2017年，“317新政”及后续系列政策形成的调控风暴席卷北京（楼盘）楼市，北京二手房市场从2016年及2017年春节后的高温中急速冷却，并在2017年下半年跌至低谷，房价也随之下挫。进入2018年，伴随刚性需求的回归，北京二手房市场终于逐步走出低谷，交易量回升，价格止跌，但半年的整体房价依旧保持下跌。

1、量价走势：半年走势量增价跌 月度走势触顶企稳

筑底回温 上半年网签增长超5成

据我爱我家市场研究院统计， 2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。

触顶企稳 6月网签量减少29.6%

单月网签量上，2月-5月北京二手住宅网签量连续增长，6月止涨回落， 15827套的网签量环比5月下降12.5%，同比去年6月增长77.5%。剔除十一、春节等长假的影响，2017年7月至2018年5月，北京二手住宅交易量是逐月增长、缓步回温的，6月网签量的下滑意味着这一轮的回温基本结束，市场开始进入触顶企稳的调整期。

连续下跌 上半年均价再降2.1%

2018年上半年，北京二手住宅的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，跌幅度较2017年下半年收窄5个百分点，但跌势继续。同比2017年上半年，2018年上半年的成交均价已经下跌9%，高于2016年下半年，低于2017年。

短暂回升 6月涨价趋势中止

单月数据上，1月-3月北京二手住宅成交均价稳中有降，4月止跌回升，5月延续涨势，6月则迅速结束了两个月的短暂上涨，再次由升转降，环比降幅为1.6%，同比降幅为2.8%，整体上房价仍然保持稳定。

2、支付结构：商贷全款占比均缩小 公积金成主力

据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年北京的二手住宅交易中，购房客户全款支付的占27%，环比（2017年下半年）减少6.2个百分点；通过商业贷款支付的占20.2%，环比减少3.7个百分点；使用市管公积金的占30.2%，环比增加3.6个百分点，；使用市管组合贷款的占15.6%，环比增加5.4个百分点；其它方式占7%，环比同样增加0.9个百分点。

整体来看，2018年上半年使用商贷和全款的人群占比缩小，而使用公积金的人群占比明显扩大。2016年时，北京二手房交易中商贷支付占比超过50%，2016年下半年更是高达56.8%，即使 “317新政”等调控政策已经开始，2017年上半年整体上的商贷比例也高达49.3%，近乎一半。之后商贷比例迅速下滑，到2018年上半年时仅有两成。

全款占比在商贷占比萎缩后不断上升，2017下半年占三分之一。但2018年重新下降。

市管公积金的占比从2017年到2018年连续上升，上半年已经超过三成，达到了2014年以来的最高比例，也成为了上半年北京二手房交易的主要支付方式。此外，市管组合贷款及其它支付方式的占比也在提升。

3、户型结构：

两居室仍是绝对主力

据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，两居室占55.7%，二者基本与2017年下半年完全持平。三居室的占比为20.9%，环比（2017年下半年）增加0.6个百分点；三居以上的占比为1.5%，环比减少0.5个百分点。两居室仍是交易的绝对主力，占比超过5成。

大户型价格跌幅更大

价格上，上半年一居室、两居室、三居室及三居以上户型的成交均价分别环比2017年下半年下跌0%、2.2%、3%、5.1%，其中三居以上户型降幅最大。而在2017年下半年时，一居室、两居室、三居室及三居以上户型的成交均价分别环比2017年上半年下跌4.8%、8.2%、6.2%、1%，其中两居室下跌幅度最大。

同是价格下跌，2017年下半年主要跌在两居室、三居室上，到2018年上半年，一居室已经止跌，两居室的跌幅大幅收窄，三居室的跌幅也在缩小，唯有三居以上的大户型仍然保持同样幅度的价格下跌。

中小面积户型占主导

我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年北京交易的二手住宅中，面积在60平米以下、60-90平米、90-120平米、120-140平米、140-200平米、200平米以上的依次占33.6%、40.5% 、16.9%、4.6%、3.7% 、0.8%，其中60-90平米、90-120平米占比环比2017年下半年分别增加2%、1.5%，其它各面积段占比均较2017年下半年缩小。整体面积结构上，60-90平米仍是最热户型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上，90-120平米也有15%左右的占比，更大面积的户型占比都很小

140㎡以上占比持续缩小

虽然整体占比不大，但140㎡以上大户型住宅的占比从2014年下半年到2016年上半年是持续增长的，2016年上半年到2018年上半年则是持续下降的。最高时140㎡以上户型二手住宅的交易占比达8.2%，今年上半年则已降到4.4%。

