在政策引导下，近年来我国住房租赁市场正在加速发展，作为高效的融资方式，租赁住房资产证券化对租赁市场支持力度不断加大，产品日新月异，逐渐吸引大量投资者加入市场。其中，REITs产品形式受到多方关注，REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，而且REITs对推动不动产以及资本市场有双重作用，可实现不动产资产的金融化，对我国经济发展具有重要意义。不过受限于我国法律以及金融环境，真正REITs尚未发行，但是类REITs正快速崛起。如何判断我国住房租赁类REITs投资价值？我们接下来从基础资产、增信结构措施、以及原始权益人方面为投资者解析，同时，参考国外成熟REITs市场发展经验，总结我国住房租赁REITs该如何发展。

一、我国住房租赁市场空间广阔，融资需求迫切

我国住房租赁市场空间广阔，未来供需双方将快速增长。我国住房租赁市场空间十分广阔，根据研究机构测算，2017年，我国租赁市场总规模大约在1.3万亿元，至2020年、2030年全国租赁人口将达分别上升至2.20亿人、2.65亿人，对应租赁市场规模分别达到3.49万亿、4.2万亿。随着我国租赁住房需求快速增长，但是在供给端，租赁住房存量市场相对较小，发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，快速增长的住房租赁需求没有很好地得到满足，因此发展租赁住房具有重大意义以及必要性。

在发展住房租赁市场过程中，资产证券化为租赁住房机构提供更广阔的融资方式，特别是信用资质尚且，以轻资产运营的住房租赁机构，融资不再受限于无资产抵押的困境。并且，资产证券化有利于盘活存量资产，有助于扩大长租公寓的房源，帮助运营机构快速扩张。此外，REITs产品发展正在加快，未来REITs产品将有效解决企业融资和退出渠道，以及租赁住房投资回收周期过长的问题。

二、我国住房租赁资产证券化市场逐步发力

截止到2018年4月，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单，总发行规模约1509亿元，产品类型包括类REITs，CMBS，CMBN。其中，类REITs发行规模687亿，CMBS发行规模667亿，CMBN发行规模144亿。发行利率方面，CMBS发行利率普遍低于类REITs，2017年商业地产资产证券化发行利率均有上调，CMBS上调幅度更为明显。

REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道。REITs对推动不动产以及资本市场有双重作用，它可以实现长期的价值创造，尽可能体现不动产业的市场变化，以及为公众投资者提供高流动性的投资产品，实现不动产资产的金融化，对我国经济发展具有重要意义。目前我国尚处于REITs发展的初期，仍未具备真正REITs产品发行的条件，因此在有限条件下，类REITs是市场做出的一种尝试，为未来REITs产品推出迈进了坚实的一步，具有十分重要的战略意义。同时，在真正REITs发行的相关条件还未具备以及住房租赁需求快速增长的背景下，近几类REITs将扮演越来越重要角色，类REITs规模也将迎来放量。

三、我国住房租赁类REITs投资分析要点

1、基础资产法律界定清晰：房源一直是我国住房租赁市场的限制性因素，除供给较为短缺以外，房源涉及的法律问题更为复杂。集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证，这是资本方最关注的方面，关系到能够实现真正的房地产资产证券化。其次，轻资产模式运作的长租公寓公司在运营长租公寓时，需要重视对拟租赁物业的权属情况做好调查，确定拟租赁房屋不存在抵押或被查封等权利限制情形。

2、基础资产现金流为王：分析租赁住房资产证券化产品的关键在于对现金流判断，由于决定出租率以及房屋租金水平的因素错中复杂，也使现金流面临诸多变化的可能，导致投资者在决策过程中难以清晰、直接对现金流做出判断。基于此问题，我们建议在分析现金流时，要更直接找到相关指标来帮助判断。

3、产品结构分析：内部增信强于外部增信

租赁住房类REITs主要以内部增信为主，外部增信为辅。相较于租赁住房ABS，类REITs时间长，面临的不确定性因素较大，产品结构也更为复杂，因此建议投资者在做投资判断时，尽量对内部增信措施进行更为严格的要求。此外，由于租赁住房基础资产质量普遍较高，原始权益人资质不错，外部增信措施运用较少。

