都知道广州楼市今年有点冷，但到底真实的情况是怎样，至今没有人能说清。

直到今天，小编拿到了一份库存数据后，才真的被“真相”吓到了！

广州楼市有多冷？一夜打回5年前！

这是广州世联行提供的2014-2018年4月广州11区库存数据，我们先来看2018年各区的情况：

那除了增城（4.58个月）和黄埔（5.67个月）外，海珠、越秀、花都、荔湾几个区的去化周期都飙到了20个月左右。

要知道12个月是房价的警戒线， 12个月供求基本是平衡的，但如果这一数值到了14-16个月，就是供大于求的局面，那房价将面临下降压力。

一般情况下，低于12个月，是合理范围内，10个月以下房价面临上涨压力。

在广州，中心区的合理去化周期基本也在16个月左右。所以说，就目前的情况来说，基本上去到20个左右去化周期的海珠、越秀、花都、荔湾真的面临很大压力。

而且，其实从2017年至今，广州除增城黄埔外，各区的去化周期已经高到峰值了，很多区的这一数值，直接打回5年前，也就是2014年广州楼市最差的年份之一。

当然，一定有人有疑问，这个数据就真的是广州楼市真实反映吗？

是吗？

崔登科

广州世联行 资深市场研究员

现在的这个库存去化周期，就是市场的真实反映！

去年还有一些别的言论，但我看今年也没有说市场和这个数据不符，其实就是库存一直在增长，这个是毫无疑问的。

黄埔增城，库存压力现在还比较能扛得住，主要原因就是黄埔去年去货速度是比较快的，所以说剩下的库存没那么多。

增城不限购，它的这个整个的去化速度就快。所以去化周期相对来说比较健康。当然，还有一个主要原因就是刚需都只能往都黄埔和增城走，所以说黄埔和增城的市场，还算相对比较健康。

那除此之外的其他区域的情况为什么差呢？

主要是因为“限”字头政策的影响，包括现在中心六区的刚需，还有南沙这些投资区域，就特别明显，对房企还是购房者，他的成本压力都摆在那里。所以说这个现在整个市场都不太好！

是的，不可否认，广州楼市确实降温了，库存压力一直从2017年开始，就在不断的累积，到如今，到了一个小的峰值。

广州如今的楼盘开盘的去化率跟2016年比，可以说，大幅腰斩！

“说好的”降价 为何感觉不到？

不过，按理说，中心区除了天河、黄埔外，那些去化周期高达16-20个月左右区域的房价，已经过了警戒线了，理应到来的房价下跌却没有感觉到呢？

why？

邓浩志

去化周期长的中心城区未必真的有下跌压力，反而是保持平稳，因为如荔湾、越秀区整体的土地可开发量少。

反而，外围区的供应量大，如果受到调控，说不定外围区的库存压力会更大。所以，如果真的有下调压力，外围区的压力会大于中心城区。另一方面，调控了这么久，广州的确出现了成交下滑、库存上升，我相信，一些外围区域不排除会有降价的压力和可能性，因此买家不妨可以看看有没有机会抓住价格稍微低的入场机会。

崔登科

广州世联行 资深市场研究员

降价的话也没有用处，因为成本还是太高，购房成本太高了，这个购房成本分两部分，一个就是你的首付太多，贷款太少了。你去银行贷款，房贷利率调的太高，现在已经比去年已经涨了25%左右，所以说开发商单方面去降价，其实效果也不会特别好。

去年四季度和今年年初已经有一波在降，已经降了一波。但是降了一波之后就发现情况还是一般吧，而且中心区的盘，他开发成本就在那里，售价也不会很大波动。

事实的确如此，经历过两轮楼市洗礼的开发商，特别是中心区实力强劲的开发商，已经有足够的抗打击能力了。

也深知，广州核心区价值的魅力，楼市周期调整不是长期的！最重要，如今市场的转折点，并不在开发商降价与否，而在于政策是否放宽。

广州楼市，僵局依旧！

不过，对于买家来说，政策放宽不放宽暂时难说，但起码，供应方也不是一味的强硬，不少资金有压力的，地段并不是特别优的楼盘，还是会在此轮调整期内做出让步。

或者，一些刚开盘的新项目，会以一个低于预期的价格入市。

这些都是机会！