景城置业CEO戴俊凯

1997年的亚洲金融危机改变了全球经济的格局，很多人的命运也因此改变。

1998年，戴俊凯受一家新加坡公司委派第一次来到中国，他看到了当时的中国正在经历的巨大变化，便决定留下来。在接下来的20年间，他一直活跃在资本和房地产市场的前线，期间中国的资本和房地产市场发展迅速。

站在今天的角度来看，戴俊凯当时的决定非常正确，他在二十年中参与了近10家公司的上市和重组，完成了20多个境内和跨境并购，管理资产总规模超过100亿美元。

戴俊凯出生在马来西亚，先后在澳大利亚的新南威尔士大学和科廷商学院拿到会计与金融专业学士和工商管理硕士学位。他的职业生涯从普华永道起步，曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）。

资本运作是戴俊凯非常擅长的领域，来到中国之后也正好赶上中国资本市场的快速发展阶段，他参与主导了2007年在新加坡上市的中星石化IPO过程。

戴俊凯进入房地产领域同样是和资本运作有关。在担任中锐地产国际集团首席财务官期间，他主导了其整个上市过程，同时还是公司旗下地产基金的联合创始人（基金管理规模超过1亿美元）。也正是在这之后，戴俊凯的重心开始驶入房地产领域。

“我在过去20年看到了中国的大变迁，而我很庆幸，个人的经历有点像这个变迁的缩影，能有机会参与到这个大变迁是人生很难得的机遇。”戴俊凯表示，“一开始是从海外引进先进制造业的项目，后来是资本运作，再到现在的房地产金融、不动产的资产管理。”

蜕变、蜕变，再蜕变

正是看到了国内房地产金融的发展机会，2016年，戴俊凯加入景荣基金，担任旗下不动产板块景城置业的CEO。景城置业是一家专业从事不动产金融服务的平台公司，旗下业务覆盖住宅地产、商业地产、产业地产等不同类型物业，承担着资产管理、基金管理、运营管理的资产整合管理的角色。

在戴俊凯看来， 过去20年，中国房地产历经了“房”、“地”、“产”三个阶段。“房”指的是建筑施工单位的时代，“地”指的是开发地产商的时代，“产”指的是产业服务的时代。

在十九大之后，中央已经明确提出了中国房地产增量时代结束，进入到服务型的存量时代。尤其在一二线城市，通过旧城改造、城市更新来嫁接消费升级的需求，是一门大课题。

城市更新（Urban Renewal）是指都市内因为早期欠缺城市规划或是建筑物日久失修，而作出全面或部分性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。在经历了城市的快速发展和扩建之后，未来的增量都是非常有限的，城市更新所带动的存量地产的经营，才有创造更多价值的机会。

早在2009年，深圳就颁布了《深圳市城市更新管理办法》。2015年，上海制定了《上海市城市更新实施办法》。2016年1月，《广州市城市更新办法》正式实施，广州甚至还专门设立了广州市城市更新局。

今年4月，上海市长应勇在市规划局调研时表示：“我们必须清醒地认识到，今后上海用地不可能通过增量来解决，只能在盘活存量上做文章，核心是要更集约、更高效、更优质地利用土地，进一步提高土地利用效率和土地产出率。”

虽然景城置业的传统业务优势是在地产融资，但戴俊凯早已觉察到，景城置业的定位和发展方向须要跟据国内房地产的宏观形势做战略调整。“国内房地产发展到今天，已经全面从增量时代进入到存量时代，尤其对于一二线城市，这是宏观的现实趋势。因此，开发商、房企、融资机构都面临着转型的考验。”戴俊凯下定决心，“突破‘融投管退’的全产业链，成为主动型的、具有强大资产管理能力的资产整合管理者。”

在存量时代，戴俊凯认为尤其应该关注那些被低估、没有被挖掘的资产价值，通过创新改造，注入新的内容，激发新的活力。

在房地产基本面发生变化的同时，房地产基金也面临着愈发严峻的监管政策，今年正式出台的《关于规范金融机构资产管理的指导意见》（下称：资管新规）就明确了打破刚兑、遏制嵌套，资管产品净值化管理等，这些对地产融资的影响颇为深远。在戴俊凯看来，过去的房地产基金做了很大一部分银行的工作——通过约定到期回购，并不要求基金管理人具有很强的资产管理的能力，而这一情况已经无法再持续。