4、交易节奏：市场仍然理性 决策周期较长

看房次数较多

2018年上半年，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次。从历史经验来看，在市场热度较高、购房欲望强烈的时候，如2015年到2017年上半年，房源的平均被看次数和客户的平均看房次数都偏低，而在市场转冷的时候，这两项数据都会增长。由此可见，2017年下半年、2018年上半年北京的二手房购房客户都保持着相当的理性，购房前的看房次数很多。

成交周期较长

而从客户登记到合同成交的成交周期来看，2018年上半年北京二手住宅交易的平均成交周期为40天，较2017年下半年的41.4天仅减少了1.4天，缩短的时间不多，较2017年上半年及以前20多天的成交周期则明显拉长。这也说明上半年北京二手房市场依旧是是理性的，客户并没有急于购房。

5、客户年龄：80后仍是主力 90后日渐壮大

80后仍占比过半

据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年，北京的二手住宅购买人群中，80后买家占53.8%，环比（2017年下半年）增加1.5个百分点；70后买家占18.4%，环比减少1.1个百分点；90后买家占12.5%，环比增加1个百分点；其它年龄层买家占15.3%，环比减少1.4个百分点。整体上80后仍是北京二手房交易的主力购房人群。

90后占比连续上升

从2014年至今，90后在北京二手房购房人群中的占比已从2.8%持续上升到了12.5%，超过一成。虽然80后购房者过半的格局依旧没变，但90后买家正在不断增多。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，从市场数据来看，2018年上半年北京二手住宅市场主要有三个特征：

第一，回温只是回归正常 继续升温的空间不大

从网签量的增长看，上半年北京二手房市场确实在回温，但交易量仍然没有超过2017年上半年，6个月7万多套，平均每个月1万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平，甚至还有所不及。因为以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅有2%，北京也有一年16万套、一个月1.4万套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市场的回温只是向正常水平的回归。

此外，单月数据上6月交易量已经开始回落，单日数据上5月的网签量、签单量也早有走低迹象。而在价格上，首先是半年平均价格仍在下跌，其次是4月、5月的价格上升已在6月反转。所以，上半年北京二手房市场已经有着较为明显的回温触顶迹象，未来市场继续升温的空间已经很小。

第二，刚需是购房主力 大户型住宅依旧遇冷

虽然上半年北京二手住宅交易量在增长，但购房人使用最多的支付方式却是市管公积金，另外公积金、商业贷款的组合方式也有很高比例，纯粹的商业贷款、全款占比却比较低。而根据北京当前的公积金贷款政策，购买首套自住房会更易获得公积金贷款，二套公积金贷款的发放对象则仅限于人均住房面积低于31.31平米的北京家庭，由此可见，公积金贷款是以自住刚需人群为主，加上其它使用商业贷款或自行借款的刚需人群，上半年北京的二手房购房者是以刚需为主的。

户型结构上，一居室、两居室占全部交易超7成，90平米以下也占全部交易超7成，这是刚需人群用于自住的主要户型。它们在2017年调控后的价格下降幅度最大，在今年的收窄幅度也最大。而三居以上户型的价格去年下半年、今年上半年都保持着5.1%的相同下降幅度，这说明大户型住宅的交易没有什么回温，而140平米以上的非普通住宅占比也在继续小，可见上半年的市场回温是主要集中在刚需领域的。

第三，客户交易仍然理性 市场风险可控

上半年虽然市场有所回温，但过热却并没有出现。一是成交房源的被看次数、成交客户的看房次数都维持高位，这说明客户在购房前的考虑是很充分的；二是购房者的成交周期仍然维持着2016年两倍左右的时间。而事实上北京自今年6月起还将购房资格审核的时间缩短到了1个工作日，可见上半年购房者并没有快速成交、快速过户的急切心态，抢房、恐慌性购房的过热迹象也没有出现，客户在市场上的心态是理性的。

此外，在支付结构上，商业贷款比例已经降到了20%，属于2014年以来的最低水平，这足以说明北京楼市的去杠杆、控风险工作取得了相当良好的效果。在市场理性高、杠杆风险低的情况下，上半年北京的二手房市场运行是健康的。

胡景晖表示，整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回温的，但这种回温源自于从低谷向正常的回归，市场整体仍然保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。

政策调控是市场保持健康的主要力量。去年“317新政”以来，北京的房地产调控不仅没有松懈，还时常小幅加码，今年上半年多家银行就再次提高了房贷利率。高利率、高首付，加上严格的限购条件，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，所以在市场回温时，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。

目前，北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，所以市场接下来的上升空间已经不大，市场未来将逐渐趋于平稳。而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力，加上住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海（楼盘）等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动，下半年北京二手房市场基本会进入一个平稳期，整个市场会在此期间慢慢调整，形成市场与政策的平衡。