出状态，分别为-10.74亿和-11.55亿元，公司外部融资环境有恶化趋势，面临一定再融资压力。
筹资性现金流净额
在资产质量方面，贝壳的应收账款高达40.75亿元，主要为新房业务应收房地产开发商款项，不仅对资金形成占用，还存在一定回收风险。
总得来看，贝壳业绩连续两年亏损，且亏损额进一步扩大；公司债务结构待优化，外部融资环境遇阻；应收账款规模较大，影响资产流动性。
贝壳起于链家，但不同于链家网的垂直自营模式，其使命是缔造平台。
房产交易一直是贝壳主要收入来源，随着房地产市场持续下行，2022年其新房交易总额下滑程度远远大于存量房。
2021年末，贝壳发布了“一体两翼”战略，其中“一体”为房产交易赛道，“两翼”为家装家居赛道与普惠租房业务。
此后，贝壳将重点服务从房产交易扩充到住房租赁、家装、家居、家庭服务等更多领域。
2022年，贝壳在家装家居领域全年收入为50亿元，而2021年同期为1.97亿元，收入大增原因是收购圣都家装后的财务并表。
另外，2022年贝壳房屋租赁业务中的轻托管服务在管规模突破70000套，其中第四季度省心租的入住率比三季度提高3.7个百分点。
但贝壳住房租赁、家装、家居、家庭服务等领域基数低，规模尚小，距成为其主业还有很长的路要走。（作者微信：littlebond1）
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