4、原始权益人分析：运营能力的重要性

对于目前已有的租赁住房ABS模式，判断原始权益人应该依据其运营模式进行分类，重资产运营方式与轻资产运营方式存在较大差别。对于采用重资产运营方式的原始权益人，需要考虑其物业规模、盈利能力等，而采用轻资产运用方式的原始权益人，需要更着重考虑其运营能力、服务能力。

投资建议：目前我国正处在发展REITs的初期，未来类REITs产品转化为真正意义上的REITs产品，不过，从法律、税收到产品配套制度建设、完善时间较长，所以投资者可以在投资投资初期尽量选择具有基础资产成熟稳定、发行人主体优质可靠的项目。

三、借鉴海外成熟REITs市场，我国住房租赁REITs该如何发展？

由于法律、税制等问题，我国还未迎来真正意义上的REITs。不过，目前国家已加快相关政策出台速度，要求发展REITs试点，意味着我国在不久以后会迎来真正REITs。对于未来我国REITs的发展前景，参照海外成熟的REITs市场发展经验进行分析。主要有以下四点：（1）REITs的法律定位和法规框架需要逐步完善；（2）REITs税收优惠制度需要建立；（3）二级市场流动性需要增强；（4）合格投资者将逐渐从机构投资者向个人投资者延伸。

在政策引导下，近年来我国住房租赁市场正在加速发展，作为高效的融资方式，租赁住房资产证券化对租赁市场支持力度不断加大，产品日新月异，逐渐吸引大量投资者加入市场。其中，REITs产品形式受到多方关注，REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，而且REITs对推动不动产以及资本市场有双重作用，可实现不动产资产的金融化，对我国经济发展具有重要意义。不过受限于我国法律以及金融环境，真正REITs尚未发行，但是类REITs正快速崛起。如何判断我国住房租赁类REITs投资价值？我们接下来从基础资产、增信结构措施、以及原始权益人方面为投资者解析，同时，参考国外成熟REITs市场发展经验，总结我国住房租赁REITs该如何发展。

我国住房租赁市场空间广阔，未来供需双方将快速增长。我国住房租赁市场空间十分广阔，根据《2017-2023年中国房屋租赁行业深度调研及投资前景分析报告》测算，2017年，我国租赁市场总规模大约在1.3万亿元，主要以一二线城市为主，占比合计约在50%。按照合适租赁人口测算，2017年，租赁人口约自1.91人左右，2020年、2030年全国租赁人口将达分别上升至2.20亿人、2.65亿人，对应租赁市场规模分别达到3.49万亿、4.2万亿。我国租赁需求增长较快。由于此前我国居民储蓄率较高，并且居民以买房为主，因此租房需求增长较为缓慢。但是，近年来，随着消费结构改善，居民租赁意愿提升，并且在房价过高的影响下，房屋自有率下降，被动租赁需求也在增长。其次，单身群体增长较快，带来租赁需求增长。并且随着时间推移，上诉驱动因素更为明显，租赁需求增长会更为快速。但是在供给端，租赁住房存量市场相对较小，发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，快速增长的住房租赁需求没有很好地得到满足，因此发展租赁住房具有重大意义以及必要性。

政策引导住房租赁市场快速发展。近三年以来，政府出台多项政策推动租赁住房市场发展，2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得众多政策支持。2017年，政策从供地政策，到公共住房建设的持续推进，再到党的十九大的"房住不炒"和"租购并举"，房地产市场平稳健康发展的长效机制正在逐渐完善。目前，各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给，未来核心城市租赁用地/住房的供给将会显著增加，有利于整体租赁市场规模的扩张。

积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道，政策红利引导资产证券化市场快速发展。在政策推动租赁市场迅速发展的背景下，政府政策红利也惠及到租赁住房市场的融资渠道，目前已形成主要的四条渠道，分别是银行信贷、公司债、资产证券化以及股权融资。融资渠道各具特色，发展空间不一。其中，资产证券化为租赁住房机构提供更广阔的融资方式，特别是信用资质尚且，以轻资产运营的住房租赁机构，融资不再受限于无资产抵押的困境。并且，资产证券化有利于盘活存量资产，有助于扩大长租公寓的房源，帮助运营机构快速扩张。此外，REITs市场发展正在加快，未来将有效解决企业融资和退出渠道，以及租赁住房投资回收周期过长的问题。综合来看，发展租赁住房资产证券化将有助于扩大住房租赁市场融资渠道，助力住房租赁市场快速发展。

