近期，从中央到地方，各地的房产调控政策持续收紧。在深圳 " 房改 " 方案刚刚落地不久，沈阳房产调控又出新政，同时，杭州市住保房管局等八部门下发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。回顾本轮调控历程，从 " 限购、限贷 " 到 " 限离、企业限购 " 不断加码。那么，对于即将迎来 " 金九银十 " 房地产市场，发展趋势又如何？

严控政策不断加码

江北嘴财经梳理发现，最近一个多月来，房产政策不断收紧，全国各地开启房产严打模式，从中央到地方层面，调控政策不断加码。

6 月底，住建部等七部委在北京、上海等 30 个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击对象有炒房团伙、黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告，行动将持续到今年 12 月。

7 月 31 日，中共中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

仅过去一周，8 月 7 日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会表示，" 对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。"

成都市房管局表示，至今年 12 月底，成都市房管局、建委、发改委、工商局等 11 个部门将联合在该市范围内，开展房地产市场秩序专项整治行动，将重点整治投机炒房行为、房地产 " 黑中介 " 违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、发布虚假房地产广告等四大类行为。

杭州市住保房管局等八部门下发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为，治理房地产开发企业和中介企业违法违规行为。

重庆方面，6 月 28 日市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，出台系列措施，进一步加强房地产调控。7 月，市城乡建委印发了《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》，《细则》要求，对无不良记录的一级开发企业和信用优良的开发企业实行优惠政策。而上一年度有严重违法违规行为、不按时履约或引发社会矛盾等不良行为记录的开发企业，对其首付款按照预售总额 35% 的比例进行监管；施工单位和监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用预售资金的，将被追责。

中原地产研究中心统计数据显示，2018 年前 7 个月，主要城市房地产调控累积次数多达 260 次，较 2017 年同期上涨 80%。从 7 月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过 60 城市，发布了超过 70 次各类型房地产调控政策。

对此，重庆社科院城市发展研究所副所长彭劲松向江北嘴财经表示，近两年来，全国各大城市特别是一二线城市房市的不断火爆，这给整个房地产可持续健康发展带来了巨大的隐患。及时有效的出台控制房地产价格过快上涨政策，实际上传递出中央对房市进一步加强调控、确保房地产市场平稳有序的发展的决心。

市场分化加剧 房价缓价将成必然

江北嘴财经据中国指数研究院相关数据了解到，全国 300 个城市 7 月土地出让金总额为 3958 亿元，同比增加 9%。共成交土地 2087 宗，环比增加 5%，同比增加 7%；成交土地面积 8781 万平方米，环比增加 9%，同比增加 13%。具体来看，一二线城市与三四线城市出现分化，一线城市土地成交同环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同环比均涨。同时，溢价率持续下降，土地流拍数量增多。

江北嘴财经发现，除土地供给端方面的市场分化加剧外，城市房产成交量分化也在不断加剧。

数据显示，7 月，29 个重点城市成交量为 2329 万平方米，环比下降 16%。一线城市成交量虽环比下降 14%，但市场热度仍显著好于去年同期，且 7 月单月成交量也超出了 2018 年月均水平。随着成交的下行，多城均价迎来下跌。北京、深圳、上海、天津、杭州、成都等 13 个城市中，均价环比持平或出现下跌。

对此，彭劲松认为，对于土地市场和房地产市场而言，在从严信号出现的情况下，开发商拿地比之前更加谨慎，这也直接的造成土地流拍以及较低的土地溢价率。而一二线市场房地产本身所积累的泡沫相对较大，在从严的政策信号影响下，一手和二手房价平缓或者微涨将是必然。

摇号对重庆房价影响不大

近日，重庆市公证协会消息称，该协会统一配置了房产摇号软件。今后，重庆市商品住房销售范围内举办的现场监督公证，凡是采用电脑软件摇号的，必须统一使用重庆市公证协会提供的摇号排序软件和公证机构的专用摇号电脑。不少声音提到，重庆房市进入摇号时代。

彭劲松认为，摇号软件只是房屋在销售环节时的一个技术工具，其最大的功能还是防止开发商利用软件作弊，以确保市场交易这个环节能够更加透明、公平进行，从而达到公平公正的效果。对于摇号对房价产生的影响，他表示，" 我不认为摇号会对房价会产生显著影响。" 他还提到，重庆市房地产的发展与其他城市相比，相对而言较为健康平稳，在对房地产市场调控方面，相关调控政策较为温和，因此，在政策调控上还有很大的操作空间。

房价涨幅将受抑制

国家统计局的数据显示，6 月末，全国商品房待售面积 55083 万平方米，比 5 月末减少 927 万平方米。中原地产首席分析师张大伟认为，库存数据已经跌至 48 个月最低，连续 4 年下调，未来需要积极补充库存。

据了解，每年 9 月份、10 月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离 9 月份只近 20 天，对于即将到来的 " 金九银十 "，业内人士基本持谨慎态度。

戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙认为，展望下半年，随着住宅供应量在新政影响下逐步增加，市场供不应求势头有望得到缓解；价格方面，住宅市场需求保持旺盛、前期土地价格持续上涨构筑房价安全边际，但考虑到未来可能的政策因素，下半年价格涨幅或将在一定程度上得到抑制。

业内人士指出，下半年的市场供给规模将进一步释放，一方面在于三季度开始，房企将迎来供给的高峰，同时，三季度是市场面临利空消息最多的时段，房地产市场成交规模可能会出现下滑，甚至同比负增长。此外，江北嘴财经认为，按照房地产市场 " 短期看政策、中期看产业、长期看人口 " 的分析逻辑来看，随着政策层面的相对偏紧，调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计 " 金九银十 " 很难重现。因此，对于房产投资，更应该理性对待。