面对外部宏观环境的变化，景城置业也相应地确定了新的战略目标，即打造成为一家主动型的不动产行业的资产管理公司。

商业地产：内容为王

在戴俊凯看来，要实现这样的战略目标尚需时日，但需要立即行动。目前，景城置业的平台上，不仅组建了自有的运营团队，而且针对不同的业态，建立了多个专业的投资团队，包括：景时、景润、景商等。与此同时，他们积极寻求与行业内最优秀的团队合作，形成优势互补。

《陆家嘴》记者了解到，目前与景城置业合作最为深入的是毛大庆的优客工场和由司徒文聪创建的盈石中国。与一般的战略合作不同的是，景城置业通过战略入股，以此形成了更为深入紧密的合作关系。

对于投后管理，戴俊凯表示再强调也不为过。“一方面我们内部孵化团队，一方面我们通过战略入股和共同发行产业基金的方式，嫁接知名商业管理的外部资源，包括联合办公的独角兽优客工场、致力于城市更新改造的盈石中国。”

今年5月，景城置业母公司景荣基金和优客工场宣布成立中国境内首支共享办公不动产基金，该基金一期规模10亿元，主要投资于中国境内优质的共享办公物业资产，助推优客工场打造国际一流的共享空间的生态体系。

因正大广场项目改造而成名的盈石中国，长期纵深聚焦商业地产的管理运营。他们借鉴了美国黑石集团投资房地产的核心策略“Buy It，Fix It”（买下它，整好它），对城市更新中的商业资产改造颇有心得。

戴俊凯坦言，商业地产的运营是所有业态里最复杂的，因为它本身是多层面的，牵涉到不同的业态。“现在大家一窝蜂的做亲子、教育类的商场，或者做青年文化娱乐，造成市场上同质化的情况非常严重。其实，商业地产经营者需要找清楚自己的特色的定位。”他说道，“这很具有挑战性，因为考验了每个管理者的创意能力。”

在他看来，商业地产运营成功的关键之一是内容为王。“我们现在整个集团，母公司景荣基金也前瞻地投资了一些实业内容，包括餐饮、教育、文化，今后我们可以植入自己的内容，而不是完全依靠市场去招商。”戴俊凯信心满满地说。

共享办公：打造社群

共享办公是不动产领域非常时髦的新业态，打破传统商务写字楼的固态，是实现存量盘活和消化的有效方式。

在谈及和优客工场一起做联合办公时，戴俊凯表达了他独特的观点：联合办公不能单单看回报率，而是要看联合办公形成的社群，能够为租户提供多少增值服务，以及这些服务能够创造的溢价。“联合办公表面上是出租办公空间，赚取租金差价，但其背后是‘社群’的构建和连结。形成一个优质的社群，对特定租户群体形成粘性，是联合办公核心竞争力的所在。”他说。

然而，社群的建设并不容易。首先需要挑选优质租户，还需要有多样化业态的考量，这样的一个混合的一站式的生态，才能给租户创造价值。作为日常的运营者，一个重要的任务是举办各式各样的活动来促进社群内的交流。

“青年公寓其实也是同样道理，背后也是一个社群。到最后大家都离不开CO-WORK COMMUNITY(社区)。社交媒体如Facebook、Instagram，他们做这个社区是通过线上，我们做联合办公、青年公寓是通过线下，一个线上、一个线下，到最后肯定会结合在一起。”

戴俊凯也看到了国内联合办公行业的一些弊端。他坦言，很多创业者一窝蜂地进来，争抢房源，导致租金成本非常高。在高成本下，即便社区运营良好，也很难维持足够的利润空间。“未来的局面势必是赢家通吃，优胜劣汰，所有资源整合到少数几家手上，这其间资本运作将起到推波助澜的作用。”最后，戴俊凯意味深长地说。