（一）我国住房租赁市场资产证券化市场规模概况

截止到2018年4月底，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单，总发行规模约1509亿元，产品类型包括类REITs，CMBS，CMBN。其中，类REITs发行规模687亿，CMBS发行规模667亿，CMBN发行规模144亿。发行利率方面，CMBS发行利率普遍低于类REITs，2017年以来，商业地产资产证券化发行利率均有上调，CMBS上调幅度更为明显。

目前住房租赁资产证券化业务主要包括几类模式：租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和租赁消费分期类ABS。中国市场相继推出8单住房租赁资产证券化产品，规模共计91.05亿。

已获批的住房租赁项目仍有6单，规模接近211亿。在政策引导下，预计住房租赁资产证券化规模会快速上行。

（二）我国住房租赁市场资产证券化产品交易结构模式对比

租赁住房市场机构运营模式可以分成重资产运营以及轻资产运营，由于资产属性差别较大，因此相对应的资产证券化结构模式差别较大。重资产运营是指地产商持有房屋资产，通过自建、购买等方式获取房源，重资产运营成本较高，融资需求规模大，同时涉及权属问题，因此重资产运营的地产机构往往更倾向于类REITs形式，例如新派和保利类REITs，目前市场共计已发行3单产品。

轻资产一般是以"二房东"模式进行，运营主体不持有产权，通过长期租赁等方式集中获取或分散获取房源，例如魔方和自如均是以轻资产为主，目前市场共计已发行3单产品。从基础资产属性上看，轻资产运营商发行的资产证券化产品的基础资产主要以信托受益权，债权属性较强。新派、保利类REITs产品拥有底层物业的产权，权益属性较强。

（三）发展REITs具有重大意义，类REITs在发展初期扮演重要角色

REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，而且REITs对推动不动产以及资本市场有双重作用，它可以实现长期的价值创造，尽可能体现不动产业的市场变化，以及为公众投资者提供高流动性的投资产品，实现不动产资产的金融化，对我国经济发展具有重要意义。目前我国尚处于REITs发展的初期，仍未具备真正REITs产品发行的条件，因此在有限条件下，类REITs是市场做出的一种尝试，为未来REITs产品推出迈进了坚实的一步，具有十分重要的战略意义。同时，在真正REITs发行的相关条件还未具备以及住房租赁需求快速增长的背景下，近几类REITs将扮演越来越重要角色，类REITs规模也将迎来放量。

（一）基础资产分析：法律界定清晰，现金流为王

1、基础资产法律界定清晰

房源一直是我国住房租赁市场的限制性因素，除供给较为短缺以外，房源涉及的法律问题更为复杂。首先，集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证，这是资本方最关注的方面，关系到能够实现真正的房地产资产证券化。其次，轻资产模式运作的长租公寓公司在运营长租公寓时，需要重视对拟租赁物业的权属情况做好调查，确定拟租赁房屋不存在抵押或被查封等权利限制情形。在住房租赁机构快速扩张时期，容易出现部分机构对于租赁房屋本身的土地产权、权利归属等问题管理不够完善，如果房源在法律上权属上出现纠纷，将直接影响其未来的租金收入等。为确认上述情况，会要求提供所有租赁物业的房屋及土地权属证书的原件、租赁合同并走访房管局确认。

2、基础资产现金流为王

分析租赁住房资产证券化产品的关键在于对现金流判断，由于决定出租率以及房屋租金水平的因素错中复杂，也使现金流面临诸多变化的可能，导致投资者在决策过程中难以清晰、直接对现金流做出判断。基于此问题，我们建议在分析现金流时，采用更直接的相关指标来帮助判断。

（1）、租金水平

决定我国租金水平的因素更多在于可支配收入而非房价，因为租客能接受多高的房租更多地在于其负担能力。若某区域租金上涨幅度高于租客的可支配收入涨幅，则租客会选择更符合其负担能力的房源，因此会导致租房需求提升。此外，对于我国一、二线城市，新增房较少，主要是存量房市场，因此新房价格对于租金的影响在减弱。而二手房的交易备案制度，交易价格绝对值尚不能完全反应市场价格，只是在增速上与租金呈现同向变化。因此，选择用可支配收入来衡量租金水平更为有效。

建议参考指标：就业率：通常情况下，高就业率会带动房地产成交量和房屋平均价格上升，随之也会推升租房价格上升，因此就业率变化也是观察未来住房租赁市场现金流增长的关键指标之一。

