大兴瀛海府一个半小时售罄

6月9日，位于大兴区的瀛海府项目率先开盘。

清晨的小雨丝毫没有阻挡买房人的热情。证券时报记者上午9点赶到位于南五环外近六环的项目开盘现场发现，距离摇号现场500米外的马路两边及中间已经停满了私家车。步行至距离摇号现场300米的地方，被一排铁栏杆拦住了，多个保安严守，只有拿着盖有红章的验资通知单的客户及亲友才能进入现场参加摇号。并且在距离摇号现场100米处，再次设置了一排围栏，对进入客户进行二次查验。

下图为网友拍的摇号现场，就是证券时报记者所拍的上图中红色三角顶的棚子内。

证券时报记者了解到，该项目的VIP客户早上7点半就已开始签到，VIP登记卡需要满足200万元验资标准。9点28开始选房，首期开盘194套房源，共628人参与摇号。至上午11点摇号选房即告结束，全部售罄。

该项目如此受关注，原因是它在众多限竞房项目中被认为“性价比”较高，均价52449元/㎡，4-9层洋房，户型设计为当下比较少见的双卧朝南的三居室，面积在88平方米左右，总价在500万元左右。

“这房子便宜呀，单价5万多，旁边的一个项目卖到7万呢，这个买到就赚到，而且这旁边就是地铁8号线，年底就通车了。”一位现场的保安告诉证券时报记者。

房山金樾和著没有日光

第二个开盘的是位于房山区的金樾和著，与大兴项目单价5万多相比，该项目单价不到4万，价格虽有优势但位置相对偏远，在西南六环外。

也许是地理位置原因，10日上午开盘后该项目并没有当日售罄。证券时报记者当日下午赶到该项目售楼处发现，一期开盘340套房，当天参与摇号的有几百人，目前仍有部分房源可选。一位销售告诉记者，摇号完剩余房源进入顺销阶段。

“现在交通确实不是特别方便，但是如果真像销售说的未来政府规划都能落地，将来周边发展应该不错。”一位摇到号的中年女士对证券时报记者说，她是自住需求。

据了解，该项目销售均价38994元/平方米，以中高端改善为项目定位，户型为89平方米的三居和127平方米的四居。

两项目下周开盘

除了上述两个已开盘项目，下周已拿到预售证的另两个限竞房项目也将开盘，分别是大兴区的熙悦林语和房山区的旭辉城。

与开盘一个半小时就售罄的瀛海府相比，熙悦林语的地理位置离南五环更近一些。证券时报记者昨日从熙悦林语项目售楼处了解到，该项目一期下周四开盘，户型为138平米的三居室，共60套，销售均价52315元/平方米，今天开始认筹，需交30万认筹金。

一位销售告诉证券时报记者，该项目价格比周边在售项目每平方米便宜1.2-1.5万元，2021年交房。

在证券时报记者与销售交流期间，陆续有5、6组客户前来咨询看样板间，不过，人数没有想象的多。

旭辉城与金樾和著同样位于西南六环外的房山良乡新城，证券时报记者10日下午来到售楼处发现，现场客户同样没有想象的多。不过，当天一位销售人员告诉证券时报记者：“项目今天开始意向登记，排卡意向金2万元（可退），下周六开盘将按登记顺序选房，上午来售楼处的人比较多，今天已经登记50多组客户了。”

旭辉城项目销售均价38994元/平方米，上述销售人员告诉证券时报记者，一期开盘不到200套房，价格会低于销售限价的下限，优惠后的价格比房山市场均价低20%。

60个限竞房项目待入市

同样是低于周边在售房价的限竞房项目，不同项目销售热度大有差别，对于优质项目，购房者意向强烈。

“项目销售火不火爆取决于资产到底能吸引多少人，便宜能占多大，未来永定府和瑞悦府如果不转为共有产权房，一定是千人万人抢的节奏。”一位业内人士直言。

不过，北京房地产业协会秘书长陈志提醒称，未来限房价项目将源源不断，购房人还是应该理智选房，不要盲目抢房。

据了解，上述业内人士所说的永定府和瑞悦府都是位置较好，前者位于南二环，后者位于朝阳孙河别墅区，销售限价与周边在售项目价差较大。

根据最新出台的限竞房销售管理办法，如果销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。

如果销售限价与周边市场价格评估价之比低于85%（价差比高于15%）时，该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，并摇号销售。

中原地产首席分析师张大伟认为，从政策角度看，出台限竞房管理办法是为了平稳销售，只有最稀缺的核心位置的项目有可能有产权变化，可能出现万人摇号的部分房源，其中最有可能的项目在东西城、丰台与海淀区，其他项目预计将仍是限价房性质。

据了解，北京计划入市的62个限价房项目，将为北京市场提供合计大约600万平方米（含地下部分）的供应，总量约4.5万套，合计大约3000亿货值，短期入市房源有望超过2万套，将有效缓解北京新房市场供不应求的局面。

“预计6月将出现限竞房供应量的井喷。”张大伟说。

未来房价影响如何

大量限竞房的入市将缓解北京新房市场供需矛盾，对未来房价将产生怎样的影响？

中原地产首席分析师张大伟认为，首批4个限竞房项目的入市签约，从签约均价角度看，直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%，其他非限竞房项目的预售定价将有望平稳。

一位业内人士则认为，总体来说对限竞房集中入市的片区，二手房“老破小”价格和成交会受到冲击，但是次新房以及限竞房片区缺位的就不会受太多影响，大部分片区次新二手房价格依然会呈现微涨趋势。

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