也许，宁德市住房和城乡建设局的工作人员也没想到，7 月 10 日，他们在官网上挂出了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》及政策解读等 5 份文件之后，该城市最新的调控政策会被各方解读，并刷屏。

其实，在这则消息出来之前，大家并不知道宁德在哪，而最近两天，这座城市因为楼市调控政策而彻底火了。

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宁德市出台楼市新政：新房限涨 6%

7 月 10 日下午，福建宁德市出台了楼市新政，其中关于限价的政策颇为引人注目。

这份文件的名称是 " 关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见（宁建综〔2018〕34 号）"，其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定：

总体目标。中心城区新建商品住房均价在 2018 年 1 月份水平（8882 元 / 平方米）的基础上，每年涨幅控制在 6% 以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在 11000 元 / 平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

片区目标。按照 " 总体有目标、片区有控价、调控有手段 " 的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分 4 个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在 6% 以内，2018 年下半年涨幅控制在 3% 以内。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。

宁德片区划分表

给新房房价设价格涨停板，年涨幅控制在 6% 以内，2018 年下半年涨幅控制在 3% 以内，还划分了片区，每个片区都有自己的限价。在简单粗暴设定价格的同时，还推出了摇号、限售，甚至还具体限制了车位价、装修价等等组合拳。

至于 6% 的来历，官方文件的解释是：" 参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素 "。

目前全国的 CPI（居民消费价格同比涨幅）为 1.9%，宁德应该也差不多；房贷基准利率是 4.9%，如果上浮 10% 就是 5.39%；至于城镇居民收入，2017 年宁德市扣除物价的增长幅度是 7.8%（全国是 7.3%）。

由此可见，6% 的涨幅确定是基于这样一种原则：超过 CPI，略微超过房贷利率或持平，但低于居民收入增长幅度。

为什么要每年给 6% 的涨幅，而不是长期控制价格不涨？因为不允许价格上涨，事实上就是持续降价（目前 CPI 为 1.9%），这会影响买房欲望，也让开发商没有建房的欲望。这样，整个经济就停滞下来了。短期让房价不涨是可以的，长期控制，就会带来一系列负面问题。

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还有这些城市设置了房价涨停板

这仅仅是福建一个地级市，全国一个并不知名的四五线城市的规定，有讨论的价值吗？其实，首先提出给房价设置涨停板的并不是宁德。

早在 16 年，苏州和南京就先后发布了新房申报价格 6 个月内调高幅度不宜超过 6%，12 个月内不宜超过 12%。至于每年涨幅控制在 6% 以内， 其实也不是宁德首先推出的。在前几天，也就是 7 月 1 日，昆明推出了楼市新政，除了限购之外，还提出新建商品房一年内售价上浮不得超过 6%。

昆明

2018 年 7 月 1 日，昆明出台 " 关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知 "，规定商品住房合同网签备案均价 6 个月后方可调整，且每 12 个月内上浮不得超过 6%。

南京

2016 年 4 月 25 日晚间，南京官方对外正式发布南京最严限价令：对于南京主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，按照价格区间分类指导，楼盘申报均价每平方米 2 万元以下的，年化涨幅不宜高于 12%；每平方米 2 万 ~3 万元的，年化涨幅不宜高于 10%；每平方米 3 万元以上的，年化涨幅不宜高于 8%。

苏州

2016 年 3 月，苏州发布了《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》。其中就提到，" 在对外销售时，申报价格 3 个月内不宜调高，6 个月内调高幅度不宜超过 6%，12 个月内不宜超过 12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的 6%。"

根据这些限涨城市的政策，不难发现过去的新房限涨令大多是限制在半年 6% 一年 12% 的范围，而今年 7 月以来，已经开始集中规定在每年 6% 的涨幅了。

一个是西南省会城市，一个是东南地级市，不约而同在 2018 年 7 月出台政策，每年只准房价上涨 6%，这绝对不是巧合。

自 6 月 28 日住建部等七部委决定在 30 城联合开展治理房地产市场乱象专项行动后，多地陆续采取措施严打投机炒房、稳定市场秩序。相信未来会有更多的城市，公布 6% 的调控目标。

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每年只准涨 6%，买房亏吗？

事实上，目前很多城市的房贷利率已经上浮 30% 到 40%，比如惠州，相当于年利率 6.37% 到 6.86%，显著高于 6%。在这种情况下，买房还能保值吗？

其实，年涨幅 6% 和利率 6% 完全是两个概念。对于房价来说，年涨 6% 带有 " 复利（利滚利）性质 "，而按揭利率则没有。所以，时间会带来神奇的效果。不信我们来计算一下：

假设一套 300 万的房子，购房者首付 90 万，贷款 210 万，贷款年限 30 年，贷款年利率 6%（相当于基准利率上浮 22%）。

1、购房成本

本金 90 万，贷款部分 210 万按照 30 年、6% 的年利率，总还款是 453.26 万。那么总共支付款项是：90+453.26=543.26 万。

2、三十年后房屋价值

假设房子每年只准上涨 6%，30 年则相当于 1.06 的 30 次方乘以 300 万的原值。假设 30 年后，房屋因为老化需要打 7 折。这样可以计算出来，房屋到时候的价值是：1206 万。

当然，30 年后这套房子还有旧改、棚改的可能。如果房子在一线城市、强二线城市，采取原地安置、套内面积 1:1 补偿的方式，其价值不仅不会打折，还会上升。即便按照不打折、不溢价计算，也将达到 1723 万。

可见，即便存在每年上涨幅度的限价，但只要限价幅度的制定原则是：略高于房贷利率或持平，略低于居民收入增长，显著高于 CPI。那么，长线持有 " 有人口增量的城市 " 的房产，完全可以达到抗通胀的目标。

当然，还有更多人会问：每年才让涨 6%，这不只比银行理财多一点点嘛，比信托低一大截（大额信托可达 8% 或以上），我去买信托产品，不是回报更多？

买金融产品当然回报率看起来更高，但风险也更高。在央行打破刚性兑付的情况下，各种理财的风险都在上升。民间借贷回报率更高，你敢去参与吗？一旦违约，就是血本无归。

而房子一般不会，因为位置、配套（比如有无地铁、学位如何）都是确定的，其附属价值是透明的。而且在年涨 6% 之外，还可以自用，或者出租获得更多回报。所以，在有显著人口增量的、高级别城市、相对好的位置购买住宅，显然是更安全的投资方式。

另外，6% 的上涨幅度，也让我们看到了政府调控楼市的底牌：慢涨是获支持的，大涨大跌都是不允许的。

内容来源 / 刘晓博、闺蜜财经

综合整理 / 房王网

来源：广州买楼