就业供给比率：JSR是衡量每个新公寓单元交付多少个工作的衡量标准。以美国市场为例，平均JSR在全国范围内历史上接近5倍，意味着每五个新工作岗位需要一套公寓单元。这通常被用作分析特定市场的标准"均衡"点。例如，高于5倍的比率表示公寓的平均需求高于配方租赁费率增长率，反之则低于5倍。不过平衡JSR可因个人市场而异，取决于家庭负担能力的差异以及市场中人们的生活方式选择等因素，一般一线城市等密集城市市场的平衡JSR较低，而三、四线密度较低的市场则具有较高的均衡比率。

工资增长率：工资增长越快，则租金则增长越快。此外，租金也会受到其他支出影响，例如医疗成本和最低工资的变化，若其他成本上行过快，则工资增长速度会受到一定影响。

注：若考量某一地区住房租赁市场，则可采用该地区指标；若考虑某几项住房租赁项目，可就该项目周围地区进行抽样调查，可间接形成代替指标以帮助投资判断。

（2）、现金流稳定性

现金流的稳定性一方面决定于租户的还款能力，另一方面决定于租期的稳定性。首先，需要着重考察租户的还款能力，包括租户的经济实力，信用状况以及职业集中度。相比于办公楼而言，租赁住房REITs或资产证券化产品更少会受到经济周期的影响，因为租赁住房的租户基数较大，如果租住率能够维持一定水平，当少数租客不续租时，对整体经营影响较小。其次，考虑租期稳定性，租赁住房租期一般较短，大约均值在8个月至1年左右，整体看租期较为不稳定，提前解约发生率较高，会进一步导致较高的空置率。因此，尽量寻找租期更为稳定的标的。再次，地理位置，国外住宅REITs对地理位置，或区位不太敏感，但考虑到我国人口集中度较高，并且租房群体大多为一、二线外来人口居多，因此地理位置也至关重要，是否靠近市中心、繁华地段，拥有完善的基建、学校配套措施、最关键是有良好的交通条件，包括地铁、高铁、公交站等等，这些有利于租赁住房的出租，保证庞大的租客群体。并且，很多大型企业更偏好于城市中心繁华地段，因此，这些区域周围的租赁住房的租金稳定性以及现金流增长也会好于其他区域。

（3）、运营机构的管理能力和成本控制能力

租金价差是的盈利模式的一部分，其中，由于租金价差中包含装修成本，如果成本端控制能力强，则可进一步提高盈利。并且，对于客群而言，高端产品的客群对产品品质具有较高付费意愿，因此成本压力稍小。但中低端客户对产品品质的敏感度不高，付费意愿不高，因此，住房租赁机构对成本的控制能力对利润更为重要。此外，当公寓行业发展到一定阶段，租金价差作为盈利模式的一部分可能弱化，反之为客户提供有价值的附加服务将成为企业竞争中获胜的关键，服务费有可能成为企业的重要盈利来源。

建议参考指标：土地、建筑材料成本：通常情况下，土地成本继续增加，租金增长预测则下降。其次，如果建筑成本也在不断上涨。则会加大成本端压力。

人力成本：除材料成本外，人力成本也是成本端重要组成部分。并且随着我国经济转型，服务价格持续上升，进一步影响人力成本的上升，可参考指标有最低工资水平、工资增长率等。

（4）、资本化率（Cap Rate）

本指标是投资者以该物业预计能产生的收益用来估算其房地产投资项目的潜在收益。资本化率=全年净营业收益/物业价值，意味着租金低，资产价格高会导致资本化率偏低，会使得物业不能达到REITs投资者对分红的要求。因此在做REITs产品时，需要挑选资本化率偏高的。通常情况下，若采用投资收益率排序法来计算资本化率大致空间，就是将市场上各种投资种类以风险和收益率两个维度给出一个收益率-风险曲线，并找出房产投资风险的区间，从而大致可以得出一个投资收益区间，例如，假设A股市场年收益率为10%，10年国债收益率为3.6%，则可大致估计房产投资收益在3.6%-7%之间。不过计算资本化率时，应当充分考虑内外部因素影响，由于资本化率具有很高的敏感度，在估算房地产时应该要充分考虑市场环境，政策导向等等，也应在后期定期进行修订。

