亿级别墅是极小众的细分市场。

想来，过去十年，『地产营销人』也品鉴过不少过亿的别墅。如果空中四合院算一类别墅的话，盘古大观楼顶的那11座空中四合院，看过其中的3座，在其中的2座中吃过晚宴、看过表演，感受过窗前观世界的繁盛一刻。

空中四合院

如果按传统别墅定义，五年前看过远洋lavie，两年前品过润泽御府、去年则再次欣赏了九章别墅和恒大丽宫，这些亿级别墅都给人留下了深刻印象。

有人问，你怎么定义亿级别墅？

『地产营销人』不想重复那些地段啊、园林啊、户型啊等常规的价值描述论，反而做一些类比会有更直观的感受。

譬如每次路过北京的使馆区，『地产营销人』就想：如果这些大使官邸抛开它的政治功能，也当做可售的别墅来卖，该是什么价呢？

使馆区

如果说过亿，你肯定不会意外，即使你没有走进去看里面的装修，没有细看它的院子，没有估算它的面积，凭感觉就值几个亿。

这是为什么？

当然使馆区的人文价值是无形的，肯定会给印象评估加分，但抛开这一因素，假使就把使馆区当做一片别墅区看待，过亿的价值判断依然成立。其核心原因在于区位和密度的反差关系。

区位越好按说密度越大，这是正常的；但倒过来，区位越好密度越低，这是极为罕见的，也是极度稀缺的，所以非常贵是应该的。

无论第一使馆区，还是第二使馆区都是身处非常成熟的商圈之中，前者是国贸CBD，后者是三里屯，在一片高楼大厦中突然出现一大片静谧的别墅住区（实则为大使官邸），绿树浓阴，大隐于市，这种价值只适合用“亿元”的单位来估算。

使馆区鸟瞰

当然一种情况除外，就是那种小规模的别墅住区嵌套在四面的高楼之中，有坐井观天之嫌，这样的别墅即使区位很好，但因为缺少城市空间的过渡，失去了隐私，反而价值不高。

也就说，有一种别墅，你无需走进去看样板间就已经可以判断它是不是过亿，其秘诀就在于区位与密度的反差是否足够大。

当然具备上述条件的亿级别墅很有限，大部分都是需要走进去，通过感受样板间的奢华来为价值增色、加分。当然这也无可厚非，产品在别墅价值中扮演的角色已愈加重要。一个纯粹的品质是可以为亿级总价背书的。

那么，走进别墅的室内需要呈现什么样的场景才能匹配“过亿”殊荣呢？

很多人想象中的亿级别墅肯定都是披金戴银，极尽奢华宫殿般的样子，甚至车库中的跑车都应该是金色的，其实这仅属于非常表象的理解，如果亿级别墅都是这样的，真正吸引而来的也只有土豪客户而已。

亿级别墅的装修固然重要，但最重要的是功能的差异和个性的释放。

1、亿级别墅的社交属性

别墅一旦过了亿，与其他自住型别墅的最大不同就在于社交属性的重要。

亿级别墅其中一个特征是大面积、大尺度、大空间、大花园是最基本的户型指标。比普通别墅大出来的面积和功能并不是一味的增加卧室数量，而是放大社交空间和兴趣空间。

亿级别墅的主人也不仅仅把房子当做住的单一功能，很多时候它更像是一个私人会所。主人的亲朋好友、生意伙伴、同道中人等私密圈层中的珍贵人脉会被定期邀请到自家别墅，或者宴会、或者PARTY、或者下午茶。

因此，卧室依然只有4—5间，但满足不同社交功能的客厅可能会有3—4个。另外，开放式的厨房也不仅仅再局限于家人互动，有可能会设计成吧台的样式，满足客人众多时匹配的氛围场景。

同时，还有一些个性空间会在亿级别墅中略显夸张的放大，譬如：超级阔奢的衣帽间，宴会级的餐厅陈列、穿透力极强的客厅挑空、地下专业级的主人兴趣空间等。

2、独立审美的艺术风格

亿级别墅的室内装修风格一定不再是复制、照搬、跟随已有的传统风格，原创具有独立审美的艺术风格是亿级别墅自带引领风尚的特质。

传统的欧式或者中式风格仅仅是拿来参考的设计片段，它们需要打破、重组、解构，经过设计大师的奇思妙想，结合现代艺术风潮和时尚趋势，给予重新拼接、融合、演绎。

所以说，亿级别墅的样板间注定是一件独立的艺术作品，它不复古，也不媚俗，必须拥有自己独立的精神内涵和审美价值。

亿级虽然标明的是价位，但其价值绝不仅仅是装饰材料的堆砌和陈旧观念的重复，而是艺术化的风格再造、材料的创新应用、家居配饰的出奇混搭，它带给人们的是风格的引领、审美的升级和观念的迭代。

3、创意设计展现生活方式

亿级别墅未必是严肃、古板的“面孔”，特别是对于当今的中国而言，豪宅客户年轻化是一大趋势。

据『地产营销人』对多个亿级别墅项目的了解，其主力客群开始以80后为主，大部分具有留学海外或工作的国际化背景，他们视野开阔、审美多元、个性张扬，他们眼中的顶级别墅已经和上一辈的眼光大相径庭。