（二）产品结构分析：内部增信强于外部增信

类REITs产品较为特殊，由于产期期限长，规模大，增信措施更为全面。

1、内部增信措施：

优先/劣后分级：常见内部增信安排。一般情况下类REITs优先级档次较少，评级均在AAA，劣后级由原始权益人认购，不得转让其所持任何部分或全部次级资产支持证券。

超额现金流覆盖：通过提高现金流的保障概率水平，来确保资产支持证券本息回流的可靠性，在以物业费为现金流来源的ABS中，有被称为物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖。在类REITs中，通常还会明确开放退出或专项计划到期时，现金流覆盖情况。比如，若在开放退出期时私募基金以处分方式退出，此时专项计划的净收入扣除应缴所得税费后的现金流入对优先级资产支持证券本息的覆盖倍数达到一定水平。

评级下调承诺：类REITs时间期限较长，评级下调风险相应加大。本条增信措施则是在专项计划存续期内，若信用评级机构对优先级资产支持证券的评级低于某个级别（类REITs产品通常为AA+），则增信安排人应按照支付通知所列示的时间及金额，自评级下调日后的某几个工作日内无条件并一次性向管理人指定账户支付相当于截至评级下调终止日全部优先级资产支持证券持有人的未分配本金和预期收益的现金，由管理人于评级下调终止日将该等优先级资产支持证券收购金全部通过管理人指定账户向优先级资产支持证券持有人进行支付，收购优先级全部资产支持证券。

项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权：主要存在类REITs产品中，因为类REITs产品中同时拥有股债结构，因此产品结构中会安排优先收购权人有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权，以及项目公司所持物业资产，可以为专项计划提供有效增信。

信用触发机制：普遍存在于上文提到的资产证券化产品中，当出现不利于资产支持证券还本付息的情况时，信用触发机制生效，进而改变现金流支付顺序、提高流转效率、加强基础资产独立性或补充现金流，来为产品进行增信。在分析触发机制时，一是分析条款设置是否合理有效；二是分析是否存在操作风险。

保证金机制：普遍存在于上文提到的资产证券化产品中，与超额抵押十分相似，但是前者主要是以 债权类资产作为抵押，但储备账户则是以现金作为抵押，如果出现违约或信用风险，则可以从现金 抵押账户中的资产来弥补损失，从而对投资者形成流动性保护。但是储备账户设置对发行人有一定 资金实力的要求，会降低一部分资金使用效率。

2、外部增信措施：

差额支付承诺：普遍存在于上文提到的资产证券化产品中。如根据《标准条款》的约定发生差额支付启动事件时，管理人会向增信安排人发出差额支付指令，增信安排人应于差额支付日向特殊目的载体的受托人或管理人承诺，对特殊目的载体的基础资产所产生的回收款不足以按顺序支付完毕优先级资产支持证券的各期预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。该措施可有效保障现金流偿还。

整体来看，住房租赁类REITs主要以内部增信为主，外部增信为辅。相较于租赁住房ABS，类REITs时间长，面临的不确定性因素较大，产品结构也更为复杂，因此建议投资者在做投资判断时，尽量对内部增信措施进行更为严格的要求。此外，由于租赁住房基础资产质量普遍较高，原始权益人资质不错，外部增信措施运用较少。

（三）原始权益人分析：运营能力的重要性

三、我国住房租赁类REITs案例分析——中联前海开源-保利租赁住房资产支持专项计划

2018年3月13日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划成功发行，发行规模为16.76亿元，优先级规模15亿元，评级AAA，次级规模1.76亿元。，发行利率为5.5%，认购倍数为1.3倍。到期一次性还本，最长期限为REITs设立后届满19年之日，每三年末开放退出行权，次级资产支持证券按年支付剩余收益，到期获得剩余资金及资产，最长期限为设立后届满19年之日。

保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司（"中联基金"）共同成立。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。 这是我国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

"契约型私募基金+专项计划"结构：此单保利地产类REITs采用契约型私募基金+专项计划结构，专项计划通常通过持有私募基金股权份额/信托受益权的形式，通过"股+债"的方式间接持有项目公司的股权与债权，进而持有标的物业的所有权利。

采用契约型私募基金+专项计划"结构目的一方面是为后续通过公募REITs产品退出提前搭建载体。国内权益型公募REITs大概率会以封闭型契约型基金的形式推出，届时可直接将"类REITs"产品中的私募基金作为主体直接上市。另一方面，也可引入专业地产投资机构作为私募基金管理人，负责标的物业的运营管理。