把更具创意的设计融入亿级别墅产品，让生活方式展现出不同的可能性。譬如:在卧室足够宽阔的前提下，床的摆放未必墨守成规的靠墙摆放，其角度完全可以冲向室外的景观或露台，以斩获更新奇的体验。

创意在更宽阔的别墅中拥有更大的施展空间，空间可以因创意而灵动、家居可以因创意而惊奇、生活方式可以因创意不再僵化、沉闷、故作乖张。

亿级别墅没有制式，没有成规，它应该是一个舞台，为人们的美好生活造梦，为崭新的生活方式探索，为每一个经典作品的诞生而推动行业发展。

就在昨天，『地产营销人』再次品鉴了北京再一个亿级别墅样板间的盛放，这便是之前曾多次点评的位于大望京商圈为一片密林中环抱的红廷别墅。

红廷别墅就属于前文中提到的仅从外围望去就具备亿级品质的顶级别墅项目。

望京的繁荣如今完全不亚于国贸CBD、三里屯、燕莎等核心商圈，甚至还有超出之感。商务氛围的成熟，以及国际化的氛围让望京早已变为适合豪宅生长的贵地。

而红廷别墅的区位之妙在于它与商务区保持着最适度的距离，周边绿化的覆盖犹如拥有了使馆区的大隐于市的低密生态氛围。

按北京新总规描绘的未来城市空间，在红廷别墅所属的近万亩环铁生态湿地区域中，该项目成为是唯一的住宅项目，将独享超大绿化资源，其变相的容积率经测算被稀释到0.018。

环铁区域一片绿色

根据人民网、北京日报等权威媒体的透露，朝阳东北五环同步规划建设的百万平米黑桥公园，以及京承高速两侧的何里栖地公园和山水乃园，将新增水面和湿地共计40万平米。

其中，黑桥公园引入北小河，形成一片10.3万平方米的开阔活水水面，净化回流至北小河汇入温榆河，与温榆河绿色生态走廊衔接起来。而红廷别墅位于黑桥公园中心，只在露台即可将10万平米华池碧波收入眼底。

黑桥公园效果图

而京密快速的开建以及大山子地区交通枢纽的改造，将让红廷别墅拥有更加便利的出行和连接商圈的畅达。

此次，红廷别墅推出的亿元级别墅样板间，其总价为1.2亿（含精装），占据中央景观绝佳位置，使用面积超800㎡，花园面积约1000㎡。面宽17米，进深15米，室外拥有最长的礼仪连廊，体现出超强的归家礼仪感和私密性。

亿元级别墅样板间设计的灵感来自于欧洲音乐大师“瓦格勒”独创的概念，倾向于艺术氛围的营造。

其理念在于：美不是单一呈现的，而是由很多元素和角度组成，如：同一区域内同一功能家居的多造型变幻，大胆撞色的应用，在高品质基调下演绎充满创意的设计。

它是为艺术品而生，也是为诠释现代高品质生活方式而提供的新思维、新标杆。

走入样板间可以看到，首层最中心的位置设计有6.7米挑空的客厅，面积达到了46平米，豪华水晶吊灯如水银泻地，气场震撼。

中西厨设计巧妙，水吧台可以为主人提供轻餐服务，中厨面宽达到了6米以上。地面天然石材配以金属饰条结合墙面的天然洞石是玄关设计主题的延续。

餐厅摆放的是10米长的鸡翅木餐台，气度非凡并具仪式感，是主人宴请宾朋、社交晚宴的理想的空间。

西侧酒吧区拥有朝南采光，可作为第二客厅延展更疏阔的交流空间。此户型未来也可当做老人房的设计，拥有独立卫生间，并有景观露台的改造余地，放大亲近自然的庭院生活。

亮点在于三层的超大主卧套间。吊顶用粉色帷幔营造浪漫氛围，床与吊顶、地毯形成了自然几何图形的拼接，富有层次感。床后屏风带有靠山的寓意，屏风后别有洞天，北向露台可以很好的欣赏园林美景。

主卧区衣帽间的打造颇具创意，对称弧形半透明衣柜一览无余，金属线条配合胡桃木饰面沉稳大气，中心布局的浴缸背衬洋溢自然气息的油画，让泡浴成为绝佳的私密享受。

该亿级独栋配备的是纯进口芬兰通力电梯，轿厢可同时容纳8人，尺度大，轮椅可以自由出入。在北侧花园连接地库位置设计有可容纳6辆私家车的宽裕空间。

花园层设计了影音室功能区，对于喜好器乐的主人或家庭成员，可在此处挥洒激情，释放快感，同时不影响家人休息。

『地产营销人』过去三年持续跟踪红廷别墅的成长，从千万级的联排、双拼到迈入亿级独栋，红廷别墅的价值与形象不断蜕变。

即将封顶的联手全球奢华酒店管理集团URC打造的艺术精品酒店会为业主带来星级酒店的定制化服务，项目门前天环路将以千米梧桐大道的礼仪场景迎接今年入住的业主。

更加有料的消息是，红廷别墅旁侧神秘的6号地块今年会推出别墅新品。7栋29户，前后被两大公园簇拥，是更私密的森林纯墅。之前没够得上门槛的客户又有了入手机会。

北京作为日趋国际化的大都会，亿级别墅的出现理所当然，只不过我们希望这些作品能够体现与国际对标的品质水准，彰显出文化的自信和审美风格的独特，有朝一日可以与全球的顶级别墅一较高下，争芳斗艳。