多重信用增级保障：该计划物业资产抵押、 物业资产租金收入超额覆盖、资产支持证券的结构化分层、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的流动性支持、优先级资产支持证券的强制退出安排、项目公司股权和债权及物业资产的优先收购权等增信方式，为现金流提供了强大的保障。

原始权益人主体资质强：作为该计划原始权益人，保利地产坚持全国化战略布局，深耕已进入的城市圈、城市带，夯实发展基础，在资产运营、管理能力以及融资能力上均属一流。同时，保利集团作为中央企业，在进行创新住房租赁资产证券化的实践中体现了央企的责任担当，在积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面起到了带头作用。

综合来看，中联前海开源-保利地产租赁住房资产支持专项计划信用增级保障措施充分，原始权益人资质主体强，同时基础资产较为优质，而且作为首单国内租赁住房储架式发行类REITs，保理租赁住房类REITs具有里程碑式的意义。对于类似于本单保理REITs产品，原始权益人资质以及增信措施优势更为突出，但产品年限比较强，因此适合银行以及保险资金。

四、借鉴海外成熟REITs市场，我国住房租赁REITs该如何发展？

由于法律、税制等问题，我国还未迎来真正意义上的REITs。不过，目前国家已加快相关政策出台速度，要求发展REITs试点，意味着我国在不久以后会迎来真正REITs。对于未来我国REITs的发展前景，下文将参照海外成熟的REITs市场发展经验进行分析。

（一）海外REITs特点和分类

1960年美国国会创造了一种投资工具，最初的目的是给投资者提供同时持有不动产资产权益和传统信托份额的机会。经过多年的发展，REITs可以定义为按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。

REITs的分类主要可以按照资产组成、交易结构以及募集特点来分。按照资产组成来分，可以分成权益型REITS、抵押型REITS以及混合型REITS；按照交易机构来分，可以分成公司型REITs、契约型REITs以及合伙型REITS；按照募集特点来分，可以分为公募REITs和私募REITs，具体分类可见下表。

我国目前类REITs产品形式较为单一，尚不能未投资者提供多元化的产品，未来类REITs将逐渐向REITs转变，并且在结构模式上也会发展得更为多元，以满足投资者的投资组合需求。

（二）海外成熟REITs市场对我国REITs发展的启示

1、REITs的法律定位和法规框架需要逐步完善

目前我国对REITs产品，或者类REITs产品在投资期限、投资范围、收入来源、负责限制、信息披露、关联交易、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范，一定程度上限制了REITs的供给与投资。参考成熟市场经验，美国通过《税收改革法案》满足了REITs在法律上的要求，香港、新加坡通过专项立法来确定REITs产品的法律地位，由此来看，REITs向成熟市场迈进的重大前提是需要获得法律定位和相关法规制度。

2、REITs税收优惠制度需要建立

美国《税收改革法案》放松了对 REITs 的经营限制，之后随着房地产行业复苏，REITs迎来高速发展阶段。此外，其他成熟的市场均对REITs产品设计了税收优惠方案。但是我国暂时还未有专门转对REITs的税收优惠，降低了REITs产品收益的吸引力。对于我国REITs而言，在资产重组过程中所涉及的土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本不利于发展REITs，由此来看，税收优惠的建设以及实施将高效推动REITs发展。

3、二级市场流动性需要增强

我国ABS二级市场交易缺乏流动性，信息透明度低，定价机制不完善，导致REITs发展缺乏基础，因此需要进一步完善相关服务商建设，建立合理成熟的定价机制、估值体系等，创造良好的REITs交易环境，提高REITs流动性。

4、合格投资者将逐渐从机构投资者向个人投资者延伸

公募REITs兼有股权以及债权性质，可以疏导投资者对住宅市场的投资和投机需求，更快盘活存量，有助于推动发那个地产企业转型升级，而且公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强和收益稳定的投资产品，实现不动产资产的金融化。成熟市场REITs已向个人投资者开放，而目前我国类REITs投资者主要是以机构为主。当然，公募REITs的推行仍有一定难度，需要克服的除以上提及的问题外，还有我国REITs市场成熟的具有不动产资产管理能力的机构较少的问题。未来不动产管理机构需要继续培养专业能力、技术水平以及合格的管理人员，提高不动产资产管理能力，为REITs存续期的管理运营提供强大的保障。